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德思勤深圳天健郡城销售执行报告124DOC35MWORD文档

 
     
    

                                                                                                      天健·郡城销售执行报告
     
    目         录
    第一部分  项目分析              4
    1.1项目概况              4
    1.2项目SWOT分析              11
    1.3 项目综合评价及发展策略分析              17
    第二部分  项目定位              18
    2.1项目功能定位              18
    2.2项目档次定位              19
    2.3项目目标客户定位：              19
    2.4项目形象定位              28
    2.5项目命名              30
    第三部分  项目营销策略              32
    3.1项目营销总策略              32
    3.2入市时机及销售前提              34
    3.3形象推广策略              38
    3.4媒体组合策略              48
    3.5 项目分期推广销售策略              53
    第四部分  销售实施方案              55
    4.1天健·郡城工程进度与营销总纲图              55
    4.2天健·郡城销售进度总纲图              56
    4.3天健·郡城营销活动总纲              57
    4.4 各阶段营销细节              58
    4.5.宣传推广预算              91
    第五部分  项目包装方案              94
    5.1 售楼处包装              94
    5.2 现场导视系统              102
    5.3 样板房包装建议              114
    5.4 物料准备              122

 

 

 

 

 

 


第一部分  项目分析

     

1.1项目概况

    
    天健·郡城
    

1.1.1 地理区位
    本项目位于龙岗中心城，南临城龙花园，东面为教育用地
    并紧临龙城大道，北临龙平西路与志达工业区对望。项目
    西北和东南两块用地，中隔市政路。
1.1.2  项目基本数据
    

                                                                                                                                                                                                                                                                           占地面积：57733.11m2
    建筑面积：158195.41 m2
    容积率：2.398
    绿化率：43.6%
    主体建筑：15栋（9至18层）
    总户数：1158户
    停车位：688个
    车位户数比：0.59：1
     
    
1.1.3  项目户型统计分析
    户型比例表

    户型编号
    户型
    面积（平米）
    套数（套）
    所占比例
    A
    3房2厅2 卫
    109
    337
    29.11%
    A复式
    5房3厅3卫
    200
    8
    0.69%
    B
    3房2厅2 卫
    110
    475
    41.02%
    B复式
    4房3厅4卫
    200
    8
    0.69%
    C
    4房2厅2 卫+工人房
    160
    48
    4.15%
    C复式
    6房3厅4卫+工人房
    274
    6
    0.52%
    D
    4房2厅2卫
    138
    70
    6.05%
    D复式
    7房3厅4卫
    248
    2
    0.18%
    E
    3房2厅1卫
    97
    34
    2.94%
    F
    2房2厅1卫
    77
    170
    14.68%
    合计：
    　
    　
    1158
    100%

     

     
    户型单元分析    
    
    ?      三房占户型总套数比为73.06%，户型配比三房过重，给销售造成压力；
    ?      三房建筑面积为98-117 m2，与龙岗高档住宅三房为130-140 m2的市场需求有差距
     
    
1.1.4  项目四周情况                                             
    



   北面工业园                                                           龙平西路                                                       
         
    

                                                                     本项目
     
    

    
                                                                                    碧湖康馨园
    

      天健花园二期
    


                                                    城龙花园
     
    
1.1.5   项目周边环境情况
    
    项目地块处于龙岗地势高位，地块南向为成熟生活小区，交通便利，闹中取静，适合居家生活。但北边紧临快速干道龙平西路，噪音较大，同时工业园区人流相对杂乱，对项目形象会造
    成一定影响。
    









    
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