“湖南省南岳国际生态旅游酒店”项目
    市场调查报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二〇一〇年二月
     
     
     
    一、项目名称：
    “湖南省南岳国际生态旅游酒店”项目
    市场调查报告
     
    二、委托单位： 
     
    三、编制单位： 
     
    四、总 策 划： 
     
    五、执行总监：  
     
    六、执    行： 
     
    六、编制时间：二0一0年二月
     
     
     
     
     
     
    目   录
     
    第一部分  宏观市场环境
    一、解读湖南
    （一）湖南概况
    1、地理区域
    2、自然资源　　
    （二）湖南经济发展状况
    1、经济总量跃上新台阶
    2、新型工业化的主导作用增强
    3、非公有制经济贡献增强
    4、区域经济全面发展
    5、社会民生进一步改善
    （三）湖南省经济产业特征
    1、工业实力较弱，工业化进程任重道远
    2、经济外向度过低，与东部地区差距明显
    3、经济运行质量有待提高
    （四）湖南陆上交通发展状况
    1、湖南陆上交通地位
    2、湖南陆上交通发展现状
    二、解读衡阳
    （一）衡阳概况
    1、历史沿革
    2、行政区划与人口
    3、人文历史
    4、历史名人
    5、城市区位与交通
    （二）衡阳经济发展状况
    1、国内生产总值GDP指标  
    2、三大产业发展   
    3、财政收入     
    4、社会消费品零售总额 
    （三）衡阳城市建设与发展
    1、城市发展建设
    1）衡阳市人口及城市化发展状况      
    2）衡阳市社会固定资产投入状况             
    2、衡阳市城市规划
    1）“敞口、拓城、秀内”建设衡阳城镇网络
    2）打造文化名城，提升城市品位
    （四）衡阳交通发展状况及规划前景
    1、建设发展现状  
    2、规划前景
    三、解读南岳区
    （一）南岳区概况
    1、2004-2008年南岳区生产总值GDP指标
    2、2004-2008年南岳区三大产业发展
    3、2004-2008年南岳区旅游收入     
    4、社会消费品零售总额
    （二）南岳区经济产业特征
    1、综合
    2、存在的问题
    （三）南岳区交通发展状况及规划前景
    1、交通区位
    2、公路规划
    3、铁路建设
    4、民航建设
     
    第二部分  湖南旅游产业
    一、湖南旅游产业
    （一）湖南旅游资源分布
    1、一个旅游龙头
    2、 四条精品线路
    3、 五大特色区域
    1）湘中名城名人、温泉休闲旅游区
    2）湘西山水风光、民俗风情旅游区 
    3）湘北水乡名楼、龙舟文化旅游区
    4）湘东南宗教祭祖、游 湖狩猎旅游区
    5）湘西南丹霞景观、南国草原旅游区
    4、十四个专项旅游产品
    5、 二个国家级历史文化名城
    6、 三个省级历史文化名城
    7、 四个国家级风景名胜区
    8、 二十七个省级风景名胜区
    9、 二十二个国家级文物保护单位
    10、 二十三个国家级森林公园
    11、 十七个省级森林公园
    12、 四个国家级自然保护区
    13、 二十二个省级自然保护区
    14、 十六个省级以上旅游度假区
    15、 十三个市（州）级旅游度假区
    16、 十项旅游节庆活动
    （二）湖南省旅游市场运行特点
    1、接待能力明显增强。 
    2、要素结构更加优化
    3、市场拓展成效明显
    （三）湖南旅游产业发展前景
    1、推进无障碍旅游，区域协作加强 
    2、完善基础设施，夯实产业基础 
    二、衡阳旅游产业发展状况
    （一）产业规模迅速扩大
    （二）旅游市场活跃有序 
    （三）旅游景区、景点建设力度不断加大 　
    三、南岳区旅游产业状况
    （一）旅游资源优势及现状 
    1、自然优势
    2、人文优势
    3、区位和交通优势
    4、客源优势
    5、旅游资源开发力度不大。 
    6、区域竞争日益激烈。
    （二）南岳区主要旅游主要特点
    南岳区“香火”“祭祀”经济特色
     
