狮岭项目可行性研究报告
     
    目  录
     
    第一部分   项目基本资料………………………………………………..2
     
    第二部分   市场状况分析……………………………………….……… 5
     
    第三部分   项目情况分析………………………………………………23
     
    第四部分   市场定位策略………………………………………………26
     
    第五部分   项目总规划方案....................................................................30
     
    第六部分   项目投资成本估算…………………………………………35
     
    第七部分   销售及经营收入预测………………………………………38
     
    第八部分   可行性结论及建议………………………………………....41
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分
     
    项目规划基本资料
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      项目简介

1. 地块名称：翠豪花园（暂定名）

2. 发展商：广州致岭房地产开发有限公司

3. 地理位置及现状：该地块位于狮岭镇杨赤路，邻近广清高速海布出口，距狮岭皮具城约5分钟车程。

4. 用地性质：商业、住宅楼

5. 用地面积：230000平方米

6. 因未来规划兴建的武广铁路快线与地块西南端经过并占用一部分用地，实际总用地面积为180000平方米。

    2、      预计主要技术指标及要求

1. 建筑密度：含裙房30％（以用地面积180000平方米计算）

2. 建筑容积率：2.0

3. 总建筑面积：360000平方米

             其中：商业36000平方米
                   住宅310000平方米
                   其他（公建用途等）14000平方米

4. 建筑层数：最高15层

5. 规划居住密度：规划居住人口6570人，居住户数2190户（以3人／户计算）

6. 绿化率：绿地率35%、人均公共绿地9.6平方米

7. 公建配套：公建配套的项目建设应与住宅建设同步进行，其具体要求如下：

                大型会所：建筑面积6000平方米
    幼儿园：建筑面积2500
    文化站：建筑面积600平方米
    卫生站：建筑面积400平方米
    居委会：建筑面积300平方米
    综合商店：建筑面积2000平方米
    邮局：建筑面积800平方米
    变电房：建筑面积600平方米
    垃圾压缩站：建筑面积200平方米
    其余用途公建设施：建筑面积600平方米

8. 车位：  1：1.2

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分
     
    市场状况分析
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      项目位置概述
    项目位置位于花都区狮岭镇杨赤公路，广清高速公路海布出口旁，距狮岭皮具城约5分钟车程，是往返花都市区和狮岭的必经之路。项目地块东临杨赤公路，西靠广清高速，同时，未来规划的武广快线将于地块的旁边经过。
    2、      项目地形图
    
    3、      区域概况

1. 地理位置

    狮岭镇位于广州市花都区西北部，地理位置得天独厚，南接广州，北靠清远，距广州市中心城区34公里，广州新白云国际机场和花都港均15公里，京广铁路广州北站5公里，是南北商贸重镇；交通四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿全镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接；镇域总面积160平方公里，城区面积9平方公里。

2. 人口

      总人口18万多人，其中外来人口近10万人，下辖25个村（居）委
    员会。

3. 商业状况

      目前，狮岭镇已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，成为了全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。 狮岭镇建有全球最具规模的皮革皮具大型专业批发市场——广州狮岭（国际）皮革皮具城和5000多亩的皮革皮具工业区，有皮革皮具商行和生产企业5000多家，从业人员近12万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元，狮岭的皮具产品份额占广州市60%，占广东省35%，皮革皮具交易总量为全国第一。
      
    狮岭（国际）皮革皮具城每天交易额超过200万欧元，是闻名中外的皮革皮具原辅材料集散中心，国际性皮革皮具行业盛会——一年一届的中国（狮岭）皮革皮具节（每年11月初举行）更使狮岭蜚声海内外，中国（狮岭）皮革皮具节已成功举办了五届。近年来，花都高度重视皮革皮具产业的发展，出台了一系列扶持政策，为投资者提供全方位、优质高效的一条龙服务，积极营造皮革皮具产业发展的良好环境，努力把花都狮岭打造成为享誉世界的皮具强都。
    4、      主要竞争板块情况

