沈阳五洲国际工业博览城
      项目定位暨一期营销总纲
     
     
     
     
                  
    五洲国际策划
    2013年04月12日 
     
     
    第1章      项目概况及总体定位
    一、项目概况及总体定位 
    1.1项目名称
    沈阳五洲国际工业博览城
    1.2项目概况
    沈阳五洲国际工业博览城，规划占地面积76万余平米，建筑面积约142万平米，项目核心业态定位为沈阳乃至东北亚地区最具现代化、最具规模、最具影响力的国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国制造业向先进制造业升级换代提供一个国际化的平台。
    本项目依托有着“东方鲁尔”美誉的沈阳、在新中国有着制造业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“追溯历史、重塑辉煌”为己任，集“国际展贸、产品交易、会议展览、信息交流、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓”等九大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为沈阳及东北亚地区现代制造业的综合性产业服务基地，成为沈阳市标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为辽宁省乃至东北亚地区规模最大、服务全球先进制造业的五金机电、电工电气、机电设备、仪器仪表、模具电缆、不锈钢制品、家居建材、灯具灯饰等配套产品“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。
    1.3项目区位及区位包装概念
    项目区位：
     辽宁省沈阳市于洪区304国道与三环交汇处
         区位描述：
    沈阳国际物流港核心 商贸物流枢纽中心
     

     
     
     
    公交线路：
    267路、181路、277路、278路
    未来将建地铁5号线和地铁11号线
     
    1.4 项目总体形象定位
    沈阳五洲国际工业博览城
    项目总体形象定位—东北亚首席商贸博览中心
    项目总体功能定位-沈阳国际物流港核心 商贸物流枢纽中心
     
    1.5.各功能分区概述
    国际展贸：国际先进的制造业设备展览贸易中心
    产品交易：各种功能产品类型的交易中心
    会议展览：各商家的洽谈与展示浏览中心
    信息交流：多媒体展示及各产品业态的最新市场动态信息
    物流配套：运输与物流的交互平台
    商务办公：商家的集中办公中心
    产业服务：行政审批、金融业务、咨询及商贸对接服务平台
    酒店餐饮：为商家餐饮、酒店、住宿、宴请集中服务中心
    配套公寓：为商户提供的临时暂居和办公的场所
    1.6市场辐射范围描述
    沈阳本地及周边市、县扼守沈阳西大门，通过三环可快速到达“京哈、哈大”等多条高速公路，畅通的物流通道与便捷的交通网，将项目辐射至辽宁、吉林、黑龙江乃至整个东北亚地区
    二、项目指标、功能组合及产品策略 
    2.1 项目指标

