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    “大魔方”项目
    可行性研究报告






                             世家机构


    “大魔方”项目可行性研究报告1

    前言
    成都世家机构实业有限公司受中冶成工建设有限公司和成都传媒集团的委托提供“成都大魔方项目”可行性研究报告。
    此次项目可行性研究是为项目投资决策提供真实、有效、客观的市场依据，为项目前期市场调研、项目定位及初步规划设计方案提供二次佐证。
    本次可行研究报告数据截止日期为2009年2月。

一．总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

城市活力之心·大魔方

1.1.2承办单位概况

    项目承办单位由中冶成工和成都传媒集团两个股东成立项目公司，是在市委、市政府支持下决定成立的。公司的成立顺应时代要求和发展需要，着眼于推动成都市文化体制改革、文化产业发展。
    中冶成工建设有限公司
    中冶成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下辖分（子）公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业开发、房地产开发、非标设备及压力容器制造、商品混凝土生产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合企业。
    中冶成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在成都和上海设有现代化的钢结构及装备制造基地，其中成都钢结构基地是西南地区最大的钢结构基地。
    成都传媒集团
    成都传媒集团于2006年11月28日正式成立，其报刊出版位列全国前10强，广播电视跻身省会城市前列，是中国西部综合实力最强、影响力最大的综合传媒集团。传媒集团下辖一家影视剧制作公司、两家出版社、五张报纸、五个频率、八家网站、九个频道、十三本刊物。报刊受群占成都地区三分之二以上的读者市场，六频道约占成都地区电视受众市场份额的23%。
    成都传媒集团以“资源资产化，资产资本化，资本证券化”为产业经营理念，建立科学、高效的集约型运营管理模式，充分整合内外部优质资源，做精传统媒体业务，稳健拓展传媒多元产业。成都传媒集团围绕报刊出版、广播电视等传媒主业，大力发展新媒体业务，通过资本运作，最终发展成为中国第一家以跨媒体深度融合为载体、以文媒互动为平台，以上市融资为扩张支撑的国际化综合传媒集团。

1.1.3可行性研究报告编制依据

    ① 国家制定颁布的有关法规条例；
    ② 项目地块红线图；
    ③ 地块的基本建设条件。

1.1.4项目提出的理由与过程

为适应成都传媒集团产业多元化的发展趋向，满足产业集中、产业发展、产业延伸的需要，在成都市委、市政府领导下，经有关方面批准，成都传媒集团拟在成都市高新区天府新城区域内，投资建设全方位地融入时尚、前卫的、国际化建筑元素，打造出以大型专业演出场馆为核心的复合式消费项目。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

成都市高新区天府新城站南组团

1.2.2 项目物业功能构成

大魔方项目将打造全新的、现代化的大都市生活方式，为全国乃至世界各地的游客提供一个充满活力的体验式旅游目的地，树立起成都在中国文化娱乐界的标杆地位。

大魔方项目主要由观演建筑、集群式商业（酒吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等），超高层建筑（娱乐主题酒店）、高档写字楼以及住宅等五大功能板块构成。

1.2.3主要技术经济指标

项目基本经济技术指标如下：

序号	项目	数值	单位	车位数
1	净用地面积	178.11	亩
2	总建筑面积	571705	㎡
2.1	地上建筑物面积	473040	㎡
	观演建筑	42640	㎡	342
	集群式商业	100000	㎡	800
	超高层建筑（主题酒店）	91000	㎡	728
	写字楼	120000	㎡	960
	住宅	90000	㎡	900
	停车楼	29400	㎡	1217（含373机械停车位）
	地面停车位			100
2.2	地下部分	98665	㎡
	地下车库	84480	㎡	2413
	观演建筑地下功能部分	14210	㎡
3	车位	3730	个
4	容积率	3.98

1.2.4 项目投入总资金及效益情况

    项目总投资成本343771万元，其中自有资金2.0亿元，长期贷款5亿元，贷款期利息11973万元。
    投资评价指标如下（所得税后）：
                全部投资财务净现值FNPV（i＝8%）：36866万元
                全部投资财务内部收益率FIRR：   25.78%
    项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性很强。