怀化富尔投资公司
    怀化机械学校地块项目市调报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳市同致业房地产顾问有限公司
    2008年2月21日 
     
     
    前  言
     
    【调查目的】
    通过调研，了解掌握怀化市及项目所在片区经济发展状况、人民生活水平、房地产市场现状及未来发展趋势，分析项目的威胁与价值点，运用统计学理论进行科学分析，对市场做出客观的判断，为发展商提供高价值的项目发展参考意见。
    【调查原则】
    客观、全面、深入、实效、以事实为依据，以客观判断为准绳。
    【调查方式】
    实地勘察、文献研究、竞争项目踩盘、客户调研、消费者访谈、抽样调查、业内人士访谈、相关单位查询。
    【调查范围】
    怀化城区，着重于城东区和湖天区，类似城市与片区。
    【调查时间】
    15天（2008年1月15日——1月30日）。
    【报告撰写依据】
    《怀化市统计年鉴》、
    《怀化市2003、2004、2005、2006、2007年国民经济和社会发展的统计公报》；
    怀化市政府、怀化市国土局、怀化市统计局发布的相关地产资料；
    抽样调查记录、业内人士访谈、客户访谈记录；
    其他相关类似城市04、05、06、07年国民经济和社会发展的统计公报。
     
    目录
    第一部分  市场背景调查              6
    第一节、怀化市宏观经济背景调研              6
    （一）城市概况              6
    1、地理位置              6
    2、气候              7
    3、行政面积              7
    4、怀化市板块划分              7
    5、人口规模              8
    6、交通状况              8
    7、自然资源              9
    8、文化教育、医疗              9
    （二）宏观经济发展现状              10
    1、怀化经济发展状况              10
    2、财政收支与金融状况              12
    3、收入和消费水平              13
    4、旅游              15
    5、主要产业              16
    6、固定资产投资              17
    7、整体经济运行状况              17
    （三）怀化市经济发展展望              19
    （一）城市规划与发展方向              21
    （二）政府相关政策对房地产业的影响              23
    （一）房地产发展概况              24
    （三）热点区域分析              29
    （四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势              30
    一、怀化房地产开发市场存在的主要问题              30
    二、怀化房地产开发市场未来趋势              31
    （五）市场发展前景——横向城市对比              32
    第二部分 企业发展分析              36
    第一节              本项目启动对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义              36
    第二节              富尔公司对项目的利润需求分析              36
    第三部分  项目分析              37
    第一节、              项目概况              37
    宗地现状              37
    项目四至              38
    项目周边的社区配套              39
    项目周边环境              40
    规划控制要点              41
    第二节、项目所在片区城市规划概况分析              42
    1、项目与城市发展方向之间的关系              42
    2、项目发展对城市发展的影响和意义              42
    第三节、项目所在区域市场分析              42
    1、区域住宅市场状况              42
    2、区域内具有可比性项目个案分析              42
    3、项目所在区域市场供需量分析预测              43
    第四节、              项目SWOT分析（项目优劣势和机会、威胁点分析）              43
    项目综合评价及发展战略              44
    第四部分  个案调研              46
    一、楼盘考察概要              46
    （一）考察目的              46
    （二）考察时间              46
    （三）考察对象              46
    （四）考察内容              46
    二、楼盘个案考察              46
    个案一: 雍景豪庭              47
    个案二：维也纳森林              49
    个案三: 天龙御园              51
    个案四: 滨江花园              53
    个案五: 公务员小区              53
    个案六：项目对面的博雅苑              54
    个案调查结论              57
    三、考察总结              57
    第五部分  消费者访谈调研              61
    第六部分 项目的商业构思              65
    第七部分  项目定位构思              66
    第一节              项目市场定位              66
    目标消费群体定位              66
    整体市场形象定位              66
    案名建议：              67
    价格定位              67
    第二节              产品定位建议              68
    一、              总体布局规划及空间布局建议              68
    二、              建筑风格定位              69
    三、              环境景观定位              70
    四、              产品类型定位建议              71
    五、              户型定位建议              72
    六、              配套设施建议              72
    第八部分  项目利润分析预测              74
    第一节              项目发展规划              74
    一、              基本数据              74
    二、              建筑面积的确定              74
    三、              建筑类型              74
    四、              建设分期              74
    第二节              项目投资估算              75
    第三节              项目静态投资效益预测              75
    第四节              结论              77
    第一部分  市场背景调查
     
    第一节、怀化市宏观经济背景调研              
    （一）城市概况              
    1、地理位置
    怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒--29度01分35秒，东经108度47分13秒--111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有"黔滇门户"、"全楚咽喉"之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成"十"字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。  全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。
    怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。
    
    2、气候
    怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7℃，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市列入全国生态示范重点地区。
    3、行政面积
    怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。总面积2。76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。
    4、怀化市板块划分
    
    如上图所示:分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。
    5、人口规模
    怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。

     
    6、交通状况
    湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；
    公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速