霸州盛达08项目
项目开发可行性分析报告
项目编号：SD字[08]001号
项目名称：霸州盛达08项目
总造价：975549544.498067元
楼面造价：3233.51元/M2
土地面积：199800M2
建筑面积：301700M2
建筑密度：30%
容积率：1.5
绿化率：30%
建设单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司
项目负责人：罗延章
编制单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司
编制负责/审核/编制人：wu
编制日期：2008-2-11
目 录
一、项目概况………………………………………………………………………1
1、项目名称:盛达08-01项目
2、开发地点:河北省廊坊地区霸州市***路
3、项目性质:住宅+商业配套
4、项目规模:30万平米
5、投资方式:自筹
6、项目建设单位:霸州盛达房地产开发有限公司
7、项目使用功能设置:住宅
8、项目的实施:2008-2010
二、编制说明………………………………………………………………………1
三、盛达08-01项目成本计算表…………………………………………………3
四、盛达08-01项目销售收入表…………………………………………………6
五、盛达08-01项目租赁收入表…………………………………………………7
六、盛达08-01项目投资计划表…………………………………………………8-10
七、盛达08-01项目资金筹措计划表……………………………………………11-13
八、盛达08-01项目全投资现金流量表…………………………………………14-16
九、盛达08-01项目资本金现金流量表…………………………………………17-19
十、盛达08-01项目敏感性分析表………………………………………………20-21
十一、盛达08-01项目概率分布情况表…………………………………………22-23
十二、盛达08-01项目概率分析情况表…………………………………………28
一、项目概况
1、项目名称：霸州盛达08项目
2、开发地点：河北省廊坊地区霸州市***路
3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：总占地面积199800平方米（折合300亩）
（2）住宅总套数：2400套
（3）商业 办公: 60000 平方米
（4）总建筑面积：301700 平方米
其中：住宅(小高层)150000平方米(1500套中小户型)
住宅(多 层) 75000平方米(750套中小户型)
住宅(低 层) 10000平方米(50套城市别墅)
商业铺面15000平方米
餐饮娱乐15000平方米
旅 宿15000平方米
办 公15000平方米
单 车 库 2000平方米
公 建 4700平方米
（4）估算总成本：600557140.61万元，综合单方成本为1914.43元/平方米
5、投资方式：自筹资金
6、项目建设单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
(4) 4----88号楼为住宅,共规划2300套(拟分5期,每期600套),
8、项目的实施
项目于2004年5月开工，分5期滚动开发，计划在2010年底全部建成入住。
二、编制说明
1、部分项目造价(数据为概算)。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、霸州盛达08项目成本计算表
四、霸州盛达08项目销售收入表
五、霸州盛达08项目租赁收入表
六、霸州盛达08项目投资计划表
七、霸州盛达08项目资金筹措计划表
八、霸州盛达08项目全投资现金流量表
九、霸州盛达08项目资本金现金流量表
十、霸州盛达08项目敏感性分析表
十一、霸州盛达08项目概率分布情况表
十二、霸州盛达08项目概率分析情况表
霸州盛达08项目总成本费用表
编码
| 工程项目（费用）名称
| 造价或费用(万元)
| 楼面造价(元/M2)
| 百分比(%)
| 计算公式或说明
|
1
| 开发建设成本费用
| 63698.80
| 2111.33
| 65.3%
|
|
1.1
| 一、土地费用
| 6181.90
| 204.90
| 6.34%
|
|
1.2
| 二、斟察、设计和前期费
| 3868.20
| 128.21
| 3.97%
|
|
1.3
| 三、建筑安装工程费
| 44995.95
| 1491.41
| 46.13%
|
|
1.4
| 四、（小区）配套建设费
| 5036.40
| 166.93
| 5.17%
|
|
1.5
| 五、管理费
| 1502.06
| 49.79
| 1.54%
|
|
1.6
| 六、税费
| 235.09
| 7.79
| 0.25%
|
|
1.7
| 七、不可预见费
| 1802.47
| 59.74
| 1.85%
|
|
1.8
| 利息
| 76.72
| 2.54
| 0.08%
|
|
2
| 经营资金
|
| 0.00
| 0%
|
|
3
| 运营费用
| 20465.35
| 678.33
| 20.98%
|
|
4
| 修理费用
| 15.80
| 0.52
| 0.02%
|
|
5
| 经营税金及附加
| 8655.08
| 286.88
| 8.88%
|
|
6
| 其它经营成本费用
|
| 0.00
| 0%
|
|
7
| 土地增值税
| 4719.93
| 156.44
| 4.84%
|
|
8
| 项目总投资
| 97554.95
| 3233.51
| 100%
|
|
8.1
| 开发产品成本
| 63698.80
| 2111.33
| 65.3%
|
|
8.2
| 固定资产投资
|
| 0.00
| 0%
|
|
8.3
| 经营成本费用
| 33856.16
| 1122.18
| 34.71%
|
|
霸州盛达08项目开发建设成本费用计算表
编码
| 工程项目（费用）名称
| 计量单位
| 工程量
| 单价或费率
| 造价或费用(万元)
| 楼面造价(元/M2)
| 百分比(%)
| 计算公式或说明
|
1.
| 一、土地费用
|
|
|
| 6181.90
| 204.9
| 6.34%
|
|
1-1-1
| 征地费（拍卖价）
| 项
| 1.00
| 60000000.00
| 6000.00
| 198.87
| 6.16%
| 按实际发生
|
1-1-2
| 土地契税
| 元、%
| 60000000.00
| 3.00
| 180.00
| 5.97
| 0.19%
| 按实际发生
|
1-1-3
| 土地登记公证费
| 笔
| 1.00
| 19000.00
| 1.90
| 0.06
| 0.01%
|
|
2.
