都市综合体系列之一：发现都市综合体 
     
    美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、阳光城，多伦多伊顿中心，香港新世界中心，香港的时代广场，深圳的中信城市广场，华润中心，上海商城、上海世贸大厦，北京国贸中心等，与这些典型的都市综合体相参照，你能在自己生活的城市中发现几个？ 历史总有惊人的相似。中国城市建筑规划和发展，总能在西方发达国家找到属于它的影子，是偶然？还是必然？
        当深圳经历了自身快速发展时期，当深圳的开发者频频走向美国、新加坡、日本等地去学习和考察的时刻，一种引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式诞生了，它具备了现代城市的全部功能，也被人们俗称为“城中之城”，美国人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合体。
    什么是“都市综合体” 
        建筑规划专家指出：“城市的每一个功能要素既有一定的独立性，又相互依存、相互补充。”一个居住区，如果是清一色住宅，既无商业、休闲娱乐等配套，又缺乏便捷的道路交通系统，将很难受到市场与客户的青睐；城市中央商务区若全被写字楼占据，而无餐饮、购物、寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味。 
        都市综合体是在建筑综合体上的进一步发展与复合。建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间进行有机地组合，通过一组建筑来完成，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。 
        随着城市规模不断扩大，城市化程度的提高，城市中又出现了相邻多个建筑综合体集群的城市形态，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，而且，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约。于是，出现了都市综合体这一特殊的城市形态。 都市综合体与建筑综合体相比有共性，也有差异。
        都市综合体更具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。可以说都市综合体是城市发展与聚集的产物。当人口聚集、城市聚集度提高，土地资源紧张，都市综合体就会出现。并逐步在城市中占据越来越显赫的地位，成为城市经济发展的引擎。 
    深圳的“都市综合体”现象 
        招商、星河、卓越、华润、中航、天健、中粮、海岸、绿景等深圳知名的一线房地产开发商已经都在不约而同地进行着都市综合体的建设或经营了，这成为深圳城市的一大“都市综合体”现象。通过综合性的开发而获得良好的经济、社会效益，形成一个卓有成效的开发，才能取得项目价值与城市价值的复合化和最大化。 
        在深圳早期出现了不少建筑综合体，典型的就是深圳的地王大厦。随着城市规模不断扩大，城市化程度的提高，相邻多个集群的城市形态，其功能比以前建筑综合体更为集约、规模更大。而且，其交通与外界的联系比以前更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约，就开始不断出现都市综合体这一种特殊的形态。例如星河地产在CBD构建了一个大的都市综合体，利兹卡尔顿五星级酒店、COCO PARK购物中心，星河国际高尚住宅，星河大厦写字楼，形成一个文化娱乐、出行购物、居住有机互补的、功能复合、互相作用、互为价值链的空间。 
        都市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的房地产开发模式。这种开发模式在开发建设中，需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益；需要建设全过程的互相配合、协同发展。 
    综合体将成城市发展主角 
        都市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物，发展也十分迅速。在国内目前的综合体开发已经成为热点，综合体的产品细分形式也多种多样。如旧改综合体深圳以鼎诚国际为起点的中航城改造，绿景地产对新洲的改造等；以商业为核心的综合体同样十分普遍，如深圳南油购物公园、武汉的鑫城国际等；CBD商务综合体有东莞的第一国际、卓越时代广场等；在城市新中心区的综合体项目如深圳中航格澜郡；一般住宅综合体如桃源居、招商花园城等。珠三角地区著名的都市综合体有华南MALL、碧桂园、雅居乐等，不胜枚举。
        与此同时一些新的地铁综合体、产业综合体项目也崭露头角。但是否能将综合体成功地经营下去，坚持到底，这是摆在众多开发商面前的一个共同课题。 德思勤都市综合体有关研究小组指出，开发商面临着一个最高层次的挑战，复合型的空间需要复合型业态的支撑，如何在前期定位、规划与项目开发时保证各物业业态的和谐、稳定地可持续发展，在后续销售与经营中找到各物业价值最大化的平衡点，才是项目成功的关键。但无论从业态组合还是资源聚合的本质看，都市综合体一定将成为城市发展的主角，这一点毋庸置疑。
     
     
    都市综合体系列之二：价值提升平台 
     
    都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。 
        都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。 
        从城市与区域的价值来讲，都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机；从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。因此人们称都市综合体是城市中24小时跳动的“心脏”，是区域最繁华的中心。
    九大特征决定价值前景
        都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。有丰富都市综合体操作经验的德思勤置业认为，根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九个突出的特征。其一是高可达性、便利性。都市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 
        第二是高密度、集约性。都市综合体建筑高度和密度均很高，使其片区成为城市的标志；白天及工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补。 
        第三是整体统一性。都市综合体建筑风格统一，各个单体建筑互相配合、影响和联系，建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 
        第四是功能复合性。都市综合体自身可实现完整的工作、生活配套运营体系。 
        第五为土地使用均衡性。都市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。 
        第六是空间连续性。鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。 
        第七是内部、外部的联系完整性。都市综合体自身拥有复杂、完善的交通体系，使内部各不同功能的建筑有机结合。 
        第八是巨大的社会效应。因都市综合体所处的城市位置和庞大规模，使其成为城市名片，产生巨大的社会效应。最后不可忽略的是高升值前景。一个成功的都市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。再如深圳中航格澜郡一期住宅加二期的天虹商场加三期的格兰云天五星级大酒店，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。德思勤分析，价值越大风险越大，因此都市综合体的定位是一把双刃剑，项目对策划、定位、实践案例及开发商运营、资金、团队实力的要求都更高。 
    分享共融构建新型平台
        随着综合体项目的开发，其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台。根据德思勤过往的成功经验，都市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。现代化大型商业中心的优势在于为人们提供一站式消费服务，它集购物、娱乐、餐饮等于一体，成为综合性的商业休闲场所。其宽敞的购物环境、齐全的花色品种、集各种时尚与前卫元素为一体等诸多因素，满足了城市中品质生活人群之需。经营良好的大型商业中心对城市人流有着极强的集聚效能，能极大地改变城市既有的人流导向。通过人流的引导、人气的集聚，以其为载体的经济流、资本流逐步促进商业中心周边地段的价值提升。在此过程中，新的需求不断产生，相关的商务、居住等需求应运而生。城市空间的丰富，城市生态的完善，城市性能的齐备，促进了城市价值聚合度的上升，进一步促进了附着其上的各类物业的升值。综上所述，都市综合体的复合性功能，如商业、商务等的集聚效应和其带来的资本流、物流，人流，会直接催生对项目的实际使用需求，使综合体项目相较同类单体项目而言，在规划伊始便置身于都市综合体价值体系中，不但增添了其竞争优势，更形成了其价值高地。 
     
    都市综合体系列之三：论剑都市综合体 
     
    从长沙的“中国地王”拍卖到东莞塘厦“广东地王”的土地拍卖，从原来的单个小项目到现在动辄几百万亩土地的运营，市场已经给出我们十分清晰的信号——区域开发终将成为这个时代的特征和