价格策略说明
     
     
     
    城南新世家项目
    价格策略说明
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    北京世联房地产顾问有限公司
    二零零五年四月


一、价格制定步骤

    1、明确项目价格制定前提及目标;
    2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值;
    3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配;
    4、制定项目价格表。
    二、项目特征分析
    1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成;
    2、今年底推出1、2号楼,目前也只考虑1、2号楼;
    3、1#楼28层,其中1-2层为商业用房,这部分面积不在考虑范围之内,1# 楼销售面积为10984平米;2#楼28层,销售面积为14628平米;
    4、1#楼一梯四户,南北通透的为三居室户型,纯南向为两居室户型,小跃层; 2#楼均为一梯两户。
    5、1#楼北面紧邻南马路,2#楼靠近公建位置。
    上述项目特征对本价格策略带来如下启示:

  • 天津客户认为,高层住宅中采光和通风的因素较大,随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低,中间楼层部分的价值较大,最顶层的价值并非最高,往往是次最高层价值最高。

  • 天津客户对户型的评价标准中,南北通透是十分重要的一点,因此在本项目中,单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。

  • 南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响,因此2#楼的整体价值应高于1#楼。

三、价格制定前提

    1、不考虑外部(竞争)因素,只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差;
    2、整体均价5900元/平米;
    3、销售速度 47.5套/月。

五、楼栋价格差制定

    1、原则
    我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素,认为1#、2#楼没有显著差异,只需考虑在推售顺序上的不同,所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%,否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足;
    2、各栋均价:
    根据项目本体分析,1#楼的价值应略低于2#楼,定价如下:
    1#楼,均价5730元/平米
    2#楼,均价6030元/平米
     

六、各栋平面差制定

    1、确定权重

  • 朝向和户型格局:(30%):根据客户访谈和市场调查显示,天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向,因此,朝向和户内格局是客户最为关注的价值点;

  • 景观(20%):客户在选定喜欢的户型后,通常会在一定范围内选择景观好的户型,所以景观次之。

  • 通风(5%)

    均会对客户决策过程产生一定影响,所以给与适当考虑

  • 采光(5%)

  • 噪音(5%)

  • 对视(5%)

    2 、户型打分( 专家打分法)

    因素
    朝向
    户内格局
    内部景观
    通风
    采光
    噪音
    对视
    朝向差换算
    权重
    30%
    30%
    20%
    5%
    5%
    5%
    5%
     
    户型
    打分
    得分
    打分
    得分
    打分
    得分
    打分
    得分
    打分
    得分
    打分
    得分
    打分
    得分
    合计
    1-A
    5
    1.5
    5
    1.5
    5
    1
    5
    0.25
    5
    0.25
    4
    0.2
    5
    0.25
    4.95
    1-A'
    5
    1.5
    5
    1.5
    5
    1
    5
    0.25
    5
    0.25
    4
    0.2
    5
    0.25
    4.95
    1--B
    5
    1.5
    4
    1.2
    4
    0.8
    4
    0.2
    4
    0.2
    5
    0.25
    5
    0.25
    4.35
    1-B'
    5
    1.5
    4
    1.2
    4
    0.8
    4
    0.2
    4
    0.2
    5
    0.25
    5
    0.25
    4.35
    2-A
    5
    1.5
    5
    1.5
    5
    1
    5
    0.25
    5
    0.25
    5
    0.25
    5
    0.25
    5
    2-A'
    5
    1.5
    5
    1.5
    5
    1
    5
    0.25
    5
    0.25
    4
    0.2
    5
    0.25
    4.95
    2-B
    5
    1.5
    4
    1.2
    5
    1
    4
    0.2
    4
    0.2
    5
    0.25
    5
    0.25
    4.55
    2-B'
    5
    1.5
    4
    1.2
    5
    1
    4
    0.2
    4
    0.2
    5
    0.25
    5
    0.25
    4.55
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

    3、平面差制定
    通过以上打分结果看出,各栋户型的均好性较强,平面价值差异不大,而且各层的总户数仅有4个,所以建议平面差调整仅考虑客户对金银角的价值认知差异,即金角500元/平米,银角200元/平米,其他0。
     