    第三部分  湖南旅游地产
    一、湖南旅游地产市场概况
    二、衡阳及南岳区旅游地产现状
    （一）“山上游、山下住” 圈定南岳旅游房地产发展地盘
    （二）政府扶持奠定南岳旅游房地产基业　 
    （三）异地置业开辟南岳旅游房地产美好前景
    　
    第四部分  酒店市场调查
    一、湖南省酒店市场
    二、衡阳市酒店市场
    三、南岳区酒店市场
    （一）南岳区酒店市场发展概要
    （二）酒店市场有量无质，星级综合型酒店缺乏
    （三）酒店服务水平亟待提高
    四、个案分析
    （一）神龙寿岳大酒店
    （二）南岳华天大酒店（金沙路新店）
     
    第五部分  同类项目参考对比
    一、深圳东部华侨城
    二、九寨天堂国际会议度假中心
    三、海南亚太国际会议中心暨三亚海航度假酒店
     
    第六部分  湖南温泉、高尔夫休闲补充调查
    一、湖南温泉旅游休闲现状
    二、湖南温泉旅游休闲个案
    （一）通程温泉大酒店
    （二）郴州天堂温泉度假山庄
    二、湖南高尔夫球市场现状
     
    第七部分  项目定位思考与开发思路研判
    1、      项目定位思考
    二、项目定位模型：
    （一）项目资源力：项目需要依托资源，也受制资源。
    （二）项目整合力：项目依赖于整合能力，也受制于整合能力。
    （三）项目创新力：项目依靠创新能力，也受制于创新能力。
    三、项目开发思路：
    （一）利用市场空白，定位推导实现差异性
    （二）树旅游地产的标杆
    （三）紧扣消费市场需求，遵循“先旅游、后配套、再房产”的开发思路
     
