房地产孫子剑法工作流程及操作模块
    王志刚工作室策划案理论推索
    ----------之剑法流程全图
    目 录
    思维树状图
    · 市场调研资料收集和访谈模块
    · SWOT分析
    · 项目机遇与特有优势资源梳理
    · 项目资源因子分析及项目细分市场选择表
    · 项目定位
    · 中国城市房地产阶段论
    · 目标市场模型
    · 开发模式选择
    · 开发方案选择
    · 主题概念操作模
    · 开发推广模型
    · 以奥园为例的最终产品的生产模型
    · 企业战略选择
    · 国内外零售业各种模式
    
 一、思维树状图
     
    
    
二、市场调研资料收集和访谈模块
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    三、SWOT分析
     
    
    
四、项目机遇与特有优势资源梳理
     
    
    
五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表
     
    
    
六、项目定位
     
    1、      定位坐标系
    
    2、      定位雷达图
     
    
    
七、中国城市房地产阶段论
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    八、目标市场模型
     
    包括模式锁定的特定目标市场群。
　　总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出：
     
    
     
    　如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。
　　以**花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：
　　A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。
　　B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。
　　C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。
　　D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。
　　E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。
　　对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：
——A型：主导型。是最核心为的骨干一族，规模最大，是其主力户型产品的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是其的标准客户。年龄在30岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。
——B型：标志型。是其生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是其中小户型产品的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。
——C型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产品的产要购买者，对奥园产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。
——D型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。
——E型：边缘型。数量较少，其作用是补充性的，其中往往又以投资型（炒家）购买动机为主。
     

    总之，从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度来说，B型是不可忽视的重要因素。
    
九、开发模式选择
     
    
     
    　　如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型：
　　合生创展：　高功能价值低文化价值。
　　碧桂园：　　中高功能价值低文化价值。
　　万科、丽江：中高功能价值中高文化价值。
　　奥园：　　　高功能价值高文化价值。
　　现代城：　　中功能价值高文化价值。
　　上河城：　　低功能价值高文化价值。 
　　可见，不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。
    　　奥龙计划：复合型概念地产开发模式
　　房地产业、社区健康产业、社区产业，三者之间你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉叠加的部分，就是奥龙公司“品牌核心”之所在。只有将三者有机结合在一起，奥龙计划才有生命力，才能形成我们的核心竞争力。