目    录
    1.项目简介              4
    1.1.              研究目的              4
    1.2.              研究方法              4
    1.3.              相关经济技术指标              5
    2.影响项目发展的社会经济情况              6
    2.1.              国民经济经济发展情况分析              6
    2.1.1.              国民生产总值              6
    2.1.2.              产业结构              6
    2.2.              人口分布、增长及变迁情况              9
    2.3.              居民生活水平、消费结构              10
    2.4.              城市规划              11
    2.5.              小结              12
    3.市场研究              13
    3.1.              玉溪市商业物业整体市场特点分析              13
    3.1.1.              商业物业分布特点              13
    3.1.2.              商业业态发展现状和态势              14
    3.1.3.              商业市场整体环境              16
    3.1.4.              商业物业供求情况              17
    3.1.5.              小结              20
    3.2.              玉溪市主要商圈情况分析              21
    3.2.1.              南北大街商业区              22
    3.2.2.              小庙街商业区              24
    3.2.3.              旧城商业街商业区              26
    3.3.              地块所在区域的商业情况分析              27
    3.4.              个案分析              28
    3.4.1.              玉溪百货大楼              29
    3.4.2.              九龙商业广场              30
    3.4.3.              昆明新百货大楼商场              32
    3.4.4.              柏联广场商场              34
    3.5.              消费者和商户需求特征分析              35
    3.5.1.              消费者行为研究              36
    3.5.2.              经营者行为研究              38
    4.项目区位研究              41
    4.1.              项目所在区域特点              41
    4.2.              交通运输网络及地理位置              42
    4.2.1.              交通运输网络              42
    4.2.2.              项目地理位置              43
    4.3.              项目所在区域的未来规划              43
    4.4.              小结              44
    5.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析              45
    5.1              项目优势与劣势分析              45
    5.2              项目机会与威胁分析              46
    5.3              项目竞争力发挥              47
    6.项目定位              47
    6.1.              目标客户定位              47
    6.2.              主题定位              49
    6.3.              档次定位              50
    6.4.              功能定位              50
    6.5.              各层定位              50
    6.5.1              楼层定位原则              50
    6.5.2              主力店铺设置建议              51
    6.5.3              楼层功能主题设置              51
    7.规划设计与建筑设计建议              55
    7.1.              规划设计建议              55
    7.2.              建筑设计初步建议              57
    7.2.1              建筑造型和风格              57
    7.2.2              平面布局              59
    7.3.              配套设施建议              62
    7.3.1              主要机电设备              62
    7.3.2              交流和休息的场所              62
    7.3.3              促销、展示商品的活动场所              62
    8.租售方案建议              63
    8.1.              方案一：先租赁后整体销售。              63
    8.2.              方案二：产权分割销售。              64
    9.招商策略建议              65
    9.1.              招商策略              65
    9.2.              招商客户定位              65
    9.2.1.              商户引进原则              65
    9.2.2.              各层商户定位              66
    9.3.              租金定位              67
    9.3.1.              租金建议              67
    9.3.2.              租金策略              68
    9.4.              各期推出时机、面积、区域              69
    9.4.1.              招商进度计划              69
    9.4.2.              租赁进度计划：              69
    9.5.              招商形式              69
    10.销售策略建议              71
    10.1.              价格策略及定位              71
    10.1.1              价格定位：              71
    10.1.2              价格策略              71
    10.2.              销售手段              72
    10.3.              卖点梳理              74
    11.推广策略建议              76
    11.1.              推广主题              76
    11.2.              媒体组合              77
    11.3.              推广策略              78
    12.项目经济效益分析              81
    12.1.              成本费用分析              81
    12.2.              营业利润分析              81
    12.3.              盈利能力分析              81
    12.4.              经济效益分析              83
    13.结论及关键控制点              84
    13.1.              结论              84
    13.2.              关键控制点              85
    

1.项目简介

    项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩，规划总建筑面积约4.46万平方米，项目有双向4路公交车可到。
    项目现状为待开发用地

1.1.      研究目的

    ?      研究项目相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，确定项目的市场定位。
    ?      发掘各种有利资源，运用行之有效的招商、推广、销售策略，实现项目市场价值最大化。

1.2.      研究方法

    本报告通过分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建筑规划修改建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、推广、销售策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有：
    研究方法一：定量定性分析法
    根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，结合消费者及商户需求特征分析结果，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。
    研究方法二：取证法
    在研究中，我们将通过对先进案例的深入剖析，揭示同类型物业的发展轨迹，去芜存青，为项目发展提供良好的参考经验。
    研究方法三：类比法
    在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。

1.3.      相关经济技术指标

    项目有关的经济技术指标如下：

2.影响项目发展的社会经济