| 二、斟察、设计和前期费
|
|
|
| 3868.20
| 128.21
| 3.97%
|
|
2-1-1
| 地形图测绘费
| 平方米
| 199800.00
| 0.14
| 2.80
| 0.09
| 0.01%
| 按土地面积0.14元/平方米
|
2-1-2
| 总体规划设计费（定点费）
| 平方米
| 199800.00
| 2.00
| 39.96
| 1.32
| 0.05%
| 土地面积2元/平方米
|
2-2-1
| 地质勘察费
| 米
| 1200.00
| 55.00
| 6.60
| 0.22
| 0.01%
| 按钻深55元/米
|
2-2-2
| 建筑设计费
| 平方米
| 301700.00
| 10.00
| 301.70
| 10
| 0.31%
| 按10元/平方米（建筑面积）
|
2-3-1
| 城市市政建设配套费（一级地段）
| 平方米
| 297000.00
| 75.00
| 2227.50
| 73.83
| 2.29%
| 按75元/平方米（建筑面积）
|
2-4-1
| 规划管理费
| 元、‰
| 26437455.00
| 3.00
| 7.93
| 0.26
| 0.01%
| 土建造价的3‰
|
2-6-1
| 放线费
| 点
| 60.00
| 326.00
| 1.96
| 0.06
| 0.01%
| 放线点326元/点
|
2-11-1
| 招标费
| 元、‰
| 26437455.00
| 1.00
| 2.64
| 0.09
| 0.01%
| 按土建工程造价的1‰计算
|
2-13-1
| 监理费
| 元、‰
| 26437455.00
| 2.00
| 5.29
| 0.18
| 0.01%
| 按土建工程造价的2‰计算
|
2-14-1
| 预结算审计费
| 元、‰
| 26437455.00
| 3.00
| 7.93
| 0.26
| 0.01%
| 按土建工程造价的3‰计算
|
2-15-1
| 消防配套费
| 平方米
| 297000.00
| 3.00
| 89.10
| 2.95
| 0.1%
| 按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
|
2-16-1
| 施工合同鉴证费
| 元、‰
| 26437455.00
| 1.00
| 2.64
| 0.09
| 0.01%
| 按土建工程造价的1‰计算
|
2-17-1
| 噪音费
| 月
| 50.00
| 1600.00
| 8.00
| 0.27
| 0.01%
| 1600元/月.幢
|
2-18-1
| 建设项目环境影响评价收费
| 元、‰
| 26437455.00
| 3.00
| 7.93
| 0.26
| 0.01%
| 按土建工程造价的3‰计算
|
2-19-1
| 避雷安装检测费
| 支
| 48.00
| 55.00
| 0.26
| 0.01
| 0.01%
| 检测避雷针55元/支
|
2-20-1
| 防洪堤工程建设管理费
| 平方米
| 297000.00
| 3.00
| 89.10
| 2.95
| 0.1%
| 按竣工面积3元/平方米计算
|
2-21-1
| 人防管理费
| 平方米
| 301700.00
| 10.00
| 301.70
| 10
| 0.31%
| 按建筑面积10元/平方米计算
|
2-22-1
| 防空地下室易地建设费
| 平方米
| 5000.00
| 800.00
| 400.00
| 13.26
| 0.42%
| 按地层面积800元/平方米计算
|
2-24-1
| 工地管理费
| 项
| 32.00
| 50000.00
| 160.00
| 5.3
| 0.17%
| 按5000元/项
|
2-26-2
| 墙改费（民用）
| 平方米
| 301700.00
| 4.60
| 138.78
| 4.6
| 0.15%
| 民用建筑4.6元/平方米
|
2-27-1
| 建筑方案评审费
| 平方米
| 301700.00
| 0.20
| 6.03
| 0.2
| 0.01%
| 0.2元/平方米
|
2-29-1
| 白蚁预防费
| 平方米
| 301700.00
| 2.00
| 60.34
| 2
| 0.07%
| 按3元/平方米(建筑面积)
|
3.
| 三、建筑安装工程费
|
|
|
| 44995.95
| 1491.41
| 46.13%
|
|
3-1-1
| 桩工程
| 平方米
| 297000.00
| 50.00
| 1485.00
| 49.22
| 1.53%
| 按概算造价
|
3-1-3
| 土建工程
| 平方米
| 297000.00
| 1400.00
| 41580.00
| 1378.19
| 42.63%
| 按概算造价
|
3-2-1
| 室内供水供电、线路安装工程
| 平方米
| 301700.00
| 35.00
| 1055.95
| 35
| 1.09%
| 按概算造价
|
3-2-2
| 电梯安装工程
| 项
| 25.00
| 350000.00
| 875.00
| 29
| 0.9%
| 按概算造价
|
4.
| 四、（小区）配套建设费
|
|
|
| 5036.40
| 166.93
| 5.17%
|
|
4-1-1
| 道路工程
| 平方米
| 30000.00
| 100.00
| 300.00
| 9.94
| 0.31%
| 按概算造价
|
4-1-2
| 室外排污排水工程
| 米
| 2500.00
| 410.00
| 102.50
| 3.4
| 0.11%
| 按概算造价
|
4-1-3
| 室外供水工程
| 米
| 100.00
| 500.00
| 5.00
| 0.17
| 0.01%
| 按概算造价
|
| 4-2-1& |