1. 区域板块划分：

    针对本项目所在区域，可将竞争对手所处位置按以下划分：
    ?      A区域：狮岭板块，竞争对手包括雅宝新城、南航碧花园、  
    金碧御水山庄；
    ?      B区域：区府板块，竞争对手包括雅居乐雍逸豪廷、云珠花  
    园、合和新城；
    ?      C区域：新华板块，竞争对手包括时代美居。
    （各区域划分详见下图）
    

    狮岭板块
    雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄
    区府板块
    雍逸豪廷、云珠花园、合和新城
    新华板块
    时代美居
    

2. 各板块区域特征

    A区域：狮岭板块
    1）      区域概况
    狮岭板块位于花都区商业重镇狮岭镇，是广州与清远的连接点，覆盖范围包括狮岭镇旧区及山前大道西，板块内的工商业以皮具生产销售为主，目前已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，是花都区重要经济支柱，同时亦成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。 
    2）      市场行情
    受狮岭皮具产业推动，加上板块边缘具有大量天然景观性的自然资源可供利用，致使该板块房地产业亦迅速升温，区内房地产项目多以大型自然生态生活区为主，由早期的雅宝新城，中期的南航碧花园、金碧御水山庄，至近期的碧桂园假日半岛，无不以此为开发理念。
    尽管现时狮岭的皮具产业已具备相当规模，同时亦以狮岭皮具城为龙头带动其他产业的发展，但据政府规划，国际化及品牌化发展，将是狮岭今后主要的拓展方向，由此可见，该板块内的商业发展前景十分可观。随着经济的发展，人口的扩充，房地产升温也是势在必然。
    3）      价格走势
    由于板块内已具备良好的商业气氛，结合可供利用的自然资源，房地产开发项目多以别墅和洋房相结合的中高档住宅区为主，而该趋势可从其售价得以充分反映。目前该区内在售楼盘洋房均价2500－2700元/平方米，联排别墅均价4000－6000元/平方米，独立别墅均价6000－8000元/平方米。从房管局统计数据显示，洋房成交量与去年同比增幅为14％，别墅成交量与去年同比增幅为22％，这一数据反映板块内成交客户多集中为私营企业家，而高级职业型人士对别墅的承接力相对较弱，但对联排别墅和洋房具有十分充足的支持力。

    4）      建筑风格

    狮岭板块的建筑设计多以欧陆风格为基调，以显示尊贵、高尚、雅致的建筑文化品位，而雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄三个项目的建筑均呈现浓厚的欧陆风格，其差异只是在外立面的装饰、色调、线条的运用、窗户的形状与及屋顶的形状等小的方面作不同的调整。
    5）      园林特点
    ?      雅宝新城：整个园林设计均以法式园林为主，体现出雍容的 
    气度，亦能呈现一种雅致的居住气氛，而住宅区局部位置更融入了东南亚式的亚热带园林元素，为住户带来不同的视觉感受。
    ?      南航碧花园：由于项目位于王子山，自然环境得天独厚，因
    此其园林大部分均以保持原生态为最大特色，充分体现“领航山水生活”的居住概念。
    ?      金碧御水山庄：也是位于王子山内，故其园林特色与南航碧  
    花园较为相似，但因该项目占地规模较大，所以其定位为大型“生态山水城”。
    6）      项目市场形象、价格定位及目标客户群

    以上项目通过市场定位对目标客户市场进行了分类：雅宝新城、南航碧花园、别墅消费主体主要是事业成功型人士，其中在狮岭从事各类皮具生意的企业家占有较大比例，别墅产品是其成功的标志，同时也为了享受舒适自然的生活和邻近狮岭的交通便利性。金碧御水山庄因其规模为目前狮岭最大，所以除了面向狮岭市场外，其洋房单位和联体别墅还由由市区的城市金领来承接。
    7）      主要竞争对手情况简表