我国房地产调控政策

脉络梳理及其发展分析

    
    第一部分：调控政策梳理              2
    （一）房地产市场的起步阶段              2
    （二）我国房地产业的成长阶段              2
    （三）房地产市场高速发展阶段              3
    1、从支柱产业到防止泡沫              3
    2、从国八条到房产税              5
    （四）房价在调控中继续快涨              7
    1、调控密集的2006年              7
    2、调控效果显现              10
    （五）房地产调控的一波三折              13
    1、2008年调控政策              14
    2、2009年房地产政策              20
    （六）调控政策频出，力度逐步升级              21
    第二部分：房地产市场发展分析              29
    （一）从“十二五”规划角度看              29
    1、需求总量较大              29
    2、中国的城镇化惠及房产市场              31
    3、商业服务性地产面临新的机遇              31
    4、房地产开发企业严重分化              34
    （二）券商对短期房地产市场的分析              35
    （三）2011年影响房市的主要因素              36
    1、政府调控政策对住房价涨跌的影响              36
    2、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响              36
    3、保障房对住房价涨跌的影响              37
    4、流动性过剩对住房价涨跌的影响              37
    （四）房地产宏观调控对我省的影响              38
    1、当前房地产宏观调控的新特点              38
    2、未来房地产宏观调控政策走向              39
    3、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响              41
    

第一部分：调控政策梳理

    （一）房地产市场的起步阶段：1993年-1998年
    我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年又出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》。房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。
    （二）我国房地产业的成长阶段：1998年-2002年
    为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。此一系列制度的颁布拉开了我国住房大建设的序幕。
    2001年国家对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。此后房地产行业开始进入快速发展阶段。
    2002年国家降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%；修改《住房公积金管理条例》；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税。房地产市场开始持续升温。
    （三）房地产市场高速发展阶段：2003年-2005年

1、从支柱产业到防止泡沫

    在房地产快速发展的背景下，2003年4月的121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
    7月开始对出售的房屋征收房地产税。
    8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。此时国家的政策也在徘徊，如果控制过严会对刚刚升温的房地产业大受打击，如果不做控制，继续鼓励，会助长房地产投机行为，会影响国家经济的健康发展。
    这种徘徊的政策使房地产业的升温持续增加，房地产销量高速增长，房价开始出现不正常的暴涨，房地产投资行为迅速升起。
    继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，称为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的一大举措，拿地门槛提高。
    2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。
    2004年10月中国人民银行决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02%-12.83%的区间内自主确定贷款利率。

2、从国八条到房产税

    2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；然而除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。
    为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格。2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面：央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
    调控触及交易环节：房地产税改革深入，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。
    2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；简称“国八条”。
    2005年5月初七部委意见调控加强、细则出台(称为“新国八条”)，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
    2005年9月银监会212号文件收紧房产信托：9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
    2005年10月国税总局重申二手房交纳个税。
    2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。如此的政策并不能阻止房价上涨的快车，房价继续快速上涨。
    （四）房价在调控中继续快涨：2006年-2007年

 1、调控密集的2006年

        2006年4月27日房贷利率再次上调，调控卷土重来，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
    2006年5月24日国六条出台，新一轮调大幕开启，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。
    2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
    2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，称为9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。
    2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
    2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售