七、楼层调差

    1、原则策略
    考虑到竞争不确定性,建议采用稳健的调差策略,即

  • 低层低价,以保证对速度的要求

  • 中间层通常是客户优选的位置,可以适当调大层差,以保证整体收益目标。

  • 高层层差适当减小,甚至不调差,以保持一定价格竞争,以降低市场风险。同时可根据市场反馈,结合各种销控手段以保证项目收益的最大化

     
    2、根据上述原则调差如下:
    1-9层,层差20;10-15层层差40;16-21层层差为10,22-28层层差为0。

八、特殊因素

    跃式户型
    市场研究发现目前天津客户讲究实惠,购房消费倾向非常明显,对创新产品的溢价能力有限,故建议该户型不做特殊调差,等进行市场试操作后再行处理。
    
附: 1#楼的价格表

    实际楼层
    1-A
    1-A'
    1-C
    1-C'
    1-B
    1-B'
    3*2*2
    3*2*2
    3*2*2
    3*2*2
    2*1*1
    2*1*1
    152.35
    152.35
    139.35
    139.35
    118.74
    118.74
    3
    6000 
    5700 
     
     
    5500 
    5500 
     
    914100 
    868395 
     
     
    653070 
    653070 
    4
    6020 
    5720 
     
     
     
     
     
    917147 
    871442 
     
     
     
     
    5
    6040 
    5740 
     
     
    5540 
    5540 
     
    920194 
    874489 
     
     
    657820 
    657820 
    6
    6060 
    5760 
     
     
     
     
     
    923241 
    877536 
     
     
     
     
    7
    608
    5780 
     
     
    5580 
    5580 
     
    926288 
    880583 
     
     
    662569 
    662569 
    8
    6100 
    5800 
     
     
     
     
     
    929335 
    883630 
     
     
     
     
    9
    6120 
    5820 
     
     
    5620 
    5620 
     
    932382 
    886677 
     
     
    667319 
    667319 
    10
    6160 
    5860 
     
     
     
     
     
    938476 
    892771 
     
     
     
     
    11
    6200 
    5900 
     
     
    5700 
    5700 
     
    944570 
    898865 
     
     
    676818 
    676818 
    12
    6240 
    5940 
     
     
     
     
     
    950664 
    904959 
     
     
     
     
    13
    6280 
    5980 
     
     
    5780 
    5780 
     
    956758 
    911053 
     
     
    686317 
    686317 
    14
    6320 
    6020 
     
     
     
     
     
    962852 
    917147 
     
     
     
     
    15
    6360 
    6060 
     
     
    5860 
    5860 
     
    968946 
    923241 
     
     
    695816 
    695816 
    16
    6370 
    6070 
     
     
     
     
     
    970470 
    924765 
     
     
     
     
    17
    6380 
    6080 
     
     
    5880 
    5880 
     
    971993 
    926288 
     
     
    698191 
    698191 
    18
    6390 
    6090 
     
     
     
     
     
    973517 
    927812 
     
     
     
     
    19
    6400 
    6100 
     
     
    5900 
    5900 
     
    975040 
    929335 
     
     
    700566 
    700566 
    20
    6410 
    6110 
     
     
     
     
     
    976564 
    930859 
     
     
     
     
    21
    6420 
    6120 
     
     
    5920 
    5920 
     
    978087 
    932382 
     
     
    702941 
    702941 
    22
    6420 
    6120 
     
     
     
     
     
    978087 
    932382 
     
     
     
     
    23
    6420 
    6120 
     
     
    5920 
    5920 
     
    978087 
    932382 
     
     
    702941 
    702941 
    24
    6420 
    6120 
     
     
     
     
     
    978087 
    932382 
     
     
     
     
    25
    6420 
    6120 
     
     
    5920 
    5920 
     
    978087 
    932382 
     
     
    702941 
    702941 
    26
    6420 
    6120 
     
     
     
     
     
    978087 
    932382 
     
     
     
     
    27
    6420 
    6120 
     
     
    5920 
    5920 
     
    978087 
    932382 
     
     
    702941 
    702941 
    28
     
     
    6420 
    6120 
     
     
     
     
     
    894627 
    852822 
     
     
    户型价格合计
    22927152 
    21830232 
    894627 
    852822 
    8212058 
    8212058 
    单元价格合计
     
     
     
    46504832 
     
    16424117 
    户型面积合计
    3808.75
    3808.75
    139.35
    139.35
    1543.62
    1543.62
    单元面积合计
     
     
     
    7896 
     
    3087 
    单元均价
     
     
     
    5890 
     
    5320 
     
    实收均价:
     
     
    价格表均价:
    5729 
     

    2#楼的价格表

    实际楼层
    2-A
    2-A'
    2-B
    2-B'
    2-C
    2-C'
    2-D
    2-D'
    3*2*2
    3*2*2
    2*1*1
    2*1*1
    3*2*2
    3*2*2
    2*1*1
    2*1*1
    140.63
    140.63
    120.71
    120.71
    137
    137
    120.6
    120.6
    1
    6145 
    5845 
     
     
     
     
    5645 
    5645 
     
    864171 
    821982 
     
     
     
     
    680787 
    680787 
    2
    6165 
    5865 
    5665 
    5665 
     
     
     
     
     
