韶关市市场调研报告
     
     
     
    韶关市房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2008年5月18日
     
     
    1.韶关市社会现状及发展分析
    （一）城市概况
    1、地理位置
    
    三河六岸的韶关市
         韶关市地处粤北，西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东面与河源市接壤，西连清远市，南邻广州市、惠州市。被称为广东的北大门。京广铁路贯穿全省、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市。107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。全市土地面积18463平方公里， 市区面积由339平方公里
     
    


     
     
     
     
     
     
     
    2、发展历史
    1949年9-10月，粤北各县陆续解放，11月广东省设北江临时行政委员会，辖韶关市、曲江县等17县市。1950年1月更名北江专区。1952年撤销北江专区，设立粤北行政区。1956年撤销粤北行政区，设立韶关专区。1970年专区更名地区。1975年11月韶关市升为地级市，辖曲江县。1983年地市合并称韶关市。
    3、人口状况
    2006年末全市常住人口292.94万人。户籍人口为320.32万人，比上年增加1.66万人。其中非农业人口125.88万人；农业人口194.44万人。韶关市少数民族以瑶族、畲族为主，还有满、回、京、苗、黎、白、侗、土家等，共31个。瑶族主要分布在乳源瑶族自治县、曲江县和始兴县，畲族主要分布在南雄市和始兴县。
    4、社会文化背景
    韶关历史悠久，文化古老，源远流长，早在10万前，就有粤北先民活动生息。现韶关市境内地区，春秋属荆州、扬州，战国为楚国南疆，秦属南海郡地，汉初为南越北境。公元前111年设曲江县，包括现韶关市大部分地区，县治在今市区。 公元265年三国孙吴设始兴郡，辖曲江、始兴等6县（范围大体上是今粤北地区），治所在曲江（在今市区）。南朝以后设州领郡今市境基本市属东衡州。隋开皇九年公元年改东衡州为韶州。取州北名胜韶石山之韶字为州名，以后历朝沿袭。明清两朝在今韶关市区设关收税故俗称韶关。民国时期先后设广东省南韶连绥靖区、南韶连道、岭南道、南韶连行政区、北区、西北绥靖区、第二行政督察区等。

2、韶关市社会经济发展概况

    1）.国民生产总值
    2006全年地区生产总值393.83亿元，增长12.4％，增幅比上年提高2.5个百分点。其中：第一产业增加值63.04亿元，增长3.4％；第二产业增加值174.19亿元，增长15.4％；第三产业增加值156.60亿元，增长13.2％。按常住人口计算，人均生产总值13460元（按现行汇率折算为1683美元），增长11.5％。三次产业结构由2005年的17.5：42.5：40.0调整为16.0：44.2：39.8，第一产业下降1.5个百分点，第二产业上升1.7个百分点。

    
    从上表可以看出，韶关市的经济增长水平较慢，经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段。与珠三角城市的发展还存在很在差距。
    2）.社会消费水平
    城市居民家庭人均消费性支出9018元，比上年增长8.8%

    3）.社会消费品零售总额
    全年社会消费品零售总额164.63亿元，增长16.2％。其中：城市消费品零售额131.78亿元，增长16.3％；农村消费品零售额32.85亿元，增长16.0％。分行业看：批发零售贸易业零售额141.71亿元，增长16.2％；餐饮业零售额22.81亿元，增长16.4％。

    
    4）.韶关工业基础雄厚
    韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。七十年代，韶关已成为广东重要的工业基地。八十年代以来，韶关的工业得到了进一步发展。近几年，韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、电力等行业为主的加工工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市。
    2006年全市实现工业增加值155.22亿元，同比增长15.7%；规模以上工业增加值完成136.28亿元，利税75.1亿元，主营业务收入443亿元。三大支柱产业冶金、电力、烟草完成工业增加值98.6亿元，同比增长19%。其中，韶钢集团年产钢能力已突破500万吨，跻身世界钢铁企业100强之列；韶冶集团经过三次的技改，生产能力现已达到年产铅锌20万吨水平，连续多年被列入全国500家最大工业企业和最佳效益企业；韶关发电厂经过六期的工程建设，现安装机组9台，总容量为924MW，年发电67.3亿千瓦小时；韶关卷烟厂2004年年产突破30万大箱的生产能力，是“全国500家最大工业企业之一”，“广东省工业企业200强之一”。
    5）.转移工业园概况
    韶关市出口产品结构进一步优化，机电产品、纺织服装、玩具、高新技术产品出口增长较快，规模以上外资工业实现增加值23亿元，外商投资企业吸纳就业近5万人。这与珠三角地区共建产业转移工业园在全省率先取得突破，始兴、乐昌、浈江的产业转移工业园通过省认定，一批制造业、农业、旅游业项目成功获得对接，韶关已成为国内外客商的热点投资地区。
    3、韶关市城市发展规划
    1）.城市定位
    努力把韶关市区建设成为最适宜人居住、创业和休闲的粤北现代化中心城市。
    2）.芙蓉新城区开发工程
    由于韶关自身的地理特点限制（沿江发展，两条江将韶关市分成三个区域，相互之间联系都靠桥，而目前市内的桥的交通情况也不是很方便），和各方面发展情况的综合因素，政府在西南区域发展芙蓉新城区。规划建设项目10项，估算投资74亿元。
    重点建设韶关市新行政中心、韶关新火车站、西联新区汽车站、韶关大道、芙蓉大道、西联大道、韶关大道至芙蓉山隧道道路、韶关第二饮用水源工程等项目。
    


    芙蓉新城区
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    3）.韶关市“十一五”期间住房建设年度计划

4.韶关市房地产市场调研分析

1）、韶关市近年固定资产投资分析

    
    近几年固定资产投资平稳增长，韶关市的固定投资大都用在基本建设和更新改造上，房地产开发投资比例相对较小。2006年是芙蓉新城发展最重要的一年，各种基础设施建设都进入实质性发展阶段，基本建设投资比上年增长94%。

2）、韶关市近年房地产投资分析

    韶关市近年的房地产投资也有较大的增加，不过由于韶关房地产开发本身的起步比较低，所以房地产开发总投资也不高。
     

3）、韶关市近年房地产市场总体情况

    （一）历年房地产开发情况

    近两年韶关的房屋竣工面积呈逐年下隆的趋势，2006年竣工面积受2005年开工面积下降影响有所减少，但是2006年的房屋开工面积有较大幅度的增加，预计在2007年及2008年的房屋供应量将会有所增加。
    （二）历年房地产销售状况