    第八部分  综 合 思 考
     
    第一部分  宏观市场环境
    一、解读湖南
    （一）湖南概况
    1、地理区域
    湖南，位于中国南方中部，居北纬24°39'-30°08'，东经108°47'-114°15'；面积21万平方公里。因地处洞庭湖以南而得名"湖南"，又因境内最大河流湘江而简称"湘"。湖南北靠长江，与湖北隔江相望，通江达海，属长江中下游开放开发带；南临广东、广西；紧靠沿海开放带和港澳地区，直通货柜车当天可达香港；东接江西，西连重庆、贵州，处在南中国沿海开放带和长江流域开放带之间，地理位置优越。全省划分为13个省辖市，1个自治州，省会长沙市。全省现有人口6805.70万人,其中，城镇人口2752.91万人，乡村人口4052.79万人。 
    2、自然资源
    湖南物产资源丰富，素以“鱼米之乡”、“有色金属之乡”、“非金属之乡” 和“旅游胜地”等著称于世。
    湖南属大陆性中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16℃-18℃， 年平均日照1300－1800小时，无霜期278-300天，年平均降雨量1200-1700毫米，日照充足，雨量充沛，四季分明，适宜农业发展。有木本植物2000多种，经济植物1000多种，药用植物800多种，国家保护的珍稀植物60多种。全省活立木蓄积量3.14亿立方米，森林覆盖率达56.1%。有珍禽异兽 40多种，天然鱼类160多种。地表水总量2亿多立方米，地下水储量455亿立方米。 水能蕴藏量为1532万千瓦，其中可供开发利用的有1083万千瓦。在世界已知的160多种矿藏中，湖南就有141种。其中锑、钨、锰等41种的保有储量居全国前5位。
    全省有10大名胜旅游区，100 多处旅游景点。南岳衡山是"五岳独秀"的佛教名山；岳阳楼为江南三大名楼之一；特别是以张家界国家森林公园为中心的武陵源风景区，一经开发，便以奇、秀、幽、险等特色，使海内外游客惊赞为"世界天然大奇观"，被联合国教科文组织确定为世界自然遗产。 　　
    （二）湖南经济发展状况
    1、经济总量跃上新台阶
    2008年，全省地区生产总值突破万亿元，达到11156.64亿元，比上年增长12.8%。其中，第一产业增加值2007.40亿元，增长5.3%；第二产业增加值4933.08亿元，增长14.9%；第三产业增加值4216.16亿元，增长13.3%。按常住人口计算，人均生产总值17521元，增长12.5%。财政总收入1308.55亿元，增长16.5%。其中，地方财政收入717.02亿元，增长18.2%。
    2、新型工业化的主导作用增强
    全省三次产业的比重为18.0：44.2：37.8，其中一、二产业比重比上年分别提高0.3个和1.6个百分点。全部工业增加值占地区生产总值的比重为38.4%，对全省经济增长的贡献率为47.1%。省级及以上园区工业增加值1180.14亿元，增长22.0%；占规模以上工业增加值的比重为33.0%，比上年提高1.5个百分点。高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为9.8%。节能降耗完成年度目标。高耗能行业增幅下降，电力、有色等6大高耗能行业实现增加值1426.46亿元，增长10.8%，增速比上年回落11个百分点；占规模以上工业增加值的比重为39.9%，比上年下降1.8个百分点。生产性服务业支撑作用加大，实现增加值1625.49亿元，增长14.5%，拉动全省经济增长2个百分点，对经济增长的贡献率为17.8%。
    3、非公有制经济贡献增强
    全省非公有制经济实现增加值6252.27亿元，占地区生产总值的比重为56.0%，比上年提高1.5个百分点。非公有制规模以上工业实现增加值1965.44亿元，增长25.9%，占规模以上工业增加值的比重为55.0%。非国有经济投资3664.29亿元，增长33.2%；占全社会固定资产投资的比重达64.9%，比上年提高0.8个百分点。私营企业进出口总额52.41亿美元，比国有企业多1.10亿美元；增长45.5%，比国有企业增速高23.2个百分点。私营企业进出口总额和增幅，均首次超过国有企业。
    4、区域经济全面发展
    长株潭地区生产总值4565.31亿元，占全省地区生产总值的40.9%，比上年提高3.2个百分点；增长14.5%，增速比全省平均水平高1.7个百分点。长株潭地区城镇以上固定资产投资和社会消费品零售总额分别占全省的46.4%和42.8%。“3＋5”地区生产总值8760.51亿元，增长13.7%，增速比全省平均水平高0.9个百分点。大湘西地区生产总值1203.72亿元，增长11.6%。湘南地区生产总值2326.83亿元，增长10.7%。全省城镇化率42.15%，比上年提高1.7个百分点。其中，长株潭地区城镇化率55.04%，比全省平均水平高12.89个百分点。
    5、社会民生进一步改善
    全省为民办29项实事全面完成目标任务。就业再就业工作力度加大，新增城镇就业76.06万人，城镇零就业家庭动态清零4910户，援助农村贫困家庭转移就业15.53万户。社会事业得到进一步加强。城市义务教育阶段学生学杂费全部免除。新型农村合作医疗制度覆盖全省所有县市区，参保人数4501.46万人，平均参合率89.0%；409个乡镇卫生院建设全部竣工，272所乡镇敬老院完成新改扩建；全面启动城镇居民基本医疗保险试点，全省参保人数639.64万人。2.61万户农村安居房建设项目全部竣工；新建（筹集）城镇廉租住房440.70万平方米，新建经济适用房220.92万平方米。取消64项行政性收费和工商“两费”，取消215项行政审批项目；积极推进投资项目审批代理制试点，电子政务建设加快，政务环境进一步优化。社会治安综合治理加强，社会大局稳定，人民群众安居乐业。
    （三）湖南省经济产业特征
    1、工业实力较弱，工业化进程任重道远
    近年来，湖南省大力推进农业产业化、工业化、城镇化进程，经济结构发生了较大的变化，非农产业比重不断下降。2003年，湖南一、二、三产业结构为19.1∶38.7∶42.2，第一产业比重比1995年下降12.8个百分点。但与全国比较，湖南省产业结构中第一产业比重仍然过大，而第二产业比重明显偏低，湖南省工业化进程仍须进一步加快。2003年，湖南省第一产业比重比全国平均水平高4.5个百分点，第二产业比重比全国低13.6个百分点，第三产业比重比全国高9.1个百分点。从湖南省目前的经济发展阶段来看，第三产业比重高的背后就是因为第二产业的比重过低。与东部地区比较，湖南省第一产业比重除了低于海南省以外，高于其余所有东部省份；第二产业比重除了高于北京、海南以外，大大低于其余东部省份；第三产业比重除了低于北京、上海、天津以外，则高于其余东部省份。与西部地区比较，湖南省第一产业比重低于内蒙古、广西、四川、贵州、云南、新疆，但高于重庆、陕西、甘肃、青海、宁夏；第二产业比重除了高于广西以外，低于所有其他西部省份；第三产业比重高于所有西部省份。
    从工业看，2003年，湖南省规模以上工业虽呈现出快速增长的势头，完成规模工业增加值886.