2008年武汉南湖片区市场分析报告
一、南湖片区分析
1.南湖新城简介
南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。
2.交通规划
新城交通的主要道路分别是：5条南北向道路机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路;6条东西向道路机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽为主，公汽站点间距到200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。
特点：设立滨水区专用步行道和自行车道，体现了小区规划以人为本的理念。注重绿化更衬托南湖延湖美境的整体效果，串接绿化和公共空间、滨湖空间，让人们在步行范围内生活。未来轻轨交通的方便快捷，可缓解陆路交通的压力。该片区交通、配套等基础设施现已基本完善，是四个规划新城中最成熟的社区。大量开发商的入驻、规划政策的导向以及社区内的成熟配套吸引众多中、高档消费者来此购房，此片区的发展还有很大空间。
3.公共服务设施
商业及公建配套按四级分布，包括城市商厦次中心、居住中心区、居住小区、居住组团公建。居住区有4个特色服务中心。文化服务中心位于宝安花园内;体育服务中心位于武梁路与机场路交叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应;医疗服务中心位于人工渠两侧;综合服务中心位于武武梁路和石牌岭路交叉口，形成商业、文化、娱乐、体育和医疗服务功能齐全设施晚上的服务中心。南湖通过水上公园、中心公园向西延伸至核心区。新增12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足了教育配套要求。突出的市民中心成为连接居住区、公园和大学校园的枢纽。
4.生态建设
规划的居住山区公园与区域性的绿化相连，在街区范围内可形成临近居民的游戏场和都市村庄公园;在区域内恢复水道，强化人工渠，使之成为怡人的小溪。南湖沿线住宅由低到高，南湖沿线住宅由低到高逐级提升高度，使得多人可以观湖;沿东西向渠道两侧布置低层别墅类住宅，创造优雅的环境。按南湖新城的规划，湖水将直接流入新城核心区，这里将建成让更多居民都能观景的滨湖绿地。这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。都市景园式学校，大学园区形成中部低四周高的布局，并在中心大规模公共绿带上，创建园景特色鲜明的都市景园式学校。大学新校园、中心绿化与中心公园连成一体，并向北扩展将绿带引入校园旧区，形成景观体系。
二、南湖片区房地产市场分析
1、区域地理概述
南湖新城是武昌近年来重点发展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。
2.南湖板块的历史与现状
历史：
1) 南湖板块的成型得益于南湖机场的迁出，1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团，购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。
2) 98年福利分房政策结束后，武汉房地产市场迎来战略发展期，南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似，以大规模开发低价位商品住宅为特征。
3) 南湖花园城建设迅速展开，4000亩土地在迅速升值的同时，也让宝安集团承担着巨额利息及各项开发费用，而开发能力及市场容量也让其不能单独吞下这块巨大的蛋糕，宝安集团在大规模开发住址项目的同时，也采用转让及共同开发的方式降低持地成本.
4) 2000年6月，宝安集团将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司，转让价格21.8万元/亩，获得转让金1.69386亿元。在2003年转让价格已经超过70万元/亩。
5) 至此，南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或者土地转让的形式进行，其土地交易价格基本与市场挂牌成交价格相持平。
现状：
1) 目前南湖花园城内几乎没有可开发土地。
2) 南湖花园城持续保持其中低层次居住板块的形象，近几年板块内土地及房地产开发项目持续低价位运行，区域价值没有得到应有的提升。从2007年南湖新城土地市场成交价格来看，仅仅略高于青山板块。
3、楼市简介
南湖经过10年的发展，已经建成了160万㎡的大型居住社区，入住人口高达6.5万人。在这十年时间内，已有几十家地产公司开发的30多个楼盘项目面世。
这些楼盘可分成三大类，一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑，温馨苑，康乐苑，祥和苑，颐和苑;二类则是2000年左右开发的项目，这段时间片区内有大量楼盘面世，如果说南湖片区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园，也有以景观见长的中央花园;有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园;有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑，也有仅几栋多层的就号称“经典”的经典家园;还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院，也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多，各个楼盘之间的价差巨大，同一时期开盘相距几十米均价却可相差50%以上，真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目，主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅，项目整体感觉虽有所提高，同质化却日渐严重，亮点鲜得一见。随着政府对南湖的重新规划，建设南湖新城，南湖新城中心板块就成为了南湖新城的居住核心区。主要表现为引入金地和大华两个品牌开发商进入，南湖?公园世家和金地?格林小城两个项目的建筑面积达到了143万㎡，以这两个项目为中心区域向外扩散。
