成都国际星级酒店用品博览中心投资说明书
成都国际星级酒店用品博览中心
投资说明书
投资商：成都市×××房地产开发有限公司
2010年2月25日
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一、项目总论 1.1 项目地理位置 项目位于成都市成华区北三环外，地块用地为白莲池苗圃地块，南临三环路外侧，北临熊猫大道，西与富森·美家居相邻，东与青龙建材批发市场相接。与核心城区相连，交通便利，物流方便，具有发展专业市场最优良的条件。 1.2 项目现状 项目地块目前为白莲池苗圃用地，里面种植了很多苗圃。地块地势平坦，周边为富森·美家居专业市场，建筑为低层建筑，因此项目周边视觉状况良好。从规划上看，该地域总体规划为商业金融区域，将是未来成华区大型商业市场发展的核心地区。 1.3 项目用地规模 项目拟用地150亩，建设酒店用品交易专业市场和其它配套设施。 1.4 项目用地强度和建设规模 根据项目的需要，项目用地容积率为3.0，计入容积率的地上建筑面积约30万平方米，其中酒店用品交易区建筑面积约200,000平方米，研发楼建筑面积约20,000平方米，酒店用品展览中心建筑面积20,000平方米，电子商务中心建筑面积5,000平方米，酒店用品博物馆建筑面积5,000平方米，星级酒店建筑面积8,000平方米，仓储及配套建筑面积40,000平方米，品牌管理中心建筑面积5,000平方米。 1.5 项目投资规模 项目投资包括三部分，一部分是土地成本，二是综合建设成本，三是其它成本。综合建设成本约8亿元人民币，土地成本和其它成本目前不明，但通过市场相似土地成本的估算，项目总投资规模预计近11亿元人民币。 1.6 项目定位 项目定位于“成都国际星级酒店用品博览中心”，具有“交易 · 展示展览 · 研发 · 孵化 · 体验 · 整合推广 · 旅游”等功能，是一个具有多种平台的服务项目。项目以发展的眼光，前瞻的思维，在对目前国内酒店用品市场进行深入研究的基础上，采用差异化的方法，准确地将项目定位于星级酒店用品市场这个细分市场，从而在降低竞争的基础上，以高起点，准确的定位为以后的运营打下坚实基础，为项目的成功开发创造良好条件。在此定位的基础上，项目争取在建成后的5年内，将项目建设成为国内最具影响力和品牌知名度的高端酒店用品市场，同时打造国际知名的酒店用品综合服务市场。 1.7 投资方简介 成都市×××房地产开发有限公司是一家专业的房地产开发公司， 由几家成都本土房地产开发企业集中优势资源而共同成立，领导团队和执行团队拥有十分丰富的开发经验，励精图治、开拓进取，目前已发展成为以商业地产开发为核心，以住宅开发为主导的发展方向，公司以诚实诚信为原则，以回报客户、回报社会为己任，以全球化的视野和学习心态迎接每一次挑战，以专业精神为客户提供高品质的产品和服务，用稳健和创新推动企业不断发展，从而为所有利益相关方创造持续的价值；尊重社会人文及自然环境，传承文明，缔造城市建设荣耀。 公司团队先后在成都市区及周边二级县市陆续开发了数十个项目，总计开发面积超过百万平方米，团队分工明确，建立并制定了从土地投资、产品策划、规划设计、工程施工、成本控制、招标采购、营销服务等生产及服务链上的战略合作伙伴群和科学的流程与标准。 公司团队优势不仅仅体现在成熟的住宅项目开发上，在专业的商业市场项目开发方面，也拥有多例成功的经验，如荷花池大正鞋城市场、春熙商汇广场、二仙桥陶瓷批发市场等等，在多年成功的专业市场开发过程中，拥有了很大部分忠实追随的老商家，为未来的成功开发奠定了坚实的基础！ 二、项目投资环境和市场研究 2.1 项目投资环境研究 2.1.1 中国旅游业环境研究 2.1.1.1 中国旅游业的发展历程 从1978年开始，中国旅游业进入了新的历史时期。经过30年发展，在国际上，中国已经成为世界旅游大国，树立了鲜明的旅游目的地形象，增进了中国与世界的双向交流，扩大了中国的国际影响。 30年间，入境旅游人数从180.92万人次增加到13187.33万人次，增长71.9倍，年均增幅达15.9%；过夜旅游人数从72万人次增加到5471.98万人次，增长75倍，年均增幅16.1%，高出同期世界旅游同类指标12个百分点；旅游外汇收入从2.63亿美元增加到419.19亿美元，增长158.4倍，年均增幅达到19.1%，高出同期世界旅游同类指标10个百分点。从1993年至2007年的15年间，国内旅游人数从4.1亿人次增长到16.1亿人次，年均增速达到10.3%；国内旅游收入从864亿元增长到7771亿元，年均增幅达到17%。 