大家顾问2009年武汉高端市场报告
     
    导读：
    一、高端住宅的界定与基本面
    1、界定：报告中所指高端对象，为武汉市2009年12月销售均价过8500元/㎡、全年实收均价达7000元/㎡以上的项目（别墅类项目除外）。
    2、供应量：高端住宅市场09年供应达246万㎡。
    3、成交量：高端住宅市场09年整体销售177万㎡，去化72%。其中，TOP10项目成交量均在600套以上。
    4、销售价格：高端住宅市场整体均价8462元/㎡，约为全市平均水平的1.55倍。均价排行TOP7项目均价均突破万元。
    二、高端市场六大特征
    1、环线分布：高端项目扎堆内环核心；
    2、板块价值：滨江板块高端项目布点最为密集；
    3、资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展；
    4、户型结构特征：舒适尺度或尊贵空间；
    5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场
    6、客户特征：“8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。
    三、高端市场产品附加值：高端住宅5大产品发展趋势
    1、高赠送。通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。
    2、精装修，豪体验。品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。
    3、“在高处”，超高层的精神内涵。“会当凌绝顶，一览众山小”。以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造与激发需求。
    4、科技运用。通过科技凸显项目特色，改变生活方式，提升项目品质。
    5、服务品质。通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。
    
正文：
        追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从2005年的开端元年走来，走过了“全民投资”的2007年，经历了2008年的调整期头。5年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。本部分通过对2009年度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点2009年武汉高端市场。
    一、高端住宅的界定与基本面
1、界定
    本报告中所指高端对象，为武汉市2009年年终销售均价过8500元/平米、全年实收均价达7000元/㎡以上的项目（别墅类项目除外）。
    2、供应量：高端住宅市场09年供应达246万㎡
    2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/㎡以上）共36个，总体供应约2.2万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10%。其中，汉口供应116.33万方，武昌供应96.72万方，汉阳供应32.7万方。2009年，火爆楼市再度点燃开发商拿地热情，本土、外来大型房企竞相拿地，随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“新面孔”的加入，武汉2010年高端市场也将会展现其崭新的一面。
    3、成交量：高端住宅市场09年整体销售177万方，去化72%。
    2009年，武汉高端市场累计销售1.62万套，约合面积177万方，去化推出房源总量的72%。成交面积占全市市场份额的16%。高端住宅累计成交金额达149.43亿元，占全市成交金额的24%。随着2009年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场09年取得了不菲的销售业绩。而随着宏观政策的转向，2010年楼市的走向变得相对微妙，高端市场在2010年的表现如何，值得关注。
    从高端住宅市场项目成交排行看，TOP10项目成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超过1000套，且均集中在武昌核心区板块。融侨华府全年成交1462套，位居首位，其次为水岸星城，全年成交1297套，金地国际花园居第三，全年成交1094套；华润置地中央公园、世茂锦绣长江成交均超过900套；万科金色家园全年成交量接近900套；万科高尔夫、航天双城、复地东湖国际、鑫城国际四个项目的成交量均在600套以上。
    
    4、销售价格：高端住宅市场整体均价为8462元/平米，约为全市平均水平的1.55倍。
    高端市场2009年整体成交均价为8462元/㎡，与全市5461元/㎡的均价水平相比，高出约3000元，约为全市平均水平的1.55倍。
    根据高端住宅市场项目均价排行看，前7强的成交均价均突破万元，2009年新入市项目有4个跻身TOP10。武汉天地全年成交均价为14586元/平米，高居全市榜首；晋合世家紧随其后，成交均价为12969元/平米；万科新入市项目金域华府、万科圆方分别居第三、第四位，成交均价分别为11866元/平米、11020元/平米；金都汉宫、宝利金国际公馆、融科天城三个项目的均价也均在1万元以上；万科金色家园、创世纪广场、大智嘉园三个项目全年成交均价超过9500元/平米。
    
    二、高端市场六大特征
    1、环线分布：高端项目扎堆内环核心
    
        从环线分布看，高端住宅项目基本均集中在二环线以内的汉口及武昌中心区，2009年统计的36个高端项目中，内环集中有21个，占58%；二环集中有14个，占39%，二环以内项目占据整个高端市场的97%。仅有1个项目分布在二环线以外。内环核心作为城市中心，交通发达，配套齐全，生活氛围浓厚，并依托天然的江景或湖景资源，板块优势突出。内环核心积聚着城市所有力量，有着强大的吸附力。
高端项目环线分布表：
    
    2、板块价值： 滨江板块高端项目布点最密集
    从区域板块分布看，高端住宅项目主要分布在汉口的滨江板块、武昌的徐东板块、积玉桥板块，这些区域附近有丰富的自然水体。三个区域的年度供应规模分别为：汉口滨江片10个/47万㎡，武昌徐东板块4个/40.52万㎡，武昌积玉桥3个/39.24万㎡。目前，高端项目有向汉阳发展的趋势，例如华润中央公园及世茂锦绣长江的率先入驻，目前汉阳高端住宅项目约有3个。另外，福星惠誉也在汉阳鹦鹉大道拍下一宗地块，可建规模约33万方，楼面地价3712元/平米，近年也将会加入汉阳高端市场的行列。金地四新地块、万科沌口地块楼面价均在2000元/㎡以上。
高端项目区域板块分布表：
    
    3、资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展；
    随着长江沿线土地资源的短缺，高端项目开始呈现梯度发展：第一梯队为：依托江湖一线资源的城市资源型楼盘，在价格与成交量表现上整体优势明显；第二梯队为城市中心型楼盘，依附城市动脉或某一成熟区位，具有地段特性与价值，随着城市发展而发展；第三梯队，即在原地貌、文化上进行深度挖掘项目，环境自然生态或项目内部具有原生态资源。
    江湖资源型：这类项目周边存在天然的江景或湖景资源，为项目不可复制的优势，景观资源作为豪宅赢得市场的核心，使得资源型项目的销售速度远高于其他项目，在价格上也存在明显优势，典型的代表为武汉天地、水岸星城、锦绣长江、金都汉宫等。其中，以景观资源为核心，综合指标均衡发展的武汉天地表现最为突出，其均价一直保持在万元以上，年底均价则已突破2万元，此外，项目在销售方面也十分顺利，项目于09年1月推出二期的60套房源，以12000元均价入市，在接近年关的市场疲软期，周末两天销售20余套房源，市场反响良好，后续持续加推，销售稳定，目前所推房源已所剩无几。在竞争激烈的高端市场中取得了市场量价头筹。
    
        地段中心型：这类项目位处城市核心区域，交通发达、配套齐全、周边建设成熟，生活氛围浓厚，这一系列的优势使得项目的价格也是居高不下，且抗风险能力较强。典型的代表为融科天城、万科金色家园、融侨华府、金地国际花园等项目。万科金色家园位处京汉大道，轻轨从项目中间穿过，交通十分便利，且项目临近江汉路商圈和武广商圈，生活方便，加上万科品牌，支撑项目万元以上的销售均价，销量也一直位居区域前列，目