新乡龙鼎华都项目投资可行性研究报告
    1、      新乡市概况
    新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。目前总面积8629平方千米，人口565万人，辖四区两市六县，新乡同时拥有中国国家森林城市，中国优秀旅游城市，中国国家园林城市，中国国家卫生城市，中国金融生态城市，中国十佳和谐可持续发展城市等多项荣誉。
    新乡市市区面积422平方公里，市区人口110万，建成区110平方公里。现辖两市(卫辉市、辉县市)、六县（新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县）、四区（卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区）以及高新技术产业开发区、新乡西工区、新乡工业园区、新乡经济开发区、平原新区，共有122乡镇和24个街道办事处。
    作为豫北新兴工业城市、中原城市群重要城市之一的新乡市，近几年社会、经济发展迅速，初步核算，2009年新乡市生产总值1054.57亿元，比上年增长13.0%。其中：第一产业增加值131.8亿元，增长4.1%；第二产业增加值585.49亿元，增长14.7%；第三产业增加值337.28亿元，增长13.5%。三次产业结构为12.5：55.5：32，二三产业比重较上年提高1.3个百分点。2009年新乡市居民消费价格总水平比上年下降1.2个百分点。其中，粮食类价格上涨8.5个百分点；商品零售价格下降1.3个百分点；工业品出厂价格下降5.1个百分点；原材料、燃料、动力购进价格下降2.9个百分点；固定资产投资价格下降3.6个百分点；农业生产资料价格下降1.9个百分点。
    2004年，新乡将市政府从老城区里搬到了东区，行政中心开始东移，东部将成为新乡提升的重点，东区将成为新的行政、经济和文化中心。
    新乡地处北纬35°18′，东经113°54′属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，年平均气温14℃；7月最热，平均27.3°C ；1月最冷，平均0.2°C ；最高气温42.7℃(1951年6月20日)，最低气温-21.3℃(1951年1月13日)。年均湿度68%，最大冻土深度280mm。
    新乡市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。目前水库容量1.99亿立方米。黄河流经新乡市170公里，流域面积达4558平方公里。 “南水北调”中线工程，在新乡境内长度77公里，总投资约52亿元。南水北调通水后，该市每年可获得4亿立方米优质水。
    新乡市旅游资源丰富，比干庙、潞王陵、白云寺、百泉景区、万仙山、八里沟、京华园、关山地质公园等人文景观与自然景观交相辉映，使新乡成为旅游度假的绝佳去处。
    2、      新乡市城市规划
    根据新乡市的2008-2020城市发展规划，对新乡市未来城市性质、人口规模、城市建设用地、城市发展方向等都确定明确的目标：
    1.城镇体系空间布局结构
    通过快速交通廊道连接各城镇空间和产业聚集区，形成由快速交通相连接、大片生态农业、各类河湖绿地相隔离的，由新郑漯京广产业发展轴和济焦新南太行产业发展轴两大城镇发展带为骨架的，多组团多中心的城镇体系空间布局形态。构建“一核、二带、三片区” 的市域城镇空间布局结构。
    ?      一核：指以新乡市区为中心，包括辉县、卫辉、获嘉、原阳、延津等在内的城镇密集区；
    ?      二带：沿107国道和京广铁路纵向交通廊道构成的主要城镇发展带；沿新焦新菏铁路、新获新长北线横向交通廊道构成的主要城镇发展带；
    ?      三片区：指新乡市域城乡空间三大发展区，即北部生态旅游区、中部城镇产业密集区以及南部综合发展区。
    2、城镇密集区空间结构
    构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。
    ?      “一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括新乡主城区和凤泉、新乡工业园、小冀三个城市组团。
    ?      “五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地。
     
