开盘前筹备工作
专案经理在代理项目确认,并鉴订代理合同后,开始着手案前筹备工作,在公司与发展商的配合下完成,通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定,一般为30-45天。
一. 建筑设计部分:
1. 蓝图:指工程蓝图,包括小区规划图,单体平面立图,蓝图由发展商直接提供,需准备三套,一套提供模型公司制作模型,一套提供广告公司制作效果图,一套留于售楼现场,用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。
2. 管线图:指套内管线配置图,主要提供给客户入户装修时使用,由发展商提供。
3. 墨线图:该图无任何数据,仅有平面框架结构由发展商提供,主要用于两方面:一方面提供企划部用于制作套内家具配置图,另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。
4. 扩初方案:由发展商提供,销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本资料。
5. 基本材料:由发展商直接提供,或由扩初方案中取得,需发展商签字确认后,方可生效。
6. 建材设备:由发展商直接提供,或由扩初方案中取得,由发展商直接提供,或由扩初方案中取得,并作为合同附件放入购房合同内。
7. 物业管理公约:由发展商指定物业公司提供,需发展商签字确认后,方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。
8. 预售证:由发展商提供,并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
9. 发展商证明资料:由发展商提供,并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
二. 企划设计部分:
1. 售楼处平面布置方案:由企划部提供,并由发展商签字确认后,组织人员施工,由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。
2. 案名与LOGO:通过分析发展商提供的产品资料,由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议,挖掘产品优缺点,提炼广告总精神,由此产生个案推广名和LOGO,并由企划部负责平面创意。
3. 名片和胸卡:由销售部提供专案组人员名单,企划部负责制作,名片制作需待电话号码确认后方可实施,名片一般为每人两盒,并备有两盒空白名片。
4. 横幅、引导旗、块幅:由企划部负责创意、设计、制作,企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点,并由企划部负责实施。(制作需以确认电话号码为前提条件。)
5. 套内家具配置图:由销售部提供销售的实际需要,提供合理的家具配置方案,企划部负责创意制作,并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部,放入销售员的销售夹中作为销售资料使用。
6. 单片、海报、楼书:根据代理项目情况不同,有选择地制作,并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。(制作以效果图完成和电话号码确认为前提)
7. NP稿:由企划部根据广告总精神和主推卖点,制作报纸系列稿,由企划部与销售部共同探讨,确定媒体投放频率与投放时间。
8. 现场看板:企划部负责设计制作,由企划部与销售部共同商定看板数量与内容。
9. 精神堡垒:作为楼盘的精神象征,安放于售楼处屋顶或门前,由企划部负责设计并制作。
10. 灯箱:主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图,由企划部负责设计并制作。
三. 现场表现部分:
1. 售楼处选址:售楼处地址的选择要考虑人流量,进出动线的合理性,车辆的停放等问题。
2. 销控台:销控台的位置布置,使专案经理对销售现场的视线无盲区,能够密切注意销售现场的情况变化,及时作出反应。
3. 销售桌椅:视售楼处的大小决定销售桌椅的多少,一般一张桌子配四张椅子为佳。
4. 电器:包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。
5. 电话:在售楼处装修的同时,预埋电话线,并在开盘前三天,确保电话通畅,如有问题,及时修理。
6. 室内绿化:通过绿化公司租赁。
四. 现场管理部分:
1. 人员培训:在代理项目确认后,确定专案组人员名单,并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰,择优录用。
2. 销售讲习:分为七个部分
1) 市场篇:
?区域概述(包括历史沿革,区域特性分析对区域有综合的定位和评判)
商业配置 通过扫街取得资料?
?公建配置 通过扫街取得资料
?道路交通
?市政动态
2)产品篇
? 小区规划(附小区平面图)
?小区基本资料 发展商
承建商
设计单位、人
小区占地面积
小区建筑面积
住宅建筑面积
商场建筑面积
绿化率
得房率
容积率
建蔽率
车位
售楼处地址
预售许可证号码
售楼电话
物业管理
? 房型平面图
面积表(包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积)?
3)建材设备篇
?结构
?大堂
?公共走道
?分户门
? 窗
?阳台
?地坪
?墙面
?供水系统
?供电系统
?供气系统
?弱电系统
?闭路电视
消防系统?
?保安系统
4)产品利多利空篇
?优势
劣势?
5)销售标准说辞(销售统一说辞)
6)答客问(针对客户可能提出的疑难问题设问自答)
7)竞争个案市调汇总表
3. 销售夹
预售许可证复印件?
?发展商营业执照复印件
?小区平面图
?户型家具配置图
?面积表
?价目表
付款方式?
?银行贷款利率表
?贷款所需资料明细表
4. 价目表、付款方式:经发展商签字确认后,方可生效。
5. 样本合同:由专案经理起草,经发展商签字确认后,方可生效。
6. 文件资料:
?预售许可证
?发展商营业执照
?蓝图
? 扩初方案
?销售讲义
?样本合同及补充条款
?墨线图、物业管理公约、管线图
?价目表
?付款方式
? 面积表(测绘局面积测绘报告)
7. 业务表单
?来人表
?来电表
?预定单
?退房单
?考勤表
? 排休表
?事假单
8. 管理表单
?业务日记(月、日工作安排)
?周工作统计
?周工作计划
? 意向客户跟踪明细表
?内部工作联络单
?合同流转签收单
?周报(周工作计划)
?资金回笼表
?已购客户明细表
? 营销汇总表
?销控表
?月度考评表
?预算表
?人力资源预测表
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