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上海易居房地产研究院 嘉兴市场院 目 录 第一部分 城市宏观投资环境分析 5 一、城市地理环境 5 1、地理区位：三圈环抱 得天独厚 5 2、交通发展：城际利好 联动发展 6 3、配套设施：基本齐全 区位各异 8 4、城市规划：北控南移 东进西拓 9 二、城市经济环境 11 1、经济总量：规模较大 稳步增长 11 2、人均收入：稳超万五 购买力强 11 3、城市人口：总量稳定 增长缓慢 12 4、产业结构：二产为主 三产平涨 12 5、支柱产业：工业主导 寻求升级 13 附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析 14 三、房地产市场环境 16 1、投资分析：总量不大 结构合理 16 2、供需分析：供求平衡 配套保障 17 3、价格分析：调控影响 有所回落 18 4、供地分析：价格飙升 逐步放量 19 5、客户分析: 本地为主 差异不大 22 四、城市政策金融环境 24 五、宏观投资环境分析结论 27 第二部分 嘉兴板块市场分析 29 一、秀洲新区 29 1、区位 29 2、市场供求 30 3、市场特征 30 4、个案分析 34 5、未来市场供应 35 二、南湖新区 38 1、区位 38 2、市场供求 38 3、市场特征 39 4、个案分析 42 5、未来市场供应 44 三、北部工业园区 46 1、区位 46 2、市场供求 46 3、市场特征 47 4、个案分析 50 5、未来市场供应 52 四、市中心 53 1、区位 53 2、市场供求 53 3、市场特征 54 4、个案分析 57 五、板块市场小结 59 附一：嘉兴市全装修房市场特征 60 附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响 62 第三部分 竞争市场分析 64 一、竞争对手分析 64 1、嘉兴房地产开发企业概况 64 2、竞争企业分析 65 二、市场亮点分析 67 第四部分 城市进入分析结论 69 一、区位选择 69 1、南湖新区 69 2、中心城区 69 3、秀洲新区 70 4、北部工业园区 70 二、物业类型选择 71 1、住宅产品 71 2、投资型产品 71 三、建筑形态选择 72 四、项目细部建议 73 1、外部环境 73 2、内部产品 75 图表目录 图1-1-1：嘉兴市地理区位图 5 图1-1-2：嘉兴交通基础设施图 6 图1-1-3：嘉兴对外交通图 7 图1-1-4：嘉兴配套设施图 8 图1-1-5：主城区总体规划图 9 图1-1-6：主城区规划结构图 9 图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况 11 图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况 11 图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况 12 图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图 13 图1-2-5：嘉兴市开发区分布图 13 图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图 16 图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重 17 图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况 18 图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图 18 图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势 19 图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况 21 图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布 21 图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布 21 图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布 22 图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重 23 图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布 23 图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图 29 图2-1-2：秀洲新区区位图 30 图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况 30 图2-1-4：秀洲新区产品类型分布 31 图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布 31 图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格 32 图2-1-7：秀洲新区客户构成图 33 图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况 33 图2-2-1：南湖新区区位图 38 图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况 38 图2-2-3：南湖新区产品类型分布 39 图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布 39 图2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布 40 图2-2-6：南湖新区客户构成图 41 图2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况 41 图2-3-1：北部工业园区区位图 46 图2-3-2：北部 经济开发区住宅总体供求状况 46 图2-3-3：北部经济开发区产品类型分布 47 图2-3-4：南湖新区楼盘规模分布 47 图2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布 48 图2-3-6：北部工业园区客户构成分布 49 图2-4-1：市中心区区位图 53 图2-4-2：市中心区住宅总体供求状况 54 图2-4-3：市中心区产品类型分布 54 图2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布 55 图2-4-5：市中心区客户构成分布 56 图2-4-6：市中心在售楼盘一览 56 表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况 12 表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 14 附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表 14 表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元） 16 表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米） 17 表1-3-3：嘉兴土地出让案例 19 表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表 20 表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析 22 表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表 24 附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米） 26 附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表 26 表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表 27 表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 32 表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布 33 表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总 36 表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总 36 表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况 40 表2-2-3：2006年南湖新区可供出让地块汇总 44 表2-2-4：南湖新区在售楼盘汇总 45 表2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况 48 表2-3-2：北部工业园区客户购买力分布 49 表2-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总 49 表2-3-4：2006年北部工业区可供出让地块汇总 52 表2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况 55 表2-4-2：市中心区客户购买力分布 56 表2-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总 57 表2-5-1：板块市场综合打分表 59 附表2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表 61 附表2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表 63 表3-1-1：嘉兴房地产开发企业概况 64 表4-3-1：低密度产品价格比较表 72
一、城市地理环境 1、地理区位：三圈环抱 得天独厚 嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、
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