     
    2.1.1一期指标

     
    2.2项目SWOT分析
       优势分析：  
    A 规模优势：总占地面积76万平，总建筑面积142万平，投资100亿，建成后将成为东北亚首席商贸博览中心。
    B 功能优势：九大功能分区（国际展贸、产品交易、会议展览、信息交流、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓）分区精准，全产业链覆盖，将成为东北亚最大的生产性服务业项目。
    C区位优势：地理位置得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。拥有沈山、秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专用铁路已并入东北路网。沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304国道等道路纵横交错，构成了四通八达的交通网络。于洪区的临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内
    D 规划优势：沈阳五洲国际工业博览城项目选址于洪区三环以西、304国道以北、秦沈铁路以东，占地面积约1400亩，建筑面积约142万平方米，总投资100亿元。主要建设集汽车汽配及汽车用品市场、机械机床设备市场、电子数码电器市场、电动工具市场、模具电缆市场、五金机电市场、不锈钢制品市场、电子商务中心、仓储物流中心和商业居住配套于一体的大型工业商贸项目。
    E政府优势：于洪区与香港五洲国际集团投资有限公司签约，建设沈阳五洲国际工业博览城。这座总投资100亿元、建筑面积约142万平方米的大型工业品批发零售市场建成后，将成为沈阳市迄今最大的生产性服务业项目。签约仪式前，市长陈海波会见了香港五洲国际集团投资有限公司董事长舒策城，在会见时对项目落户沈阳表示欢迎。他表示，当前，沈阳市正全力打造先进装备制造业基地。加快发展生产性服务业，对于推动全市装备制造业发展具有重要意义。沈阳乃至沈阳经济区工业基础雄厚，工业产品采购需求量多，市场潜力大。五洲国际集团以成熟的市场经营模式与沈阳巨大的市场需求和强大的市场辐射能力相结合，一定能够获得成功，并有力助推沈阳装备制造业发展。沈阳市将把五洲国际工业博览城列为重点项目，通过政策引导和市场吸引，全力予以扶持。
    F项目运营保障优势：项目方将开通多个公交线路在我项目处设立站点，通达周边市、区、县及重点区域，促进市场商品销售，增加商户经营收益。
    G梯度转移优势：目前，沈阳专业市场大多集中在市区内，有的甚至在繁华的闹市区。依据国际国内大都市商业发展的规律，随着城市的建设与发展，城区内影响交通和环境的大型商业市场项目，将受到发展约束，从长远发展来看，必定要搬迁到城区之外。因此，本项目及周边区域在城市未来发展过程中，必将成为沈阳城区专业市场梯度转移的重要承接地。
       劣势分析：
    A、项目内部与外围交通的衔接不畅，形成于周边各快速道路的车流不能很流畅的进入项目，对客流引导和畅行极为不利；
    B、 项目内商业企业特色和项目规模效应尚未形成，使项目本身的商业辐射力尚显不足；
    C、 项目地处城乡结合部，虽具有发展潜力，但因目前还处于三环外，四环里，跟城市建设速度有极大关联，项目目前的影响力将相对弱化；
    D、项目目前规划业态，需要极大人气方能支撑，若由于时间关系无法在短时间内解决此问题，则可能对后期经营极为不利；
    E、 本项目地处城乡结合部，离城市核心商圈较远，在本项目未形成强势竞争力之前，辐射力易被弱化。而市民已形成的前往原核心商圈消费的习惯短期内仍难以改变，对本项目，前期运作会产生不利影响。
    机会分析：
    A、 沈阳经济充满活力，新城区的快速建设对新型商圈产生新的发展机遇，而本项目规模大，起点高，环境好，规划优，因此本项目有机会提升为新城区最重要的核心商圈之一；
    B、于洪区区域内交通畅通，且各业态专业市场林立，在未来的城市发展中易于形成沈阳新企业主等高素质、高消费人群的主要活动区域，本商圈和本项目易于形成新的商业中心，同时是最有机会扩大对主城各区和外区域的辐射力和影响力的商圈和项目；
    C、 本项目商业规模为新城区之首，也是沈阳目前已建成商业项目中规模最大的建筑之一，有机会规划和打造成沈阳最有影响力和规模效应的大型专业市场集群；
    D、于洪区在沈阳西北部的地位日益突出，对国内外各类企业的吸引力日益增强，这为本项目创造了良好的外部环境。若项目战略高远，则对国内外众多有利于本项目的强势资源产生较强吸引力，从而使本项目易于形成良好群体资源优势，成为带动商圈发展的龙头企业；
    E、 于洪区区域内尚无真正意义的专业市场集群，商圈效应明显而项目效应不足，使本项目有机会成为该区域有代表意义的专业市场的同时，易于产生巨大的品牌效应；
    F、 城市规模和人口的快速增长，交通影响日益明显，使交通和停车成为制约沈阳市原核心商圈发展的重要因素。而随着生活节奏的加快，各商圈竞相发展正在逐步弱化核心商圈的影响能力，扩城之后的沈阳将会形成更多的城市核心商圈，而项目的诸多优越条件，最有机会成为新城区的核心商圈。
    威胁分析：
    A、沈阳主城各大项目都有宏伟规划和大规模发展的雄心，大型项目层出不穷，旧城改造加速，招商引资力度不断加大，各项目的辐射力彼此交错，对本项目发展产生较大的威胁；
    B、超过10万㎡以上规模的大型项目正在沈阳市各商圈内外大兴土木，特别是在专业市场定位上出现了一但发现市场空白点，就一拥而上，各大开发商纷纷比拼内功及实力，这将对本项目产生一定的市场威胁；
    C、 各项目各自为阵，互为竞争。同质化现象极为突出，而某项目内的亮点和成功模式极易被其他商圈和项目所模仿及复制。不以商圈的整体规划为重，不以商圈特色为长的现象对本商圈和项目特色易形成造成较大冲击；
    D、 新城区建设周期长、入住慢，项目仍需一定时期的发展和培育，而城市原核心商圈地位较难动摇，对本项目的前期运作和本商圈的前期发展有较强的威胁；
    E、 本项目的成功需要高起点，大手笔和大战略思想，由此导致运作投资巨大，原工程和交通改造的难度和招商运营所需投入无疑会加重项目的资金负担，由此增加了项目的风险和压力。
     
    第二章    项目一期商业部分定位
    一、产业及功能组合定位 
    1.1 产业定位：
     
     

     
    1.2功能定位
    一站式工业装备购销基地
    （为处于工业制造产业链条的设备生产企业、代理商、终端企业提供更多的服务内涵）
    二、市场定位 
    2.1市场定位
    五金机电与家居建材的大型工业博览中心
     
    形象定位：东北亚工业领域的航母平台
    2.2 业态及业种组合定位
     

     
    三、竞争对手定位 
    ● 项目概况：
    嘉泰工业装备博览城：开发商为沈阳北方嘉太实业有限公司，具消息了解到，是由3名原东北机电五金城（滑翔五金城）业主出资组成，其资金实力薄弱，开发经验不足。
     ● 租售模式分析：主要出售自营户，全款98折。
     ● 与本案优劣势对比分析：