    3、中心城市规划 
    从新乡中心城市发展规划来看，居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。
    2009年4月由新乡市规划设计研究院编制完成了新乡市“十一五”（2008——2020年）近期建设规划。此次规划确定我市近期建设目标为：到2020年将新乡市建设成为基础设施完善，城市生态环境良好，城市形象获得较大提高，城市功能基本完善、布局合理，适宜创业发展和生活居住的具有较强竞争力的能够带动市域经济发展的中心城市。城市规模为：人口规模：155万人，用地规模：99平方公里。
    3、      新乡市房地产投资环境评价
    （一）河南省房地产行业及市场发展情况分析
    2008年国际金融市场的动荡对经济发展所带来的负面影响引起了我国政府领导人的高度重视，从国家部委到各地方政府均出台了一系列政策并采取包括贷款降息、减免税费、降低个人房贷款首付款占比等一系列措施支持房地产业的合理有效信贷需求。由此引发了一大批资金涌入房地产市场，在保证国民经济平稳发展的同时，也催生了房地产行业尤其是一线城市房地产市场的泡沫，房地产市场在2009年末、2010年初出现了投资过热、房价快速上涨的发展局面，不利于国民经济的持续、健康发展。
    进入2010年，尤其是从4月份开始，为稳定房价、推动房地产市场由过热转为平稳发展，中央政府出台了一系列房地产调控政策涉及到土地、金融、税费、市场监管等多个方面，严厉打击房地产行业的投机行为，严格控制投资行为，保护刚性需求，以引导房地产市场向着健康、平稳、可持续的方向发展。河南省住建厅公布了《关于进一步加强市场监管，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及到房地产开发秩序、商品房预售和交易、调整房产供应结构等方面内容，加强对房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等方面的调控力度。
    从市场层面对于政策的反应来看，全国范围内的房地产过热发展的态势得到抑制，发展速度趋于平稳，一线城市、部分二线城市的房价出现短期的小幅回落，而绝大多数的二、三线城市甚至四线城市相对于一线城市而言，由于市场泡沫小，政策的效应则较为温和，表现为“投资、投机需求得到抑制，刚性需求得到释放，销售量相对稳定；房价平稳中带有小幅度上升；市场秩序得到进一步优化”。河南省作为中部省份，处于国内中等发展水平，城市化发展空间较大、房地产市场泡沫较小，相关政策的调整推动了河南省房地产的平稳过渡和发展。
    房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。从河南省的特殊条件来看，城市化发展空间巨大，国内产业经济向中部迁移，交通条件的进一步改善和发展，中原城市群的发展速度加快等利好因素是保证房地产市场发展的主要原因，并将在房地产未来的发展中继续发挥作用。
    可以预见的是，随着我省GDP的快速增长、城市化进程明显加速、消费结构的转型升级会拉动房地产业持续发展，将为房地产业提供较大的发展空间，行业长期发展前景依然良好。因此，通过理性分析就会发现，只要对房地产行业起支撑作用的国家经济发展的基本态势没有改变，房地产行业作为国民经济主导产业之一，就将保持长期发展势头，这是我国经济社会发展的基本格局决定的。伴随着房地产市场的调整，房地产市场供给结构将得到进一步优化，行业集中度进一步提高，房地产市场将更加健康有序。
    （二）新乡市房地产行业目前面临的形势分析
    新乡作为豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一，经济建设正迅速发展。2009年，新乡市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位。财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。
    2003年，新乡市土地出让面积大增，年比增长397%。从2004年开始，新乡国有土地实行挂牌出让，土地供应市场化、科学化，大大改善了市场竞争环境。进入2005年后，成交量同比略有增长，2006年土地交易有所减缓，市场逐步进入平稳发展期。从新乡市住房建设规划中可以看到，新乡市住房用地供应年度指引呈每年稳步递增的态势发展。2009年供应商品住房用地0.78平方公里，2010年供应商品住房用地0.92平方公里。
    

    新乡市住房用地供应年度指引(平方公里)
    0
    0.1
    0.2
    0.3
    0.4
    0.5
    0.6
    0.7
    0.8
    0.9
    1
    2006年
    2007年
    2008年
    2009年
    2010年
    新乡市住房用地供应年度指引(平方公里)
    
    1、      市场状况
    
    2005-2009年，新乡市房地产市场整体开发量稳中有升，2009年，开发量突破800万平方米，发展速度较快。
    
    2005-2009年，新乡房地产销售量稳中有升，基本保持上升状况，09年接近300万㎡，发展势头良好。
    整体来看，新乡市房地产市场自2005年以来，一直保持着供需两旺的良好发展态势。
    2、      发展前景
    依据《新乡市城市“十一五”近期建设规划》推测，2010年城市人口110万人，其中：中心城区103万人。2010年人均建设用地90平方米，规划城市建设用地99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里。市区规划居住用地面积2792公顷，占城市建设用地的28.2%，人均25.38平方米。
    依据《新乡市城市总体规划（2008-2020）》预测，新乡市远期规划（截止2020年），中心城区用地规模将达到147平方公里，人口将达到155万人。
    从新乡市近期、远期规划来看，新乡市未来城市发展空间巨大，房地产市场发展空间十分广阔。
    3、      住宅市场现状分析
    3.1、市场分布现状
    截至2008年，新乡市市区建成区面积100平方公里，所开发的项目为多层、小高层和高层住宅。构建了以市区为中心、长垣、桥北新区为副中心、其他县城为卫星城、重点镇为基础三级配套的市域城镇体系网络，为全市经济持续快速健康发展创造了有利条件。
    基于新乡市“东移西联南扩北优”的发展格局规划，未来新乡房地产市场的发展将以新乡市城东新区为主，东部将逐渐建设成为新乡市的行政、