4.区域发展机遇
? 政府规划指引,确保板块和谐开发
根据政府规划，南湖居住新城规划总面积13.1平方公里，可容纳居民25万至31万人，新城中公共绿地面积达140公顷。南湖新城的规划目标，是建立起一个全新的兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施的“都市村庄”。使区内居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通及商业服务
? 交通路网改造解决最大发展瓶颈，促进区域与传统城市中心融合
根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划基本敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将变成第二条“解放大道”
同时珞狮南路延长线通车后，可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区域将成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型
在横向路网上，横贯武昌东西的南湖南路已贯通，路宽30米，为双向4车道，从南湖新城到两开发区之间的车程都缩短在20分钟内，将成为城市拓展过程中新的区域中心
两条轨道交通通过南湖将从另一个方面提升南湖板块居住价值，一条从武昌新火车站直达南湖花园城，另一条从南湖新城经汉口市中心到达古田。直通三镇的交通优势十分明显
? 区域中高端市场发展后劲乏力，板块再次定位面临契机
武昌区域中高端房地产板块市场发展历来与水有不解渊源：东湖、沙湖及长江南岸一环段区域均为武昌区域的传统中中高端区域。受该传统区域土地发展空间的制约，目前区域中中高端市场开始寻求新的发展板块，近几年最大热门的积玉桥板块便是新兴高端板块之一。但是仅仅一个积玉桥板块显然无法满足区域中高端市场的要求，新的中高端板块即将应运而生。
? 景观资源支持，本应卓而不凡
作为武昌湖概念炒作最为重要的源泉，沙湖与东湖各执一端，而南湖相对前两者却异常失落。不争的是，东湖的优势明显高于沙湖和南湖，这一点也意味着东湖板块将成为武汉中高端住宅的标杆区。但自本土巨头福星惠誉进入沙湖之后，沙湖从此风生水起。对于相对失落的南湖，其在房地产市场中一直都没有寂寞。随着东湖保护力度的加强,其周边房地产可开发土地资源基本绝迹;而沙湖由于其面积较小,周边发展非常成熟,潜力有限;南湖当仁不让的成为武昌区域最具开发潜力的城市中心水域板块,后发优势有明显,前景注定卓而不凡
作为武昌中央商务区、中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为美丽、和谐、内敛、锋锐、亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌中心区域最大的，高档高知山水生活之城
而南湖由于历史上非市场化的发展模式和地理位置的相对弱势，而一直被定位成了平民区。在已有的历史基础上改变形象往往要比从零开始的树立形象要困难的多，尽管南湖注定要卓而不凡
? 知名地产巨鳄进驻，以行动彰显板块价值
多家房地产开发巨头进入南湖新城开发，继金地、大华之后，2005年9月，深圳泰然集团继大华和金地后再次出手南湖新城，拿下临湖400亩土地，总建面50万平方米;2006年，保利在“南湖农业园”挂牌上也大显身手，最终经过84轮竞价，战胜万科、金地等多家巨鳄。以10亿3千万拿下，超出起始价近一倍。随着这些中高端楼盘的面世，对南湖新城发展前景的再认识将逐步涌现。
? 区域产业支持，有力支撑板块崛起
随着中南总部经济区的迅猛发展，大量知名企业入住，将产生新的住宅需求，由于南湖新城做为中南尚圈的核心辐射区域，必将成为中南总部经济区的居住配套板块之一
南湖新城紧邻为中国?光谷及武汉大学城的，众多的高科技产业群也相对的繁衍出大量高收入人群，为板块崛起提供了市场支持
武昌作为高校聚集区,高校毕业后驻留武汉工作者，从置业倾向上来看，离学校不远的南湖片区是其购房首选区域，着也注定了南湖新城在武汉高知白领中具备先天心理惯性优势
5、区域配套建设
教育：武昌实验寄宿小学，南湖小学，南湖中学，武汉大学、华中师范大学、华中农业大学
医疗: 陆军总医院、省妇幼保健院、中建三局医院
商贸:中商平价,中百仓储,中百超市,南湖生鲜市场
金融：建行,招行,民生,信合
交通：59，74，543，561，573，609，908等公交线路直达三镇
可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。
三、南湖片区楼市运行情况分析
2007年南湖片区商品住房成交均价为4282.59元/平方米，较去年上涨1011.29元/平方米，涨幅为30.91%。商品住房共成交3970套。
从区域位置上来说，南湖区域内原机场部分的房地产开发已经趋近尾声，目前在售的项目更是屈指可数。而以珞狮南路为界的南湖新区，则呈供销两旺的市场状况。金地?格林小城、大华?南湖?公园世家、保利?浅水湾、水域天际等项目撑起了整个片区销量。临近岁末，宝安?璞园也应势推盘，主打“校园文化”，为该区域的销售找到新的热点。
凭借中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