****二期项目市场竞争报告
项目市场竞争报告
1． 竞争结构界定
房地产竞争的研究，主要是对区域内单个的产品及由单个产品汇总而成的整体竞争结构的分析。****项目作为高端定位项目，除区域内的高端项目外，其势必与项目楼盘发生对潜在消费者的争夺。因此，虽然该楼盘不一定位于项目楼盘的有效辐射区域之内，但仍然应将其视为潜在竞争者，也是项目可能的竞争对手。因此高端住宅类房地产项目所要面对的竞争将主要发生于上述有效辐射区域内各类已有、潜在楼盘及因针对同一批潜在消费者的可能的竞争对手：
项目综合条件
社
区配套
环境吸引力
****竞争结构分析模型
潜在竞争压力
现实竞争压力
价格分流
交通道路
同类产品
区域辐射
综合
竞争力
有效竞争区域
核心区域
☆
重点竞
争楼盘
☆
☆
☆
项目核心区域配套共享，以项目为圆心，半径2.5公里圆形内。同时综合考虑到项目高端物业的市场定位，其辐射能力、影响区域较普通住宅范围较广，从外围的位置区位、环境、交通、规划、人文，到楼盘本身的体量、价格、产品类 型、建筑形态等，无一不对其综合竞争力产生细微而深远的影响，对楼盘有效辐射区的界定只能是上述多方面因素定性的综合判断。同时项目位于潍坊市东部，我们将有效竞争范围界定以项目为右焦点，长轴5公里的椭圆内，如下图示意：
整体区域
有效竞争区域
核心区域
? 整体区域：
整体区域的研究源于有效竞争区域内现实供应楼盘及非有效竞争区域内其它可能的竞争对手。此部分分析的主要意义在于从“面”的角度揭示区域内房地产开发在“数量”方面的基本状况及项目本身将要面临的总体竞争态势。
? 核心区域：
项目所处的高新区，房地产市场发展较晚，其房地产项目的市场产品以及价值不足以与项目构成直接竞争，但会因为其较低的价格会降低区域房产的价值并分流项目部分的投资客群。此外，核心区域内的区域配套和区域价值为核心区域的研究重点。
? 有效竞争区域：
区域整体以及核心区域竞争面的分析，其主线是基本的供、销、存量。但在房地产产品日益创新和丰富的今天，笼统而不加区分的供、销、存量的分析由于缺乏针对性，已经不能很好的揭示真实的竞争状况。需要将项目同质的楼盘与之价格、面积、户型特征、建筑形态、景观等作交叉分析，从而找出各种建筑形态、各类户型结构、各面积段及各价格段的住宅产品的具体供、销情况，才能得出更深入的研究结论。那么有效区域内的竞争研究的侧重点在于对有效竞争区域内同质项目的分类比较、交叉分析。
2． 整体市场研究
房地产市场简述
近几年来，潍坊市房地产市场发展迅猛。房地产市场热点也经历了从奎文－高新－潍城的转换。
目前潍坊市购房者的区域需求仍以奎文区的比例最高。这主要是因为奎文区作为潍坊市最为成熟的居住区，拥有比较成熟的配套设施，且目前潍坊市品质较高的小区均集中在奎文区。
高新区作为潍坊市房地产市场发展新区域,虽然起步较晚,但由于潍坊“城市向东发展”的政策，且市政府及众多企事业单位的纷纷落户，高新区逐渐成为房地产市场最热门的区域，近两年由于高新区房价逐渐升高，但区域配套设施不足，其房地产市场关注度有下降趋势。
潍城区在前几年奎文区、高新区大规模开发的辐射的拉动下，兼之受旧城改造对区域形象的带动，潍城成为市政府重点改造的区域，受关注程度逐步提升。07年潍坊市两个大盘“鸢都新城”和“鲁发名城”均位于潍城区，可见其发展潜力不容小视。
市场供给概述
? 土地供给
潍坊在经历了今年的房地产开发快速增长后，中心城区的土地供应已经逐渐减少，土地供应正在逐渐向外延扩展。
据国土局2007年潍坊市中心城区拍卖（挂牌）出让土地交易数据显示，1—10月份共计出让土地2634.69亩，最高出让价为230万元/亩。从出让地块位置和面积分布看，大幅地块出让多集中于市区东向、南向，中心城区仅有零星小幅地块面世。
? 房地产市场供给
