洛阳楼市年度分析报告—2009年度
    写在前面
    大  势
    2009年的楼市行情超乎很多人的预料：年初还在“低迷徘徊”，年中已是“放量大涨”，年底则变成了“恐慌性抢购”!短短一年间，国内楼市迅速由低迷转为亢奋，由萧条转为繁荣。
    如果单纯从房地产的角度来看2009年的楼市行情，自然有些看不太懂；但如果放在国际和国内的经济大势中去思考，就更容易理解过去一年国内楼市所发生的惊人变化。
    2007年底由美国引发的房地产次贷危机最终转变为全球性的金融危机，中国政府果断出手在2008年底推出了4万亿的经济刺激计划，并迅速扭转对房地产的打压政策，赋予房地产拉动内需的重要角色！这意味着，无论如何，各级政府都要确保房地产市场走出低迷。这就是2009年中国楼市的大势。
    何谓“势”？势代表着一种方向，凝聚着很多能量，具有难以抗拒的巨大力量。正所谓：大势所趋，势不可挡也。
    在中国做房地产从来都不能只关注项目本身，宏观政策的改变往往会对房地产市场带来巨大的变化；同样，在洛阳做房地产也不能只把眼光局限在区域市场，全国市场的改变必然会对洛阳市场产生重要的影响。
    只有深入理解宏观政策，全面了解市场变化，才能真正把握房地产大势，从而进行科学决策。坚持这一条，无论是对政府部门，还是开发企业，都具有重要的意义。
    而这，正是我们编写《洛阳楼市2009年度分析报告》的价值所在。
                                                 周童       
                                            2010年1月10日  
     
    第一部分  数据综述
     
    2009年整体销售情况表

     
     
    2009年商品房住宅整体销售情况表

     
     
    2009年办公用房整体销售情况表

     
     
     
    2009年商业用房整体销售情况表

     
    2009年经济适用房整体销售情况表

     
     
    2009年各行政区商品房销售情况表

     
     
     
    第二部分  2009年度整体市场分析
    2009年，洛阳楼市实现突破性增长，全市销售各类新增物业31001套，销售面积340.6万平方米，销售金额107.90亿。其中，商品房销售套数28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元；经济适用房销售套数为2240套，销售面积20.86万平方米，销售金额3.37亿。此外，二手房在2009年的销售面积也达到了77.39万平方米。本报告重点对商品房市场的供需状况及价格变化进行分析，鉴于历年数据构成，吉利区不在本次统计分析范围内。
     
    1、      商品房市场投放
     
    
     
    2009年我市共颁发预售证90个，批准商品房预售面积为198.14万平方米，比2008年减少了158.11万平方米，大幅下落，创造历史最大跌幅纪录，降幅达到44.07%。
    2007年洛阳房地产市场的火爆行情，给很多开发商带来了对未来市场的良好预期，导致了2008年市场的集中投放。伴随着席卷全球的金融危机和国家对房地产的政策打压，2008年全国房地产形势急转直下，楼市观望情绪浓厚，商品房销售一片惨淡。作为区域市场的洛阳，难以独善其身，2008年商品房销售面积不到200万平方米，比2007年锐减36%！这样的市场局面严重影响了开发商投资拿地的信心，并在2009年得到了体现。于是，2009年洛阳房地产的市场投放，开始从高峰跌入低谷，房地产投放量创5年来新低，仅与2005年投放量相当。
     
     
    
         从2007年到2009年的商品房投放物业分类对比图中可以看出：2009年全市商品房投放各类物业整体上呈下降趋势，其中，2009年住宅类产品投放159.42万平方米，比去年下降了45.94％，比前年下降39.97％；办公类产品逐年下降，2009年比上年减少27.06％，比前年减少59%；商业用房的投放量与上年基本持平。
     
    
    
     
    进一步分析物业的投放类型，从2008年和2009年投放比例对比图中可以看得更清楚， 2009年我市物业投放量最多的仍然是住宅，达到80.92％，占绝对份额。
    非住宅产品方面，与上年同期相比，办公与商用所占比例有所提升。其他类产品（主要是车库、储藏室等）投放比例与上年同期持平，但投放面积下降较明显，降幅达到66.12％。
     
     
    
    
    从投放区域来看，新区仍然是2009年商品房投放量最大的区域，占总投放量的33.58％，但所占比例比上年有所下滑；其次是涧西区，占总投放量的26.89％；西工区以18.17％的比例占第三位，比上年所占比例提升近4个百分点。这三个区的投放量占到了全市总投放量的78.64％，依然是洛阳商品房市场的重点投放区域。
    值得注意的是，廛河区的投放比例由2008年的4.58％上升到2009年的9.64％，增加了5个百分点。这说明本区域大盘的启动对市场投放起到了重要的拉升作用。
    整体而言，洛河以北建成区增长幅度比较明显，西工区、老城区、廛河区三个区的2009年加起来的投放比例达到31.46％，比2008年增长了7个百分点。这说明洛阳房地产市场的供应格局，由新区轰轰烈烈大开发的强力拉动，伴随着建成区城中村改造步伐的加快，逐渐演变为齐头并进。
     
     
    
     
    从投放时间曲线来看，2009年第二个季度的投放量相对较小，最高的5月份只有12.77万平方米，6月份仅有2.44万平方米，三个月全部加起来不到20万平方米，第二季度投放量仅占全年的10％。
    从2009年全年来看，1、2月呈高开态势，接下来低走。投放最集中的时间点在9月，一个月的投放量达到了43.01万平方米，远远超过了之前第二季度三个月总的投放量，这与全国楼市第三季度出现高涨相吻合。其次是11月份，为了搭上年底政策末班车，投放量又出现高潮，达到32.97 万平方米。这两个月的投放量占今年整个投放量的38.38％。
    这说明，集中在第三季度的供应量，必然要在2009年年底集中释放；而第四季度的投放量可能要转化到2010年消化。同时，鉴于市场销售高涨的因素，有些楼盘也会加快开发的进度。
     
    二、商品房市场销售
     
    
    2009年我