商业地产开发全程图
作者：肖强
蓝线：商业策划和招商线
红线：规划设计和建筑线
紫线：运营管理线
说明线
报批报建线
地块信息
国际国内经济环境形势
公司发展战略及资金情况
初步市场调研：城市、区位、环境、开发指标等，确定区域商业价值和商业机会分析。
城市政策风险和整体规划
项目经济测算和可行性研究
决策过程：是否启动项目
商业公司组织及人力资源规划
商业地产开发主要成本：1、土地成本（地价款及市政配套费等）2、政府行政事业性收费3、建安成本：建筑和安装4、物业启动及招商费用5、管理费用6、财务费用7、税金及附加。
是
客户分析及意向收集
区域市场分析
宏观市场分析
市场调研分析
消费者分析
获得土地
竞争对手分析
SWOT分析
土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
未来商业预测分析
类型定位
商管部门：市场调研、形成完整的策划报告
项目定位
客群定位
档次定位
形象定位
业态定位
建筑形态及总平规划
功能分区及布局规划
环境和景观规划建议
规划建议
业态组合规划
融资方式：银行贷款、自有资金基金、信托贷款、承建商垫资。
市场总体形象规划
项目初步经济测算和业运营模式建议
发展策略
项目整体开发目标
项目整体开发战略
项目开发节奏的控制
项目整体开发策略的规划制定
项目总体战略定位分析
项目年度发展策略
项目核心竞争优势的构筑
项目整体竞争策略考虑
项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
用地规划地形图，道路红线，市政条件，地质水文，相关规划文件和策划报告中规划建议等
建筑：平面，面积划分，柱网，立面风格，园林概念基本落实。
交通：交通流线和车位布置基本落实。
政策因素：1、规划高度，布局，体型，红线退让。2、消防：总图布局，重点/难点部位。3、人防：人防类型和面积。4、交通：出入口，配置比例。5、环保：重点问题。
制定招商工作整体计划及预算
结构：结构体系及选型，墙厚板基本落实，难点做方案比较。
概念设计阶段
机电：机电系统，机房位置，重点部位管线排布基本落实。
确定商业公司商业经营模式
总平面审查阶段
结构设计顾问
交通设计顾问
商业部门根据业态规划协助设计部门制定建筑，结构，机电，暖通，燃气，给排水等各项设计任务书。
机电设计顾问
幕墙设计顾问
景观园林设计顾问
扩初设计阶段
主力店工程对接
主力店招商
标示标志设计顾问
室内设计顾问
解决问题的思路：1、外部设计团队构建和管理。2、内容设计管理能力的构建与强化。3、设计进度计划与流程控制
招商团队组建及培训
照片设计顾问
施工图设计
招商策略制定
施工图报批
施工图设计阶段
招商推广计划制定及预算
施工招标图
建设工程规划许可证
管线综合审查、排水许可证
划铺工作及品牌落位
施工深化图
余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可。
质量监督，安全监督
消防和人防专项审查
节能审查、施工图审查。
次主力店和品牌客户招商
主体工程施工
地基与基础部分施工
建设阶段
施工许可证
施工招投标、监理报建。
全面招商
综合
装修阶段施工
物业
市场
商业管理公司筹备
主力店进场装修
招商
规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案。
竣工验收
财务
营销推广计划
中小商户进场装修
广告位和场地系统
导视系统
开业筹备
开业活动筹备
内部装修
协助开业筹备
正式开业
出售给REITs
运营管理和物业管理
装让给私募基金
经营性物业贷款
出售给上市公司
装让给其他开发商
IPO
资产管理
REITs(房地产信托投资基金)
出售给保险公司
散卖