谨呈：吉林亿隆房地产置业有限责任公司
     
    
    
    
    长春亿隆·富贵家园商业
    定位及物业发展建议
    
     
     
     
     
     
    

长春中原地产代理有限公司
    2008年1月31日
    
     
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    第一部分 项目概况及开发目标
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目区位条件：
     
    
    红旗街商圈
    
     
    城市中心
    
    本案
    
     
     
     
    
    本地块位于长春市朝阳区，距离城市中心市委市政府约5km,约10分钟车程。
     
    宽平大路是连接长春东西的主要干道，开运街是连接长春南北的重要线路，城市主干道使得项目地块与城市外部交流非常便利。本项目处于东西交汇、南北通衢的咽喉要道。
     
    本项目东侧毗邻长春重要的市级商圈—红旗街商圈，但是项目周边一公里范围内缺乏大型商业项目，具有较大的发展空间。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    朝阳区发展定位
        朝阳区承担的主要城市职能：                  朝阳区将建设成为长春市城市商业服务中心；长春市行政办公中心；长春市科研文教中心；长春市重要的城市历史风貌保护区；长春市环境优良的城市居住区；长春市南部生态和水源保护区；长春市旅游基地。
     
    本项目为棚户区改造项目：
    本地块为长规用地(2006)0045号开运街地块，为棚户区改造项目，地块位于集安路以南，开运街以东，宽平大路以北，大屯街以西。棚户区改造使得本项目有了发展的机遇。
    


     
    周边配套：
    
    
    ?      地块周边生活配套设施齐全，餐饮、购物、医疗、金融、教育等服务设施数量较多，但位置分布相对不均，例如开运街配套设施相对较少，这为本项目的商业培育提供了市场空间；
    ?      地块周边公交线路较多，且间隔时间较短，54路有轨、轻轨1号线途径本地块，区域交通设施完善，为人们日常出行提供便捷；
    ?      轻微的噪音污染对项目居住环境影响程度相对较弱，但不利于宽平大路段商业的培育。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    地块现状和经济技术指标：
    
    绿化、景观轴
    
    退红56米
     
    
    东西宽46.64米
     
    
    亿隆·富贵家园
    
    南北长约250米
     
    
    东西局部宽85.3米
     
    
     
    地块现状：                       经济技术指标：
    
    占地面积：4.069公顷
    总建筑面积：133110平方米
    沿开运街退红线56米后，东西整体宽46.64米，局部85.3米，南北长约 250米。
    
    地块目前正进行土地平整及拆迁安置工作
    北：星宇名家住宅项目
    西：开运街
    南：宽平大路
    东：大屯街西胡同老式住宅
    
     
     
     
    地块约束条件：
    
    占地面积较小，容积率较高，不宜进行规模性开发。
     
    面宽进深比为约10：3，商业裙房整体平铺布局很难，要切割成独立的商铺进行布局。
    
     
     
     
    项目本体资源与影响条件评价
    
    地块临近交通大动脉，交通十分便利；
    地块周边教育、金融、餐饮等设施齐备，拥有完善的生活配套资源；
     
    
    
    项目优势
    
     
     
    
    项目地块占地面积较小，容积率高，难以营造大型社区感；
    项目低层区为底商，对高区住宅居住品质有一定影响；
    本项目地块进深与面宽比达10：3，对住宅的布局有较大影响；
    
    
    项目劣势势
    
     
     
    项目开发目标及限制条件
    
    地下一层至地上两层为商业，商业上面主要为高层中小户型住宅。
    
    发展商设想
     
    
    
    
    通过中小户型快速回款，通过商业实现高额利润，在风险可控的前提下实现利润最大化。
    
    开发目标
     
    
    
    
    商业：
    最大限度的挖掘项目的商业价值，多出商业面积（开发商心理预期30%以上），除主力店外尽可能100%的实现销售率。
    住宅：
    实现2008年销售均价在3800元/平方米的销售目标
    2008年实现60-80%销售率
    
     
     
     
     
     
    
    限制条件
     
    
    开运街退红56米做绿化、景观，造成面积减少，影响项目的整体布局，并出现厢房。
    因容积率，此项目必为高层，相互遮挡、采光受影响。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    第二部分 商业定位及规划设计建议
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    A
    
                               商业定位
    
     
     
     
     
    
    B
    
                               规划设计建议
    
     
     
     
     
     
     
    商业部分目标解析
    
    商业：
    最大限度的挖掘项目的商业价值，多出商业面积（开发商心理预期30%以上），除主力店外尽可能100%的实现销售率。
     
    
     
     
     
    发现问题
    
    从开发目标上看，受容积率条件的限制，本项目商业面积达3.7万平方米，如此大体量的商业与住宅部分面积比高达0.38：1.商业面积配比大。
    
     
     
     
    本项目商业部分的难点
    可以确定，依靠本社区自身的住户是无法实现商业销售目标的。
     
    
    
    商业目标解析：可对外销售的外向型社区商业
     
    
     
    从投资者关心的方向出发是解决问题的关键
    
    产 品
    
    进入性
    
    市 场
    
    安全性
    
    流动性
    
    收益性
                                             项目所在地段的商业价值
    何种产品对商业价值有提升作用
    投资者关心
    的四个方面
    长春商业市场扫描
     
     
     
     
     
     
     
    Part.1        城市商业发展阶段
    
    Part.2        城市商业格局
    
    Part.3        区域商业现状
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    朝阳区位于长春市城市经济带的核心，具有强大的经济辐射力。
    1、      区域概况
    1.1位置面积及人口

朝阳区是长春市中心区，位于城市中南部，下辖9个街道、55个社区和2个镇、3个村，幅员面积226.68平方公里，总人口679661人。区域土地广阔，土质肥沃，资源丰富，气候适宜，生态环境较好，人文景观独特。

     
    1.2人民生活
    朝阳区环境优美，基础设施完善，区内有风景秀丽的南湖公园、朝阳公园、牡丹园、杏花村和大型公共休闲场所——文化广场。朝阳区自然环境、文化遗迹和人文景观相交织，形成了特有的“花园式城区”风格。朝阳区精品街路、花园小区、庭院绿化均居全市之首。朝阳区社区建设成果显著，被评为全国民政工作先进区、全国社区建设示范城区。
    1.3经济状况
    截止到2007年7月末，长春市向朝阳区下达的八项重点工作指标全面超额完成。其中，全口径财政收入完成13.4亿元，同比增长45%，完成年度目标的69%，总量和增幅创历史同期最好水平，在全市各城区中居于领先位置。
    2、      社会经济和区域发展分析
    2.1区域特征分析
    朝阳区商贸流通发达，全区拥有各类商贸企业700多户，各类餐饮企业500余户，长春百货大楼、欧亚商都、卓展购物中心、国贸中心、恒客隆等一大批商业名企和香格里拉大饭店、名门饭店、南湖宾馆等一大批星级酒店均坐落在区内。形成了以重庆路、红旗街、桂林路为骨干的商贸流通圈。以建设街餐饮一条街、同志街文化商贸一条街、解放大路金融一条街、西安大路商务一条街为代表的特色街路，商贸流通业突飞猛进；朝阳区工业基础雄厚，以汽车配套及汽车零部件加工业为主体，工业经济发展日趋强劲，一批投资超亿元的大项目纷纷落户。
    2.2区域经济环境分析
    2.2.1区域生产总值
    2004-2007年朝阳区区域生产总值（单位：亿元）