舟山项目可行性研究报告


     
    第一章 舟山概况
     
    历史/地理位置
    舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。
    舟山海产品丰富，港口优良，风景秀丽，气候宜人，是中国最大的渔场，大宗货物中转港和著名的海岛风光、佛教文化旅游胜地。
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    行政区划
     舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区）。  面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。 
     
    


    城市性质
    舟山是全国唯一以群岛设立的地级市。我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地、现代化的港口和海岛旅游城市。
     
     
     
    第二章  舟山社会经济发展状况
     
    n 舟山GDP及人均GDP
     近年来，舟山GDP均以两位数的速度增长，高出浙江省平均增长率。2003年舟山市继续保持持续快速增长的好势头，全市国内生产总值增长速度、实际利用外资增长速度、固定资产投资增长速度创近10年来最高。国内生产总值（GDP）增长15％，达170亿元；人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元。工业总产值增长26.3％，达到240.1亿元，工业化进程明显加快，第一产业在三大产业结构比重首次低于20％。临港工业、基础设施建设、城市建设等均取得了较大推进。
     
    n 舟山市主要经济发展目标
        近期（2005年）国内生产总值200亿元左右(以2000年价格计算,下同)，人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。预测2005年一、二、三产业的结构比重为22.5∶39.5∶38.0。
     
    n 舟山社会消费品零售总额
    社会消费品零售总额74.1亿元，增长13.3％，完成年度计划的103.9％。居民消费价格指数99.5。
     
    n 舟山城镇居民人均可支配收入
    2002年城镇居民人均可支配收入10985元，增长13.5％，完成年度计划的106.1％；人均消费性支出8010元；2002年渔农民人均纯收入为4659元，增长5.4％，完成年度计划的101.3％。
     
     
     
    n 舟山人口
    人口自然变动持续负增长。2002年全市人口出生率为6.22‰，死亡率为6.53‰，自然增长率为-0.31‰。年末全市户籍人口为977557人，比上年末减少3457人。
    按照舟山市城市总体规划（2000年～2010年），市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。
     
    n 舟山建设风貌
    舟山全面实施“登陆战略”，基础设施建设成绩斐然。2001年全社会国家资产投资完成55.72亿元，比上年增长32.1%。重点建设项目进展顺利，全市43个重点项目共完成投资17.69亿元。大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成。县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用，城市绿化、美化、亮化、净化水平不断提高。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第3章       舟山房地产市场
    n 房地产市场概况
    固定资产投资继续扩大。全年完成全社会固定资产投资64.54亿元，比上年增长15.8%。房地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。
    2001年9月17日至2003年6月舟山市共出让经营性用地101件，出让土地2675亩，收取出让金135988万元，平均地价为每亩50.8万元，其中协议出让47件，占46.5％，挂牌出让43件，占42.5％，拍卖出让8件，占8％，招标出让3件，占3％。2003年舟山市招标拍卖挂牌出让土地39宗，面积978.1亩，出让金总额63277.21万元，其中市本级45823.06万元。
     
    舟山房地产市场一直处于温和持续上涨阶段，定海城区及沈家门老城由于发展较为成熟，旧城改造成本较大，因此新开楼盘均处于城郊结合部，临城、东港房地产建设迅速。
    临城房地产一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：恒峰房地产公司的“金枫花园”别墅、新城房地产的“新城时代”小区、宁波同舟置业的“荷塘月色”（暂名）小区和浙江云厦集团舟山房地产分公司的“金海湾花园”小区项目。其中“新城时代”项目一期已于5月15日举行开工仪式，“金枫花园”别墅将于7月初开工现正处于内部订购阶段。由杭州绿城开发的二期房地产已开始征用土地和小区规划设计。以上这些商品房住宅已引起市民的热切关注。
     
    今后随着临城新区的建设力度的深入，投资建设速度不断加快，舟山市的房地产将会获得较大的发展，但由于舟山市为海岛旅游城市，对外交通仍不便利，因此在较长的一段时间内，住宅产品将依然以岛内居民为主要客源，同时随着舟山旅游产业的不断深入开发，投资度假型产品将会受到广泛关注。
     
     
    n 房地产供应状况
    1993年以来，舟山市共完成房地产开发投资95.47亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重由1993年的16.28％增至2002年的31.3％，在GDP中所占比重由1993年的7.32％增加到2002年的14.02％。10年来共有490万平方米商品房竣工，城镇居民人均居住面积上升到12.7平方米。
    2002地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。房屋建筑施工面积252.96万平方米，增长9.8%。房屋建筑竣工面积108.92万平方米，增长10.0%。
    2003年1～7月，全市已完成房地产开发投资11.52亿元，比去年同期上升19.22％；施工面积189万平方米，比去年同期上升19.6％；竣工面积36.7万平方米，比去年同期上升28.32％。
     
    n 房地产需求
    ?      按照国际惯例，当人均GDP达到1500美元时，为住宅消费高速发展阶段，人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元，即舟山市的住宅消费已经进入高速发展阶段。
    ?      政府规划。按照舟山市政府2001～2010年城市总体规划，到2010年舟山城镇人口达到70万人左右，市域人口达到110万人，即使保持2002年末城镇居民人均住房建筑面积20.61平方米，可计算得到因人口增长年均需新建住宅建筑面积为23.18万m2。
    ?      城区建设。临城新区作为未来舟山的政治、文化中心，是中长期舟山市发展的重点区域，根据规划，将会有14.5万人居住；浦西作为普陀区规划的三个居住区之一，未来也将会有较多的居民在此居住，由于人口增多而带来的住房需求将会给舟山的房地产市场带来更大的机遇。
    ?      随着人民生活水平和生活质量的提高，市民愿意拿出钱来进行住房消费。
    n 土地供应
    2001年9月17日至2003年6月舟山市共出让经营性用地101件，出让土地2675亩，收取出让金135988万元，平均地价为每亩50.8万元，其中协议出让47件，占46.5％，挂牌出让43件，占42.5％，拍卖出让8件，占8％，招标出让3件，占3％。2003年舟山市招标拍卖挂牌出让土地39宗，面积978.1亩，出让金总额63277.21万元，其中市本级45823.06万元。
     
    临城新区作为舟山市政府发展的重点区域，土地供应远远超出了其余区域土地供应的总和。截止2002年5月，临城新区共征用土地4598.04亩，具体用地为：城市发展用地共2289亩，其中道路、行政用地1539亩，商住用地520亩，拆迁安置用地230亩；医疗、教育用地461亩；工业用地1496.89亩。预计下半年需再征地约1000亩（不包括长峙、岙山），其中商住约400-500亩。
     
    n 拆迁房、廉租房
    2003年，舟山市启动了廉租房工程，目的是解决低保无房户的居住问题。估计2004年内完工，以租金补贴的办法，解决低收入家庭特别是低保户的住房问题，目前，定海城区有20多户家庭通过拿租金补贴的办法，解决了住房问题。
    临城到目前，共拆民房6770088平方米，今年1-5月拆4776平方米，涉及拆迁户数626户，人数1878人，已完成拆迁安置共354户。计划下半年将拆141户，17100平方米（不包括长峙、岙山），其中航海学校15000平方米，户数130户。
    筑拆迁安置面积共计10500平方米，其中5900平方米已将交付使用。二期1000平方米，今年10月也可竣工。45000平方米杜家岭安置小区将于明年10月竣工、交付使用。
     
    第四章 舟山市住宅市场特征
    主要住宅物业分布情况