青浦新城区域市场分析
     
    本项目地块位于青浦工业区辐射范围之内，东至漕俞路、西至大盈港、南至上达河、北至西湖浜。该地块位置属于目前规划中的青浦新城板块以北，该区域现以发展工业产业为主，未被纳入青浦新城整体规划范围之内。
    
    地块大致区位
    
    园区以发展发展电子信息、新型纺织材料、生物医药行业为主，目前已有大量企业入驻，但缺少居住氛围。目前青浦区主力发展的居住区域是本项目南至上达河以南的新城板块。
    因此目前在研究本项目地块的竞争市场时以青浦新城板块作为参考。新城板块的发展可能会对本项目地块产生一定带动作用，但由于该板块的远期规划实现要到2020年，中期规划完成也要到2010年以后，因此其对本项目产生的辐射效应还需要一定年数的积累。
    
一、区域宏观规划情况分析
    1、“青浦新城”规划成为区域房产发展的新契机
    “青浦新城”规划用地范围53.8平方公里，是由现青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域和朱家角镇区四部分组成，它具有居住生活、产业、旅游等综合功能，是全区的政治、经济、文化中心。构架完善的上海市城镇等级结构；加速区域产业和人口集聚，发挥规模效应，推动郊区城市化进程，规划建设具有综合功能的中等规模城市，这也成为区域新一轮房地产发展的契机和支撑点。
    
     
     
    
2、总体规划结构为 “三轴、四片、五心”  
    ?      “三轴”——“红轴”生活设施轴、“蓝轴”淀浦河滨水游憩轴 、“绿轴”318国道和沪青平高速公路生态发展轴。
    ?      “四片”——中片 、东片 、西片 、朱家角镇区片。
    ?      “五心”——新城中心 、老城中心 、东片中心 、西片中心 、朱家角镇中心。
    
     
     
    3、全方位立体交通
    ?      三横二纵的高速公路
    青浦区域范围内规划有骨架为三横二纵的高速公路结构体系。三横指沪宁高速公里、苏虹高速公路、沪青平高速公路，二纵指嘉金高速公路、同三高速公路。沪青平高速公路与同三高速公路穿过新城，为新城对外交通的主要骨干道路。
    ?      318国道截弯取直
    规划对318国道进行局部改线，通过截弯取直，使道路线性更加合理，避免了318国道穿越城区内部造成对城区生活的干扰。
     
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快速轨道交通
    上海市区地铁2号线的延伸段R4线将会进入青浦新城并直达朱家角，加强了青浦新城与上海市区、松江新城以及朱家角的相互联系，有利于青浦新城自身的发展并形成青松片城市群。
    
     
    青浦新城作为作为青浦老镇中心所在地，本身有着良好的人脉支撑，同时随着青浦区对于青浦新城扶持力度的逐步体现，其具有良好的规划前景；再加之良好的生态环境优势和产业结构的支撑，便捷的交通和轨道交通12号线的规划使其更具发展潜力。
    但是目前青浦新城的位置距离市中心仍然较远，因此仍然是一个区域性消费市场，规划以及交通带来的外区人流可能要通过3－5年左右的时间来显现。
    
二、区域住宅市场概况
    青浦新城作为青浦区的经济、文化、行政中心，其住宅市场在青浦整个区域中举足轻重，随着青浦新城规划的逐步实施，青浦新城的房地产市场快速发展，并开始逐步树立起青浦核心地位，对外界的影响力也开始日渐扩大。
     
    1、区域市场已形成以自用为主的稳定市场
    由于青浦新城规划面世较晚，吸引力也无法与松江新城等中心城镇相比，与这些在前一轮发展中借助投资概念炒作的城镇不同，青浦新城的住宅市场一直是以本区域需求为主，周边区域为辅，自用比例比较高，投资比例相当少，这也成就了区域市场受宏观调控影响较小，形成目前的稳定局面。
    2005年起至今的宏观调控过程中，上海市房地产市场受到了比较明显的冲击，各区的成交价格和成交量都出现过阶段性的反复和振荡，而青浦区期间的价格并未下降，同时去化速度也保持在一个比较稳定的状况下。本区域自主客源的有力支撑和健康的房地产发展环境使得青浦新城未来具有很大的发展潜力。
     
