前言

一、研究思路说明

    鉴于本项目总建筑规模较大，开发周期相对较长，且位于重庆主城三个行政区的结合部等因素，因此中原项目策划组将本次市场研究的关注范围放大，并从供应、需求和商业等方面的多个角度审视市场，以期下阶段的项目市场定位和产品建议工作更为稳健和全面。


    城市宏观环境研究



    大区域宏观环境比较分析

    项目发展整体市场背景
    及竞争环境界定依据



    大区域重点房地产板块研究



    项目地块研究


    项目整体及一期发展方向


    竞争环境分析


    商业研究

    需求研究



    项目商业发展方向

二、城市背景概述

（一）城市地位

图：重庆城市区位

    重庆位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。作为中国西部大开发的战略型城市，重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其中包括四川、贵州、湖南、湖北及陕西等近邻省市，重庆已经成为西南地区及长江上游极具影响力的经济中心城市之一，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。但由于目前重庆房地产市场处于起步阶段，加之气候条件及人居环境相对较差，因此目前重庆住宅市场消费者主要为本地市民及周边区县居民，外来城市消费者相对较少，房地产市场对外辐射能力整体弱于成都、西安等同类城市。

    重庆市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是重庆工业的重点产业，塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持型高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。

    重庆市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆市基础设施建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就，“8小时重庆”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。

（二）幅员面积及人口

重庆市辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平方公里。2006年末重庆市常住人口2808.00万人，其中城镇人口1311.29万人，城镇化率达到46.7%。

（三）城市格局

    图：重庆市都市区基本地理布局











    重庆市下辖40个行政区县，有15个区、21个县级市形成“大城市带大农村”的二元经济格局。重庆市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。

    重庆城市组团化发展特征明显。渝中区为重庆市中心区，是全市商贸金融中心。沙坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝北区及渝中区为重庆传统主城六区，其中沙坪坝区高校云集，为重庆市教育区；江北区及渝北区位于重庆市北部片区，为重庆市商贸居住区；九龙坡区为重庆市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。

三、本次市场调研重点关注区域

(一)项目地块与周边城市行政区的空间关系

    南坪
    解放碑
    沙坪坝
    观音桥
    二郎-九龙园
    杨家坪
    大渡口区府
    本项目
    石桥铺


    项目位于重庆主城区西部城区核心地段，东西快速干道旁，便利进入城市快速路网，距解放碑中心 20公里，车行时间20分钟；距江北机场 32 公里，车行距离30分钟。

    项目地块从行政区划方面看，属于大渡口区马王乡双山村。但从城市空间关系而言，介于九龙坡区、高新区和大渡口区之间；同时，与沙坪坝区也相距较近。

（二）项目与周边主要区域的交通关系

    二郎-九龙园

项目至“杨家坪商圈”主要交通动线：项目—陈庹路—石坪桥—杨家坪，车行5分钟左右。

项目至“石桥铺商圈”主要交通动线：项目—陈庹路—陈家坪—石桥铺；或项目—二郎立交—巴山—石桥铺；车行5-10分钟左右。

项目至“大渡口区府片区”主要交通动线：项目—陈庹路—大渡口新山村轻轨站，车行5分钟左右。

项目至“沙坪坝商圈”主要交通动线：项目—高九路—石小路—沙坪坝，车行10分钟左右。

项目至“渝中区和巴南区”主要交通动线：项目—高九路—大坪—解放碑；项目—水碾立交—长江二桥—李家沱；车行时间分别为20分钟和10分钟左右。

    项目依托“二郎—九龙园”内的骨干道路，以及周边的“二郎立交”、“石坪桥”、“陈家坪”、高九路、陈庹路和水碾立交等交通枢纽和城市快速干道，可快速到达重庆主城各主要区域，尤其是与大渡口、杨家坪、石坪桥和沙坪坝等主城西部核心区域联系紧密。

    九龙坡区、高新区、大渡口区和沙坪坝区位于重庆主城西部，因相互间道路和公交系统联系紧密，开发水平差异不大，购房群体跨行政区域购房行为较多等因素，行业内将其统一视为“重庆主城大西区市场”；尤其是区域内较高品质的大型项目，在前期市场研究中，往往将其整体纳入研究范围中。

（三）本次市场研究关注的房地产板块

    1、项目周边主要的房地产板块分布示意图


    西部大学城板块
    沙坪坝主城板块
    高九路板块
    二郎-九龙园板块
    大渡口中心板块
    杨家坪中心板块
    大坪板块

















    上述房地产板块均位于“重庆主城大西区市场”中，并且，大部分位于所在行政区的核心位置，具备汇聚了大量市内外品牌开发商项目、近两年开发放量巨大、项目综合质素高等特征，成为区域乃至更大范围需求市场关注的焦点。


    2、项目周边主要房地产板块现阶段的主要特征

板块特征	杨家坪中心板块	大坪板块			高九路板块
主要特征	城市副中心对大渡口区商业消费人群和购房人群有相当的辐射力。	渝中区和九龙坡区结合部，对渝中区中下购房能力人群有一定辐射力。			渝中区、九龙坡区和沙坪坝区结合部，对上述三区购房人群均有吸引力。
板块特征	二郎—九龙园板块	沙区主城板块	西部大学城板块	大渡口中心板块
主要特征	九龙坡区、大渡口区和沙坪坝区结合部，对上述三区购房人群均有吸引力。	城市副中心对北碚区和高新区购房人群有一定吸引力。	规划中的城市副中心，目前以区内和沙区客户为主。	主城西部边沿，老工业基地，对外辐射力弱。以区内客户为主，少量九龙坡区客户为补充。