贰零零柒年伍月

        西城区 市场简报

一、西城区房地产市场现状

北块

东块

南块

1、西城区板块简介

西城区是宝山区未来几年的建设重点。该板块位于宝山区中部，南靠外环线、西临蕴川路、北接富锦路、东至同济路，总面积13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国际思构设计公司设计，规划划分为三个区域。

• 南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；主要项目有康桥水都二期、北上海商业广场、柏丽华庭等。

• 北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代综合生活区，将要建设33.3公顷的大型中央公园和10公顷的大型市民广场。目前主要项目有万科四季花城二期、保集·欧郡、海尚明城、钢领等。

• 东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区。

2、西城区房地产发展情况

• 南块——最为成熟的区域：由于地处杨行镇中心所在地，南块本身的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模；且距离地铁1号线“共富新村站”仅15分钟步行路程，成为西城区房地产最早发展的区域，拥有康桥水都、柏丽华庭等大型社区，居住氛围浓郁；加上05年建成的北上海商业广场，使得该地区商业设施更加完善。

• 北块——大力发展的区域：相对于南块来说，西城区北块整体生活配套设施十分欠缺，区域房地产市场刚刚启步，但随着万科、保集、中远等知名开发商的入驻，以及西城区公共中心的建设，该区域未来发展潜力巨大。

• 东块——有待成熟的区域：根据规划，大多为动迁基地，区域环境及配套设施也多未跟上，整体由待成熟。

二、板块成交走势分析

1、市场需求稳定

自2006年下半年以来，西城区公寓成交量总体较为稳定，每个月成交量体基本维持在2万方左右，市场已经走出05年的调控低谷（05年同期平均成交量为5000方左右），持续稳定的成交说明区域市场仍有较大的需求存在。

2、价格保持平稳

目前西城区板块公寓价格走势十分平稳，自06年6月起，市场成交均价便始终维持在6400-6500元/㎡左右，整体涨幅较小，鉴于目前上海公寓市场再度回暖，我们可以预计的是，该板块的今后还是存在一定的成长空间。

3、紧凑两房成为市场主力

目前市场主力成交面积为80-110㎡的2R，其中尤以100的紧凑式房型为主。另从供求比来看，可以看出目前市场上100㎡以下的2R，其需求十分旺盛，供求比基本达到了1：1。

100㎡以上：27.5%

90-100㎡：42.3%

90㎡以下：30.2%

三、板块在售项目分析

• 个案销售态势较好，基本完成当期体量的70％去化，说明区域存在相当的客源需求。

• 一般个案完整的去化周期为1年～1年半，个案品质的差异与价格决定了去化的速度。

西城区板块个案主力房型及总价

• 1R主力面积段：60-65㎡

• 2R主力面积段：90-100㎡；

• 3R主力面积段：100-120㎡，125-140㎡；

西城区板块个案07年成交走势

• 康桥水都二期

简介：康桥水都位于宝山西城区最南端，是市中心通往西城区的第一站。项目紧贴地铁黄金线路一号线的始发站—共富新村站，紧靠城市主动脉南北高架与外环线交汇处，与众多公交线路组成比肩莘闵的立体交通网络。康桥水都二期总建面近42万㎡，总户数约3704户，由小高层、多层及联排等多种建筑形态构成，采用板式及点式错落分布，呈现丰富多彩的生活表情。二期规划商业建面近13000㎡，令日常生活更为便捷完善。

主力卖点：

?      紧靠地铁，出行便捷

?      北靠北上海商业广场，商业设施完善

?      二房占70%，适合中低端住户

• 万科四季花城二期

简介：四季花城地处宝山西城区未来行政中心、商业服务、文化休闲的核心。社区紧邻规划中的大型公共绿地—绿龙，东侧是风景优美的体育公园。电梯公寓、全装修房、复式、私家别墅，产品多元房型出众。

主力卖点

?      多元化的产品，满足不同购房者需求

?      知名的万科物业，保证未来生活的便捷

?      优家工程紧凑小户型，是年轻购房者的选择

• 保集欧郡

简介：小区总建面近10万㎡，由16幢多层和8幢小高层组成，小区东面还规划2-3层商业建筑，与相邻的待建社区的沿街商业房一起形成融休闲、娱乐、购物于一体的步行商街。06年9月28日开盘，推出多层，均价6500元/㎡，物业费1.35元/㎡/月。

主力卖点：

?      区域内少见的多层公寓房，得房率高

?      底层附送地下室，经济实惠

• 海尚明城

简介：万业企业继成功开发中远两湾城后，在宝山开启新一轮的造城运动。项目总建面达30万㎡，占地面积约17万㎡，容积率1.49，绿化率45%。为宝山西城区北块5200亩核心高尚居住区最先启动的项目，规划近50栋11-18层的小高层。项目主力面积从60㎡左右的一房到103㎡的三房，均价6400元/㎡，物业费1.5元/㎡/月。得房率82%。

主力卖点：

?      以1房为主，总价不高，比较适合年轻白领以及首次购房的业主。

• 柏丽华庭

简介：小区位于西城区南块，紧靠地铁及北上海商业广场，配套设施完善。总占地面积约3.9万㎡，总建面约8.4万㎡，容积率约2，规划总户数700户，建筑密度约20%，绿化率约50%。由11幢18层小高层组成，2梯4户，得房率84%左右，层高约2.9米。11月197日开盘，均价7500元/㎡，物业费1.8元/㎡/月。

主力卖点：

?      周边成熟的商业

丽景翠庭

小区总占地面积66102平方米左右，总建面122489平方米，其中地上总建面94701平方米，地下总建面27504平方米，容积率1.43，绿地率41%。项目西块为复式叠加住宅、多层住宅、小高层住宅组成的75000平方米高尚住宅小区，东块为近20000平方米的大型社区配套服务中心。06年11月25日开盘，均价6000元/平方米，物业费1.35（多层）-1.75（小高层）元/平方米/月。

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