第一部分项目属性分析

项目属性分析旨在表现基地研究所获得的相关资料，对于地块位置、现状、资源等进行了解，做出初步的地块属性判断。

一、项目地段

本案位于安宁市大屯城市新区的核心位置——片区主干道大屯路和珍泉路交叉口东北角，可以方便的到达周边规划片区，地理位置优越、交通条件便利，具有较强的区域辐射能力。

二、项目区位

    根据安宁市主要片区总体规划，大屯城市新区是城市中心区连接规划中的麒麟片区、武钢片区和安宁市职业教育产业基地的咽喉。
    项目用地距离城市核心区直线距离约1.5公里，距离麒麟片区中心和职业教育产业基地中心的直线距离都在3公里左右。
    图1-1 项目区位示意图

三、技术指标

本案用地性质现为居住用地，共45亩，容积率为3.5。根据贵方关于项目的设想，希望项目以一个综合体的项目入市，打造成为安宁具有区域影响力的地标性项目，对于住宅、商业、写字楼等物业类型都有一定规模的考虑。
表1-1 项目基本指标信息表

总占地面积	45亩	容积率	3.5
绿地率	≥40%	建筑密度	28%
地上建筑面积	10-11万平方米	地下建筑面积	地下两层，负2层均为车库，负1层50%为车库，50%为商业
目前的物业面积分配	住宅约5万平方米；商业约3万平方米；公寓、写字楼约2～3万平方米。

四、项目资源

（一）自身资源

    项目地块仅45亩，自身资源匮乏，其核心优势在于其无可替代的区位和地段。
    图1-2 项目周边资源分布图

（二）周边资源

1、现有资源

    ?      交通条件：位于大屯片区主干道大屯路和珍泉路交汇处；
    ?      教育资源：周边分布有安宁中学和安宁实验学校都是安宁区域的重点学校；
    ?      行政配套：安宁市公检法机关新址设置于项目周边区域；
    ?      人气氛围：周边住宅小区陆续交房，人气处于初步聚集阶段。

2、潜在资源

    ?      体育配套：项目对面地块规划建设为运动场馆，项目便利性得天独厚；
    ?      商业氛围：项目周边的社区商业处于逐步升温阶段，宁湖峰境项目商业步行街进入实际运作阶段，政府重点规划建设商业项目金色商业中心已经开工建设，建设银行大楼已经楼成等，都预示着区域商业具有巨大的发展潜力。
    图1-3 项目周边商业分布图

五、交通流量

通过对工作日和休息日的车流量和人流量监测我们可以发现，目前区域内部车流量大于人流量，且人流量约在5500人/日的水平。上述结果说明，目前区域内部居住氛围、人气氛围都处于很低的水平，尚需要较长的时间进行培育。
表1-2 项目主入口交通流量监测表

监测点	工作日			休息日
监测点		日均车流量估计（辆/日）	日均人流量估计（人/日）	日均车流量估计（辆/日）	日均人流量估计（人/日）
大屯路与珍泉路交叉口	7730	5543	6320	5520

六、价值判断

核心价值：区位和地段优势；
附加价值：周边区域未来配套齐全，发展潜力巨大，具备形成区域核心商圈的条件。

七、SWOT分析

表1-3 项目SWOT分析表

项目优势	项目机遇
? 地段优势明显，处于大屯新区核心位置； ? 周边区域发展，周边社区入住率不断提升，社区商业逐步发展； ? 未来周边配套资源丰富。	? 区域规划明确，未来将和现有中心区一起发展成为安宁区域的配套服务中心区； ? 安宁城市经济快速发展，整体定位为工业城市，强化了大屯新区未来的发展地位。
项目劣势	项目挑战
? 用地性质尚不明确； ? 如果根据设想打造成为综合性物业项目整体体量偏小； ? 项目自身资源有限，必须通过其它方式寻求项目的核心定位，推动项目自身价值彰显。	? 区域商业成熟度提升需要加以时日； ? 对面的金色商业中心是区域规划重点建设的商业项目，会对项目的商业定位形成直接竞争； ? 伴随着安宁中心城区的改造，大量的商业项目将会在中心城区出现，形成强烈的人流竞争关系。

八、属性界定

安宁的经济发展潜力和大屯新区未来的发展规划，加之项目拥有良好的区位地段条件，使得项目具备了良好的发展前景。
伴随着安宁城市中心区改造的启动，大量的商业项目将会在中心城区涌现，加之区域内部金色商业中心的竞争，项目未来的商业部分面临较大的市场威胁，另外区域的商业成熟尚需时日，将导致项目的商业、商务功能的考虑面临一定的市场风险。