武汉土地市场2008年盘点与2009年展望
     
    一、宏观政策回顾
    1、《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》
    ?      政策概览：
    国土资源部12月15日下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》(以下简称“通知”)。《通知》表示，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。但是，未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
    ?      政策解读：
    目的：由于土地价格低迷，地方政府纷纷放缓供地节奏，甚至捂地不卖。因此本政策的主要目的是为了督促地方政府加快供地节奏，以保证刺激内需政策所需要的土地。
    点评：地方政府按计划供地，虽然短期内地价会下降，但是地价下降到一定程度后，会引来土地交易数量的反弹，这种地价下降应该是一种理性回归。如果地方政府强制控制供地节奏，则会对房价、地价带来系列影响，其结果很可能是带来房地产市场的滞涨。
    2、《关于金融促进节约集约用地的通知》
    ?      政策概览：
    2008年8月27日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，严格商业性房地产信贷管理、严格农村集体建设用地项目贷款管理，对节约集约用地项目优先予以金融支持，在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。
    目的：央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。
    点评：中央近期对于地产行业的调控整体仍无放松的迹象，但会有保有压，预计在未来一段时间内国家对地产行业的调控仍将采取这种整体趋紧，但在能提高有效需求和有效供给方面，政策仍会以鼓励为主，以引导地产行业向预期的方向发展。
    3、《国务院关于促进节约集约用地的通知》
    ?      政策概览：
    1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
    ?      政策解读：
    目的：堵死原有的政策缺口，打击囤地政策：终结坐等地价上涨的时代，坚定降低房价信心
    点评：从严处理土地闲置问题，今天不是头一遭。以往之所以未能取得效果，在地方利益驱动下执行力度疲弱是根本原因。要防止再次出现雷声大雨点小的现象，必须解决好政府政绩观、土地使用透明化、检查惩处力度等方面的问题。
     
    二、土地市场动态
    ?      土地政策依然从严
    《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》在10月23日正式公布，而在此之前，财政部和央行双双发布了楼市新政利好。救市“松绑”在前，土地严控却紧随其后。业内专家认为，再次重申强调节约集约用地，意味着土地政策依然从严，即使地方政府灵活出台政策救市，但土地市场的“安全线”仍然是不能逾越的。
    ?      征地补偿明年同地同价，集体建设用地流转展开
    从2009年起，我国的农村征地补偿将实行“一口价”的补偿方案。在2008年12月1日住交会系列论坛上，国土资源部旗下中国土地规划探测院副院长周建春向记者透露，从明年起，我国的征地补偿将完全实现同地同价，不再因为被征土地以后的土地是房地产用地，还是工业用地，或是基础设施用地，所有被征土地在补偿方面将实行一口价政策，即同地同价。
    “这次征地最新的变化便是土地性质的界定。从征收的范围来讲，城市规划以外的集体建设用地里面凡是要用经营性的按三中全会的文件来讲叫非公益性项目，以后就不再征地了，就是说这个征地范围缩小很多，城镇规划圈以外的非公益性项目以后就不征了，以后就进入集体项目的流转。”周建春透露，由于征地制度范围缩小，必然要有一部分进入市场流转，集体建设用地的流转也将在明年展开。
     
     
    3、      2008年土地市场回顾
    1、2008年12月土地市场状况
    本月武汉市有2个土地挂牌交易，共成交土地11宗。成交地块总用地面积为23.98万平米，总建筑面积为78.69万平米，成交总金额为137070万元，平均楼面地价为1741.9元/平米。本月最低楼面价为401.69元/平方米，创年度新低。
    成交地块中，汉口最多，共6块，武昌4块，汉阳1块。
    表1：武汉市中心城区成交土地情况

     
     
    小结：
    ?      土地市场上演年末大冲关。在住宅和土地市场寒冬，本月共有11个地块成交，成交面积占本年度成交面积的27%，成交金额占年度成交金额的32.4％。
    ?      成交价继续走低,创年内地块楼面价新低。虽然本月整体楼面均价较10月的1493元/平方米略有上涨，但10月地块以郊区低价地为主，本次以中心城区内环地块为主。值得注意的是P(2008)076号地块，楼面价格仅仅401.69元/平方米，岁末创下年度楼面价格新低。
     
    2、2008年度土地市场分析
    本年度共成交土地47宗，成交地块总用地面积为88.91万平米，总建筑面积为233.43万平米，成交总金额为423450万元，平均楼面地价为1814.1元/平米。
    本年成交土地以小地块为主，47％地块面积在1公顷以内，34％在1～3公顷之间，3公顷以上的不到两成。成交土地楼面价较低，1000-1500元/平方米居多，其次是1500-2000元/平方米的，值得注意的是有9%的地块（4宗）楼面价低于1000元/平方米。
    




     
     
     
     
     
     
     
    


从地块所属区域看，洪山区成交面积最大，占29％，其次是汉阳区（21％），硚口区、江岸区和武昌区在15％左右，江汉区最少。从成交地块的用途看，住宅最多，占约77%，其次是商服(17%),另外有6％为工业用地。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    小结：
    ?      以总价控制原则，提高土地成交率。随着住宅市场和土地市场价格的不断走低，下半年土地市场调整思路，以小地块为主，少数大面积地块多在郊区，以突出低总价控制原则，刺激土地市场，提高成交率。
    ?      土地市场连创价格新低，预示2009年一级市场将继续下行。2008年低楼面价项目的开发，将会在2009年下半年对现有开发项目形成强大的价格竞争优势；在2009年上半年有资金压力开发商，可能会延续现有价格下降策略，以加快出货速度，回收现金，进而带动住宅市场整体价格的下行。土地市场的不景气、住宅市场价格的下降将会给开发商带来资金压力和降低一级土地市场价格预期，进而使得一级市场价格继续下行。
     
     
     
     
    
3、武汉2003年-2008年土地市场状况对比分析
    



2008年成交土地面积为88.91万平方米，较07年下降80％，2008年成交土地计容积率后的总建筑面积为233.4万平方米，较07年下降81％，均为近六年最低水平。