    2、区域市场发展形成三大板块市场
    青浦新城住宅市场基本可以分为青浦老城区、青浦新区以及今年开始逐渐形成清晰轮廓的淀浦河滨区。
    ?      青浦老区
    为最早发展的区域，并且是青浦区域的商业中心，因此也是初期住宅发展的中心。
    ?      青浦新区
    住宅市场的兴起较为迅速，并且是前一波市场快速发展的主力，随着楼盘交房入住，商业氛围和设施日渐完善。
    ?      淀浦河滨带
    是进入05下半年才逐渐清晰的板块市场，是随着青浦新城蓝轴规划所形成，目前主要由仁恒运杰河滨城以及复地帕缇欧香以及金地格林郡三大高品质大盘组成。
     
    
3、市场处在两轮发展过渡期，发展中心逐渐向东、南倾斜
    目前青浦市场基本处在新老交替阶段，前一轮发展的主力楼盘基本处在尾盘销售阶段，有的后期尚未开发,市场供应量较少，整个市场销售气氛显得平静。
    随着仁杰河滨园以及帕缇欧香苑两个项目首期的上市，也标志着淀浦河滨发展带在青浦市场中的正式登场，位于外青松公路两侧的帕缇欧香苑是由东航集团和复地集团合作开发，而仁恒运杰河滨花园则是仁恒集团与运杰置业的联手之作，两个楼盘所处的地理位置相当接近，项目规模和物业类型也较为相似，已经成为青浦住宅市场新一轮发展的主力。金地格林郡也已经在06年9月正式开盘面市，金地品牌号召力毋庸置疑，同时其首创的“4+1”式花园洋房的产品也在区域内独树一帜，取得了不俗的市场业绩。
    另外在青浦新城东侧区域，江苏新城集团开发的位于盈港路、汇金路的一个住宅项目也将于今年下半年推出市场。因此整个青浦新城的住宅发展呈现出向东这至汇金路沿线、向南至淀浦河沿线的趋势。
     
    从发展趋势来看，青浦新城板块的发展重点将主要倾向淀浦河板块和东侧板块。尤其是淀浦河板块拥有的景观、品牌开发商等优势将对对整个板块的房地产市场产生比较大的冲击。
    本项目地块位于青浦新城板块以北，而青浦新城板块住宅目前的主力趋势在东侧和南侧，因此在短期内其能够对本项目地块产生的辐射效应较弱。
    
三、区域住宅市场分析
    1、区域市场开发商扫描
    ?      本地开发商向全国性品牌开发商扩延
    青浦新城住宅市场长期以来一直是由当地开发商占据主力位置，并形成了当地的品牌开发商，如运杰置业等，而从顺驰集团高调进入青浦市场，复地集团、金地集团的跟进，以及仁恒集团的参与，区域住宅市场开始由本地开发商向全国性品牌开发商扩延。
    青浦新城主要开发商及开发项目一览

    ?      未来将成知名品牌开发商将整体推动新城板块前进
    目前青浦新城在售的主力楼盘就是复地帕缇欧香苑、仁恒运杰河滨花园以及06年上市的金地格林郡，几个项目规模及产品品质比较接近，青浦新城住宅市场之争将主要集中在这三家知名品牌开发商之间，形成三分天下的格局，对于这三家开发商来说，将是实力、策略、营销综合性的考验，成为一场没有硝烟的战争。
    品牌开发商伴随着淀浦河板块的兴起正式进入了青浦市场，其强大的品牌号召力和更具竞争力的产品逐渐成为区域市场的代表，青浦新城未来的中高端产品市场将成为品牌开发商的天下。但就品牌开发商集中的区域来看，主要分布在板块的东侧和南侧，距离本项目地块较近的北侧盈港路和上达河沿线由于距离主要配套较远，目前还未受到品牌开发商关注。但是随着2010年以后轨道交通2号线延伸段建成通车，青浦新城板块的北部区域也必定会受到关注。
    
2、区域住宅市场整体供求走势分析
     
    
     
    ?      成交大于供应
    从2006年开始至今，除去动迁房区域内主要在售整体供应量较只有11.6万平米，而整体去化量却达到16.5万平米，成交远大于供应量。出现这个现象的主要原因在于：区域相对封闭，受到市中心及外区域供求变动影响较小；同时区域内自住客为购房绝对主力，随着城市化进程的加快、农地征用等原因，当地居民购买商品住宅的需求进一步得到增长。
     
    ?      成交均价稳步上扬
    不仅成交量比较稳定，同时区域住宅市场的成交均价也呈现出稳定上扬的态势。主要是自06年下半年开始区域住宅市场出现了品牌开发商群雄逐鹿的现象，尤其是9月份金地格林郡的开盘热销也为区域住宅市场的价格上升奠定了基础。
    
3、区域重点在售项目分析