2008年武汉市房地产调研分析报告提纲
    前言
    今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？
    本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。
     
    一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 
    （一）宏观经济研究
    1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。
    2、经济增速明显回落，通货膨胀严重
    3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。
    4、房地产宏观经济情况
    （二）政策走势与情况分析（宏观与微观）
    1、行政政策
    2、金融政策
    3、房地产行业金融政策
    （三）新政后房地产市场情况：
    1、一线城市
    2、武汉
    1）武汉房地产现状（含价量对比分析）
    2）09年趋势判断
    3、各大型开发商的“争论性”话题
    二、“新政后”11月武汉市楼市动态
    （一）11月全市新盘备案情况
    （二）11月土地挂牌情况
    （三）11月土地成交情况 
    三、武汉市房地产竞争状况
    （一）片区分析
    （二）片区典型竞争楼盘分析
    （三）盘龙城重点楼盘战略与走势分析
    四、武汉市房地产需求分析
     (一)现阶段购房者特征
    （二）购房者需求
    （三）从强势促销策略分析成功案列
    五、价格与销售趋势对比分析探讨
    六、总结及建议
    特别话题：当地产搭上地铁……
    2008年武汉市房地产调研分析报告
    上海华阜房地产咨询有限公司（武漢分公司） 研展部
    前言
    今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？
    本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。
    一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 
    （一）宏观经济研究
    我国经济增长由繁荣期转为调整期。 今年以来，经济增长呈逐季回落的态势。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化：
    ?       由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前货币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调整，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的降低；同时，国内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而带动相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来很大冲击。 
    ?       持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。
    ?       内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。
    ?       重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2~3年时间。
     影响具体表现在：
    1.经济增速回落，通胀压力变大。初步预计，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。 
    2.三大需求增长“两落一升”。 固定资产投资实际增长明显回落。1-8月，累计城镇固定资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计，全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口1.44万亿美元，同比增长18%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。1~8月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13%以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。 
    3.工业增速回落，企业效益大幅下滑。受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，工业增长呈明显回落趋势。1~8月，累计规模以上工业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能继续有所收缩的情况下，工业整体回落趋势不会改变，预计全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，可能继续大幅下滑。 
    4、房地产宏观经济情况：2008年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。
    （二）政策走势与情况分析
    2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。
          08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。
    1、行政政策
    1）土地政策
    ?      国土部：2008年起建设用地实行动态备案
            掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。
    ?      《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地
            土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
    ?       国土资源部：土地监察制度有望纳入土地管理法
            建立完善土地执法发现机制、制止机制、部门联动机制和问责奖惩制度等。
    ?       中国将每10年进行一次全国土地调查
            重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。
    ?      中国五部委联手遏违规批地  
            2008年5月29日中国中纪委、国土资源部等五个部委联合发表《违反土地管理规定行为处分办法》
    ?       国土资源部和国家工商总局规定三年限期 新土地出让合同增开发商资金压力
      2008年6月20日，新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年
    ?      国土部：2008年起建设用地实行动态备案
           有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变更土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。
    整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地公布08、09年住房建设计划，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。
    2）2008年有关房产的系列政策：
    ?      2008年1月13日，国务院公布《国务院关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》，明确规定通过恶意囤积以及利用其它手段推动价格过高上涨的行为属于哄抬价格。
    ?      2008年8月1日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。
    ?      2008年10月22日 经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布：
1、2008/11/1/起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；
2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
3、10/27/起，首次购房/贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。
4、首次购房首付比例下调至20%。
5、公积金各档次利率分别下调0.27%。
6、明确支持地方政府救市。
    这是08年以来中央政府首次明文出台鼓励住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台对于长期萎靡不振的楼市产生了积极的影响。
    ?      2008年11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”
实行积极财政和适度宽松货币政策
国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。
    ?      2008年12月17日，国务院公布了第二套房政策，进一步鼓励普通商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
    二套房政策：
    任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷气”降温了，“冬天”该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。
    ?      2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化，房地产开发企业要根据市场变化和