中原无锡新区C4地块商业项目策划定位报告130DOC2008年WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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中原无锡新区C4地块商业项目策划定位报告130DOC2008年WORD文档

中原地産                                                              WY.XQSYXCB.08-3


SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED          　　　　        新区C4地块商业项目策划报告终稿





    无锡新区C4地块商业项目
    策划定位报告











    上海中原物业代理有限公司
    2008-8

    1

    [目录]
    一、序：理解新区……………………………………………………………………………1
    一、项目分析   …………………………………………………………………………… 2
    二、项目整体定位
    1、整体功能定位  ………………………………………………………………………… 9
    2、商业业态组合建议……………………………………………………………………… 12
    3、商户组合建议  ………………………………………………………………………… 14

    三、市场形象定位
    1、目标市场定位…………………………………………………………………………… 69
    2、商业概念及经营主题定位……………………………………………………………… 71
    3、项目市场推广策略……………………………………………………………………… 72
    4、形象包装及宣传推广建议……………………………………………………………… 83
    5、招商政策及通路建议…………………………………………………………………… 97

    四、项目经营管理模式建议
    1、项目经营模式的探讨………………………………………………………………… 100
    2、项目管理模式的建议………………………………………………………………… 103
    3、项目各种有效资源的整合…………………………………………………………… 104

    五、项目盈利模式的探讨
    1、项目开发时机的评估  …………………………………………………………………106
    2、项目成本核算  …………………………………………………………………………108
    3、项目市场租金预计  ……………………………………………………………………116
    4、项目投资收益分析  ……………………………………………………………………117
    5、融资方案  ………………………………………………………………………………124

    六、报告结论  ……………………………………………………………………………129

中原地産 WY.XQSYXCB.05-3

SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED          　　　　       新区C4地块商业项目策划报告终
    序、理解新区
    1、      项目分析
    二、项目整体定位
    三、市场形象定位
    四、经营管理模式建议
    五、项目盈利模式测定
    六、报告结论

    稿

    序：理解新区
    从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在。
    新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化，随着居住条件的成熟，商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。
    本项目处于新区规划“一带－两区－三轴－四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、业态功能多样化是发展趋势。
    对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。





    1、      项目分析
    1.1区位条件分析——品质大盘围绕

    国信世家

    中央公园


    美新玫瑰大道

    本案


    第一国际





    ?      位置：无锡新区商贸服务区，新光路北侧、锡兴路东侧、春晖路西侧。
    ?      面积：占地面积60099平方米
    ?      性质：商业用地
    ?      容积率：＜1.8
    ?      建筑密度：＜50%
    ?      绿地率：＞30%
    ?      绿地+水景：地块内部拥有水景资源
    ?      道路情况：项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成
    ?      公共配套设施：邻新区260亩中央公园，生活配套集中在长江路一带
    规划限制条件:
    ?      建筑限高：多层（高度<<>30米）
    ?      建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制
    ?      锡兴路出入口右进右出；
    1.2交通条件分析——一横一纵

    太   湖   大   道
    长


    江

    路
    锡


    兴


    路
    旺庄路

    ?      城市主干道交织网状，太湖大道、长江路为目前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主干道，未来交通优势更为明显。
    ?      水、陆、空三维立体交通体系：高沪宁速、沪宁铁路并已开通动车、无锡机场等。
    ?      新区至上海、南京，杭州等交通便利，具备未来发展条件。
    1.3 项目SWOT分析

    项目优势 [Threat]
    ?      依托高品质居宅圈
    ?      毗邻中央公园，地块拥有天然河道，利于规划
    ?      交通相对便捷[太湖大道／高速出口]
    ?      商务环境高端［国内外品牌企业］

    相对弱项 [Wreak]
    ?      目前人口入住率低，消费支持不足；
    ?      商业溃乏，无法形成聚集效应；

    机会点 [Optunitty]
    宏观机会：
    ?      正在兴起的发展中区域，未来有可能成为区域商业中心
    ?      开发商和政府做为标杆项目的重视度
    ?      商业的发展落后于区域发展，商业体系需要升级
    ?      区域缺少一站式消费的大型综合商业

    ?      市场机会：
    ?      缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失
    ?      区域消费者对休闲商业的渴望

    潜在威胁  [Threat]
    ?      目前市级核心商圈消费具有惯性；
    ?      竞争：未来宝龙项目20万方商业分流客群；
    ?      未来需要较长的市场培育
    ?      招商：具不确定性，项目成败关键；

    1.4 项目评价及建议