从市场供应看， 2007年潍坊市区施工面积为686.5万平米，竣工面积为329.82万平米，分别比2006年增长了31.5%和3.7%，仍然处于快速增长阶段。
? 供给区域
2008年，潍坊市房地产市场的主要供给区域仍集中在三个主要城区，奎文、高新及其潍城区。
潍城区拥有潍坊市目前体量最大的两个盘－“鲁发名城”和“鸢都新城”；
高新区也有如****二期、东方春天，翰林新城、东方世纪城、瑞景苑等多个项目正在或即将进入销售阶段。
而奎文区，玫瑰园、丹桂里二期、盛世豪庭二期两个高端项目均计划5月左右开盘。
整体而言，2008年潍坊市房地产供应充足。面对众多竞争者，如何准确的把握市场命脉，迎合购房者的需求，快速去化产品，将是2008年房地产开发、销售企业所需要面临的最严峻问题。
市场需求概述
? 客群阶层：
按照阶层来分，购房者主要分两大阶层：高收入阶层和工薪阶层。高收入阶层主要有：私营企业主、政府官员、大企业的高级管理人员、社会名流等。工薪阶层主要有：企事业单位的普通 工作人员、工厂上班的打工人员、农村进城的务工人员、个体经营户等。
高收入阶层所购买的住宅主要是高档住宅，这类购房群体的购房动机主要是为了提高居住品质和满足虚荣心的需要，高档住宅往往具有地段、环境、景观、社区配套、物业管理等优势，同时，高档住宅也是一种身份的象征。
工薪阶层购房主要是为了有个栖身的场所，中、低档住宅能满足他们安居乐业的需求，这类购房群体的购房动机是为了改善生活质量和安居的需要，通过购房来实现自身生活品质的提高，对住房的需求重点在于经济实用的户型，较实惠的价格，但往往对地段、环境、景观、交通、社区配套、物业管理等要求不是很高。
? 需求区域：
按照区域来分，房地产作为一种区域性产品,有其固定的特点,那就是受区域经济之影响非常明显,而潍坊近两年发展确实迅猛,但还是一定的市场空间，主要来源于城市进程的加快、农村进城人口进一步增加,这些势必进一步拉动房市需求。
目前潍坊市主要购房需求区域分为两大部分：中高端住宅需求主要集中在奎文区和高新区；中低端住宅需求集中在潍城区。这主要是因为潍城区是老城区，属于传统居住区，区域内整体形象档次不高。而奎文区是城市中心地带，拥有较为成熟的配套设施和商业、娱乐、金融中心，因此较多高端住宅产品均位于其内。 高新区则是市政府及众多企事业单位所在地，近几年拥有较高的人气，区域内也产生了一些如圣荣广场、****等品质较高的项目。
? 需求价格区间：
随着潍坊市城市经济发展,消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的因素是消费者面对商品房供应结构失衡和价格不断上涨的被动选择，因此3300元/平米以上商品房的期望比例相应有缓慢上升的趋势。
根据调查，目前奎文和高新区购房者的主力需求价格区间集中在3000－3300元，潍城区相对较低，约为2300－2600元。
市场前景预测
2008年是潍坊市土地供应集中消化的一年。奎文、高新、潍城均有大量项目进入市场。这其中包括如玫瑰园、丹桂里等高端项目，也包括如鲁发名城、鸢都新城等潍坊市超大盘项目。
如此大的市场供给量，在没有强大的外来购买力的前提下，依靠本地有限的硬性需求和投资需求，消化速度会比较缓慢。随着市场竞争的越发激烈，国家政策的不断调整，部分有实力的公司和产品综合素质过硬的项目能持续保持销售，也不排除一些实力较差的开发商和性价比不高的项目被市场所淘汰，2008年的潍坊房地产市场将会面临“战国时代”。
3． 核心区域研究
区域市场环境分析
1.1
福寿街
北宫街
金马路
1.2 交通环境
? 项目紧邻潍坊市主干道之福寿街和金马路，道路交通环境良好。
? 区域内有52、15、56等多条公交线路经过。
? 距离市中心车程20分钟。
? 距济青高速出口车程15分钟。
1.3 商业环境