    866984 
    824795 
    683822 
    683822 
     
     
     
     
    3
    6185 
    5885 
    5685 
    5685 
     
     
     
     
     
    869797 
    827608 
    686236 
    686236 
     
     
     
     
    4
    6205 
    5905 
    5705 
    5705 
     
     
     
     
     
    872609 
    830420 
    688651 
    688651 
     
     
     
     
    5
    6225 
    5925 
    5725 
    5725 
     
     
     
     
     
    875422 
    833233 
    691065 
    691065 
     
     
     
     
    6
    6245 
    5945 
    5745 
    5745 
     
     
     
     
     
    878234 
    836045 
    693479 
    693479 
     
     
     
     
    7
    6265 
    5965 
    5765 
    5765 
     
     
     
     
     
    881047 
    838858 
    695893 
    695893 
     
     
     
     
    8
    6285 
    5985 
    5785 
    5785 
     
     
     
     
     
    883860 
    841671 
    698307 
    698307 
     
     
     
     
    9
    6305 
    6005 
    5805 
    5805 
     
     
     
     
     
    886672 
    844483 
    700722 
    700722 
     
     
     
     
    10
    6345 
    6045 
    5845 
    5845 
     
     
     
     
     
    892297 
    850108 
    705550 
    705550 
     
     
     
     
    11
    6385 
    6085 
    5885 
    5885 
     
     
     
     
     
    897923 
    855734 
    710378 
    710378 
     
     
     
     
    12
    6425 
    6125 
    5925 
    5925 
     
     
     
     
     
    903548 
    861359 
    715207 
    715207 
     
     
     
     
    13
    6465 
    6165 
    5965 
    5965 
     
     
     
     
     
    909173 
    866984 
    720035 
    720035 
     
     
     
     
    14
    6505 
    6205 
    6005 
    6005 
     
     
     
     
     
    914798 
    872609 
    724864 
    724864 
     
     
     
     
    15
    6545 
    6245 
    6045 
    6045 
     
     
     
     
     
    920423 
    878234 
    729692 
    729692 
     
     
     
     
    16
    6555 
    6255 
    6055 
    6055 
     
     
     
     
     
    921830 
    879641 
    730899 
    730899 
     
     
     
     
    17
    6565 
    6265 
    6065 
    6065 
     
     
     
     
     
    923236 
    881047 
    732106 
    732106 
     
     
     
     
    18
    6575 
    6275 
    6075 
    6075 
     
     
     
     
     
    924642 
    882453 
    733313 
    733313 
     
     
     
     
    19
    6585 
    6285 
    6085 
    6085 
     
     
     
     
     
    926049 
    883860 
    734520 
    734520 
     
     
     
     
    20
    6595 
    6295 
    6095 
    6095 
     
     
     
     
     
    927455 
    885266 
    735727 
    735727 
     
     
     
     
    21
    6605 
    6305 
    6105 
    6105 
     
     
     
     
     
    928861 
    886672 
    736935 
    736935 
     
     
     
     
    22
    6605 
    6305 
    6105 
    6105 
     
     
     
     
     
    928861 
    886672 
    736935 
    736935 
     
     
     
     
    23
    6605 
    6305 
    6105 
    6105 
     
     
     
     
     
    928861 
    886672 
    736935 
    736935 
     
     
     
     
    24
    6605 
    6305 
    6105 
    6105 
     
     
     
     
     
    92886
评星:
  • 0
  • 0

作品评论(0)

登录 后参与讨论
相关推荐:
本站所有资源由用户上传,仅供学习和交流之用;未经授权,禁止商用,否则产生的一切后果将由您自己承担!素材版权归原作者所有,如有侵权请立即与我们联系,我们将及时删除
浏览:538 次数:0
下载:0.10 收藏:0
等级:
编号:112458 1
文件格式:word文档
文件大小:580.5KB
投稿:zzz 进入
上传时间:2016/3/3 16:19:43
如有侵权请联系删除

您可能在找这些:

网站首页 典尚平台 建筑素材 三维模型 室内装修 视频素材网 上传教程 帮助中心 热门搜索 版权申明 关于我们 联系典尚

Copyright © 2000-2020 www.jzsc.net.粤ICP备07047611号 All Rights Reserved.

客服QQ:609470690 客服电话:0755-83549300 深圳市典尚风设计有限公司

Copyright© 2016典尚平台 JZSC.NET

网站推荐使用腾讯、Chrome浏览器浏览,不推荐360,很卡

粤公网安备 44030302000908号

QQ咨询
推广分享
×
复制本页url网址

推广详情

如您已登录,分享网址将自动加载您的推广编号,您将获得2元/注册用户的奖励。

推广记录  积分记录

网站首页
回顶部