从产业形态上看，已形成一批具有国际水准的旅游吸引物、旅游设施和旅游企业：以30多个世界自然文化遗产为代表的顶级吸引物；以黄山、九寨沟、华侨城等为代表的精品景区；以成都、杭州、三亚、大连等为代表的城市型旅游目的地；以白金五星级为代表的高端旅游饭店和以如家快捷和锦江之星为代表的经济型酒店；以长江游船为代表的内河观光游船；以港中旅、首旅为代表的综合性旅游集团；以锦江、开元等为代表的专业酒店集团；以携程、艺龙等为代表的旅游电子商务运营商。总体上形成了能满足国内外旅游者不同需求的产品、服务体系和以目的地为核心的产业集群。 随着外向型经济的建立，极大地刺激了旅游生产要素供给，到20世纪末，“行、游、住、食、购、娱”等产业要素体系已经完备。进入新世纪，旅游产业规模的迅速扩张，延长了旅游产品链、完善了产业链，扩大了产业面，进而构筑了一个较为完整的产业集群体系和分工合作体系，带动了旅游相关产业的发展。全国星级饭店的总体规模继续保持稳步增长并继续升级换代，到2008年末，全国共有星级饭店14099家，比上年末增加516家，增长3.8%；拥有客房159.14万间，比上年末增加1.76万间，增长1.1%；拥有床位293.48万张，比上年末减少3.47万张，下降1.2%。在14099家星级饭店中：五星级饭店432家，比上年末增加63家；四星级饭店1821家，增加226家；三星级饭店5712家，增加405家；二星级饭店5616家，减少102家；一星级饭店518家，减少76家。 2.2.1.2 宏观政策环境 国务院总理温家宝2009年11月25日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《关于加快发展旅游业的意见》。会议提出放宽旅游市场准入、优化旅游消费环境等五项意见。 旅游人士向来是酒店的主要客源。此次《关于加快发展旅游业的意见》的原则通过，必将活跃整个旅游市场，酒店、餐饮行业作为旅游产业链上的重要一环，紧跟着受益。 2.2.1.3 中国旅游业的发展预测 旅游是全球最大的产业和发展最快的新兴产业之一。进入21世纪，全球入境过夜旅游人数年均增长6%以上，国际旅游收入年均增长8%以上，高于全球经济增长率约3个百分点。包括中国在内的亚太地区是全球旅游业发展最快的地区。 中国入境旅游平均增速高于世界旅游增速的3-5个百分点，在世界旅游业发展中的地位日益提升。2007年我国入境过夜旅游人数达5472万人次，居全球第4位，占全球市场份额6.1%；旅游外汇收入419亿美元，居全球第5位，占全球份额的5%；出境旅游4095万人次，在亚洲列第1位；国内旅游人数16.1亿人次，城乡居民人均出游超过1次，是全球最大的国内旅游市场之一。 2009年入境旅游人数1.26亿人次，入境过夜旅游人数5088万人次，旅游外汇收入397亿美元。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1%；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4%。 根据中国旅游研究院预计，2010年国内旅游人数将达21亿人次，同比增长12%，国内旅游收入11000亿元，同比增长14%；入境旅游人数1.36亿人次，同比增长8%左右，旅游外汇收入420亿美元，同比增长10%左右；出境旅游人数5400万人次，同比增长15%，出境旅游花费480亿美元，同比增长14%；全年旅游业总收入1.4万亿元，同比增长13%。 联合国世界旅游组织（UNWTO）测算，2015年中国将成为全球最大的入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人。 目前我国旅游的需求正逐渐由观光游转向休闲度假游，旅游观念的转变直接影响旅游方式的改变，而游客旅游方式的改变也引起了一系列的连锁反应，从旅行社到旅游景区景点到酒店都及时地调整自己的定位。随着我国旅游业的开放发展，对投资需求将进一步扩大。预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。总投资1.8万亿元。年均增长15%。 住宿设施的投资。目前我国有各类旅游住宿设施30万家，客房总数为700万间，预计十一五期间我国饭店投资将达3400亿元，到2015年全国需新增加各类住宿
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