◇惠州东港房地产开发有限公司开发项目
东港项目
（暂定名）
可
行
性
研
究
报
告
二ΟΟ七年六月
目 录
一、总论 1
二、市场分析 4
三、建设规模 16
四、场址方案 17
五、营销方案 20
六、节能节水 23
七、环境影响评估 26
八、劳动安全卫生与消防 29
九、组织机构与人员配置 30
十、工期及进度安排 33
十一、资金筹措 35
十二、财务评价 36
十三、社会评价 38
十四、风险分析 39
十五、研究结论及建议 40
十六、附表 42
一、总论
东港项目占地约为5.6万平方米，总建设投资为63342万元 ，历时2.5年，分两期开发，综合分析本小区是适应大亚湾房地产发展形式的。 （一）开发公司 东港项目的开发商东港房地产开发有限公司。注册资本 万元，开发资质 级。我们本着品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上的经营宗旨。公司经营范围包括；房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。 （二）开发地点 本小区置身于大亚湾西区产业，位于建艺项目东侧和南临二路南侧，北为移民新村，西为福德居项目。随着大亚湾经济的增长及众多项目的陆续开发该区域将可能被打造成为大亚湾未来最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，这儿必将成为惠阳-大亚湾住房地产业的亮点。 （三）项目设计单位 东港项目建筑设计及施工图设计单位 。 （四）开发背景 随着大亚湾西区规划建设，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，众多大规模项目在扎堆开发，区域居住氛围逐步形成，越来越多的深圳客户及大亚湾产业客户都希望在此置业。无论是为了投资还是居家，他们都希望在市场这样大好的势头下买到自己中意的房子。 随着深圳客户的涌入、大亚湾产业客户的剧增及惠阳本地客户的日益成熟，目前惠阳-大亚湾地区的房价逐步攀升，这主要是由于深圳房价的虚高及日益暴涨，更主要的是惠阳经济的发展，自然环境优越、大亚湾产业的带动，让更多的人愿意到惠阳到大亚湾置业投资居家，在未来的开发过程中决定本小区的开发将有以下几个重点的： 1、价格：从2003年惠阳楼市开始复苏以来。价格在逐渐攀升，楼盘档次也在进一步升级，一些成功的小区中高档的楼盘尽管价格不菲，但是从市场的接受能力来看，其效果还是很好的。 2、管理：从我们的管理模式上看，是属于直线型管理，利于总体的规划与执行的和谐，其效果很好。 3、质量：我们采取招投标的方案，聘请高级物业管理的思想，责任到个人。 4、模式：我们采取多样化的模式，以中高档偏高档为主，满足各个阶层的需要。 所以我们小区的建设是以科学的管理方法与模式为基础的，是适应惠阳-大亚湾发展的，能够满足广大人民群众的需要。 （五）开发注意问题 现在我们要注意以下几个特点，也是我们的发展要注意的问题： 1 、超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值即刻就降了下来。所以我们的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。 2 、东港项目与买房人的关系，将不再是简单的销售者和销售对象的关系，买房人将会成为我们最重要的合作伙伴，我们与买房人将结成战略联盟的关系。我们和客户在一定程度上相互渗透：由一个相对封闭的系统变成一个半开放和开放的系统。通过这种变化，我们能够将与客户的接触界面从以前的销售阶段提前到产品的前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品的前期策划中来，使客户的各种需求尽可能地在产品策划中得以体现。 3 、解决住房问题一般分两个阶段，第一阶段解决住房有无的问题；第二阶段解决住房增量的问题，这一阶段购房者可能不需要特别高端的房子，只要改善我们的生活条件就可以了；但在我们要开发的地方，购房者需要的是通过住房来改善生活质量，其需求层次就在提高，所以我们就更要发展高质量的小区，随着区域产品品质的提高，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐渐显现。以住宅为例，除了提高环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提高商品的现代化水平，增加新的卖点，如半岛1号的可视对讲、红外线监控等；棕榈岛高尔夫等。这样既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。 4、社会信任问题是目前东港项目倡导的重要理念。市场经济是信用经济，建立社会信任不仅有利于社会稳定和提高道德水准，还会大大降低经济运行的成本。所以说，我们的发展与社会信任的关系重大。 加强信用文化建设、塑造良好的信誉氛围是建立信用体系的重要环节。其中特别是企业品牌建设，对于我们和员工增强诚信意识、改善整体信用的正面激励作用很大，因为客户的认知度、美誉度是品牌的关键，诚信与兑现承诺是品牌的基石，企业重视品牌，就会重视质量、重视服务，注重承诺、珍视名声和信誉，这都将会有利于提高我们的诚信度与服务意识，规范其市场行为。 解决好资金，管理，时间进度，销售的工作协调是我们的必然的主要的工作，我们有一个现代化的管理模式，对次我们是有信心的。而且有很好的政府政策和积极向上的形式，其更是我们发展的良机，现阶段我们的宏观形势主要是： （1）城市化步伐的加快，加大了城镇商品房的购买队伍。一些中小城镇的相当大部分商品房就是由其附近农民所买的。 （2）近几年，面对深圳房价的暴涨，也在短时间内刺激居民对外购买住房的欲望。 （3）住房消费的按揭贷款和公积金贷款制度为圆住房梦起了积极作用，很多人在自有资金不足的情况下，同样也能住上新房。 （4）良好的宏观经济形势为房地产业的快速发展起了根本性的促进作用。没有每年7％以上的经济增长速度，就不可能有这几年如此好的全国性的房地产发展形势。目前这种比例在将来肯定会变化；而且是朝着缩小二者比值的方向发展。也就是说，目前这两者的增长速度悬殊太大了，将来会缩小这个比值。 现在我们随着有关方面一系列政策的出台，房地产开发的门槛提高了，我们预计自有资本的比例增大了。尽管如此，预计只要有总投资的35％以上(单个项目)的自有资本就仍然可以完成这个项目，其余投资通过银行贷款、建筑商和材料供应商垫资以及预售款来完成。购房者也不需要有100％的自有资金，实际只需要房价的30％的自有资金就可以住上新房了，其余的房价款就主要靠银行贷款。也就是说，我们现在销售额中有大约70％是来自银行的贷款。二、市场分析
（一）惠阳-大亚湾经济发展现状 1.惠阳经济发展现状 2006年惠阳区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，创1998年以来的新高。工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的良好局面，经济发展步入快车道。 ●产业基础进一步稳固 一是农业平稳增长。06年完成农业总产值8.99亿元，同比增长2.5%。蔬菜种植面积15.36万亩，增长3.6%；玉米种植面积3.39万亩，增长9.4%；猪肉产量1.16万吨，增长20.8%。 二是工业生产显著提速。06年完成全社会工业增加值42.74亿元，同比增长17.8%，其中规模以上工业增加值31.92亿元，增长17.1%，均创2002年以来的新高。可喜的是，惠阳区企业规模不断发展壮大，年产值超亿元企业21家，比上年末增加5家；年产值超5亿元企业5家；东威电子和中建电讯年产值超10亿元。 三是第三产业发展规模和水平稳步提升。淡水城区的住宿和餐饮、休闲娱乐业以良好的服务和巨大的辐射力，加上房地产的强劲攀升等，有力地促进了第三产业的发展。2006年，第三产业比重达到41.4%，继续居全市首位。 ●三大需求并驾齐驱 固定资产投资创近16年新高。全年完成全社会固定资产投资38.83亿元，同比增长57.3%，增幅创1991年以来的新高。其中，太平货柜、中建电讯、信兴荣塑胶等工业项目投资占据半壁江山；房地产开发投资总量超lO亿元。 消费需求持续扩大。全年实现社会消费品零售总额37.74亿元，同比增长19.7%。从行业来看，餐饮业零售额7.53亿元，增长21.4%，保持近年来20%以上高位增长势头。全年商品房销售面积38.18万平方米，增长92.5%；商品房销售额9.04亿元，增长120%。 外贸出口显著回升。2006年，外贸出口自4月止跌回升以来，增幅逐月攀高，全年实现外贸出口总额13.69亿美元，同比增长20.1%，增幅创2002年以来的新高。 ●支撑条件趋于改善 一是实际利用外商直接投资增长较快。全年实际利用外资1.63亿美元，同比增长9.6%，其中实际利用外商直接投资1.33亿美元，增长0.8%。 二是金融支持力度强劲。年末金融机构人民币各项贷款余额28.43亿元，比年初增加7.73亿元，增长35%，创下近年新高。 ●外资与民资竞相发展 一是外资经济稳步发展。全年外商及港澳台商投资企业完成工业总产值127.79亿元，同比增长12.9%，居绝对主导地位。 二是民营经济发展加快。全年民营经济完成增加值31.56亿元，同比增长16.7%；缴纳税收3.3l亿元，增长54.3%，实现两项指标双领先。 ●经济增长质量和效益显著提高 一是财税收入持续高位增长。全年完成财政收入8.57亿元，同比增长33.7%，其中地方财政一般预算收入5.15亿元，增长42.7%。全年完成税收总额9.86亿元，同比增长36%，增幅居全市首位。 二是城乡居民收入明显提高。全年农民人均纯收入5636元，同比增长10.1%。全年在岗职工年平均工资15438元，同比增长19.6%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额89.09亿元，比年初增长20%。 小结： 2006年，惠阳区GDP增幅越过16%大关，创下近十年新高；工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的好局面。产业基础进一步稳固、三大需求并驾齐驱、支撑条件趋于改善、外资与民资竞相发展、经济增长质量和效益显著提高构成惠阳区经济发展的五个显著特点。 （二）大亚湾经济发展现状 大亚湾开发区良好的投资环境，吸引了英国、荷兰、美国、德国、日本、新加坡、印尼、台湾、香港等国家和地区的众多客商前来投资兴业。英、荷中海壳牌南海石化项目，美国熊猫置业、普莱克斯工业气体项目，德国油储管廊项目，日本三菱丽阳、本田汽车、三菱电机、三洋电子、住友金属、住友商事项目，台湾合正电子、智恩电子、鼎富电子项目，香港宝兴钢铁项目等一批大中型项目已先后落户，其中在开发区投资的大型跨国公司主要有：英荷壳牌、日本三菱丽阳株式会社、住友金属工业株式会社、住友商事株式会社、三洋电机株式会社、日本本田技研工业株式会社等。 1.2006年大亚湾经济数据统计 主要经济指标完成情况(资料来源：大亚湾统计局) 工业：1－12月份全区工业完成总产值2845659万元，比去年同期增长261.7％；累计完成工业销售总产值2735375万元，比去年同期增长253％，产品销售率为96.1％。在全部工业总产值中，规模以上工业总产值2811641万元，比去年同期增长268％，响水河工业园完成工业总产值606041万元，比去年同期增长22.1％，占全部工业总产值的21.3％；港澳台及外商投资企业
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