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凯莱石景山海冠建国酒店项目市场调研报告2008年WORD文档

    石景山海冠建国酒店项目

    市场调研报告














    凯莱国际酒店管理(北京)有限公司
    谨呈
    二零零八年七月三十一日
    1

    目  录


    概    述              3
    一．前期市场调研分析              4
    1．宏观经济情况分析              4
    2．项目地理位置及周边环境              5
    3．本项目所在地交通、运输状况分析              6
    4．本项目所在地旅游状况分析              7
    5．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析              9
    二．SWOT分析：              17
    三．洗浴中心调研分析              19
    1. 规模对比分析              19
    2. 服务设施对比分析              20
    3. 经营特色对比分析              21
    4. 客人来源对比分析              22
    5. 营业状况对比分析              22
    6. 当地客源潜力分析              24
    四．调研报告结论              26

    2

概述

    2008年7月28日对北京石景山区体育馆南侧海冠建国酒店项目（以下简称本项目）周边酒店竞争环境、市场情况、旅游及酒店现状及石景山区整体环境与未来发展趋势及做了初步调研，由于时间紧迫，仅就项目市场竞争对手酒店进行了针对性粗略的市场调研。

    其次：根据项目洗浴配套设施和未来经营管理需求，收集了过往凯莱酒店集团的调研资料，一并呈报仅供参考！

一．前期市场调研分析

1．宏观经济情况分析

    项目区域发展前景
    北京石景山区占地据有利位置。交通便利，地铁横贯东西，公路一环横亘南北；通讯发达，网络快捷；市政完备、基础设施配套；生态优化，市容整洁有序；治安良好，居住环境一流；城市整体功能强，发展后劲足，区位优势日渐突出。

    石景山区是中国首都北京八个城区之一，作为北京一个富有朝气、极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。这里还是北京城区最绿的一隅，人文胜景众多，旅游资源丰富，发展旅游业和第三产业得天独厚。境内景观奇特，环境幽雅，绿色满溢，充盈活力。北京是中国市场最大的聚集和辐射中心，同时又是全国技术创新中心城市。石景山区充分体现了北京科技、智力密集和辐射功能强等特点、拥有较完善的城市化服务功能和丰富的文化，智力资源、是首都西部最理想的延伸区和发展腹地。

2．项目地理位置及周边环境

    2.1项目地理位置状况
    ?      本项目位于石景山区，北京长安街沿线，距市中心仅18公里，毗邻地铁一号线。

    ?      项目区域优越的地理位置
    石景山区是海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，是城市总体规划确定的“一轴一带”的结合点，战略地位十分突出。

    ?      本项目地理位置优势与劣势分析

优势	劣势
? 本项目做为石景山区首家高星级酒店，将会大大提升本地区的饭店旅游业的档次。 ? 本项目紧临奥运场馆中心区及配套商业设施区。 ? 本项目所在地区是北京外城四区中距市中心最近的城区。 ? 本项目交通便利，有多条公交线路。 ? 区域内尚无五星级酒店	? 石景山地域狭小。 ? 石景山区自身的消费能力较京城其他地区为低。
结论: 具备开发一个优秀酒店的良好特征，石景山区的总体规划将不断吸引外商投资及周边人群，成为本项目的客源实体。相信本项目也一定寓意将伴随着区域的日渐成熟获得诸多方便的同步收益。

    2.2本项目周边区域酒店环境概况

    ?      经初步调研,本项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店


     其中：五星级酒店0家：

    四星级酒店4家：
    长峰假日酒店
    万商花园酒店
    太阳岛宾馆
    京燕饭店

    三星以下、经济型快捷酒店8家:

    资料来源: 凯莱集团信息资料库

    ?      本区域内酒店大多为三星及经济型酒店, 分布相对集中, 设施设备的使用时间也相对较长, 季节抽样促销价格卖价也相对偏低. 这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进、国际化管理的高星级酒店产品而形成的区域状况.

3．本项目所在地交通、运输状况分析

3.1项目距离机场、市中心、地铁站公里

参照目的地	公里
首都机场	约45公里
市中心	约18公里
地铁站	约1公里

    *参考车程视具体交通情况而定



    3.2本项目区域内交通情况
    区域内长安街延长线、莲石路、阜石路三条东西走向的主干道与五环路、四环路构成了四通八达的道路网，20余条公交线路穿越本区。地铁一号线连接地铁二号线、五号线等城市轨道交通路线。到中关村核心区30分钟，到CBD商务区40分钟。

4．本项目所在地旅游状况分析

    4.1未来发展形势及旅游业状况
    为落实北京市对石景山区提出的新的功能定位，构建区域特色和发展优势，实现经济社会全面协调可持续发展，石景山区中长期的发展定位是：
    以建设现代、绿色、文明首都新城区为目标，以发展现代服务业、高新技术产业为先导，大力营造生态良好的城市环境和健康时尚的文化氛围，努力打造集文化娱乐、商务办公、科技服务、旅游观光等功能为一体的首都休闲娱乐中心区（CRD）。

    ?      优先发展现代服务业。适应建设首都休闲娱乐中心区(CRD)的要求。
    ?      以休闲娱乐业为重点，加快发展旅游业，统筹区域旅游资源，大力推进东部主题娱乐区和西部休闲旅游区建设，做大做强特色优势旅游品牌。



    ?      以商务会展业为重点，注重发展商务地产，适度发展中高档住宅，从严控制普通商品房开发，积极培育总部经济、楼宇经济等新型产业形态。
    ?      以新兴服务业为重点，加快发展金融保险、信息咨询、文化创意、中介服务、健康体育等产业，积极发展社区服务等需求潜力大的产业。
    ?      抓住奥运机遇，着力建设若干个高档宾馆、饭店，运用现代经营方式和信息技术改造提升传统商业、服务业，全面提高服务水平。坚持市场化、产业化、

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