2008年无锡绿城房地产产品策划书
     
    第一章 项目地块及周边情况
    第一节  项目地块规划指标
    1   用地概况及主要经济指标
    本地块占地约18.1万平米(其中A—1块可建设用地面积约4.97万平方米、A—2块可建设用地面积约8.46万平方米、A—3块可建设用地面积约4.67万平方米)

    表格 1地块主要经济指标
     
    2   地块红线
    3   规划设计控制条件
    用地性质：商业，居住用地；
    限制指标：容积率＜2.2，绿化率＞40%，建筑密度＜21%；
    车位配置：住宅机动车位配比每100平方米不小于1个，非机动车位配比每户3.5平米；商业机动车位按不小于60车位/万平方米设置，非机动车位按不小于500车位/万平米设置；
    建筑限高：充分考虑地块与太湖新城中心区金匮公园、尚贤河湿地、行政办公用地之间的空间景观及视线要求，并满足国家及省有关规范要求。建筑立面应采用公共建筑风格。
    公建配套：相对集中设置社区配套服务用房，计约7000平米，其中：社区医疗卫生用房（建筑面积不少于300平米）；文体活动用房（建筑面积不少于1000平米）：社区商业金融用房 （建筑面积不少于800平米）：社区服务管理用房（建筑面积不小于1000平米）：社区居委用房（建筑面积不少于800平米）。
    套型建筑面积90平米以下住宅所占比重必须达到总建筑面积的35%以上。
     
    （以上资料来源：XDG-2007-37号地块规划文本说明）
      
    第二节  地理位置及现状
    1   地理位置
    1.1  宗地所处城市、行政区域、地理位置及界线
        地块位置在无锡城南滨湖区太湖新城，北至高浪路，西立信路，南至观山路，东至规划中的立德路。
     
    1.2  地段的定性描述
    地块位于市区南部的太湖新城，是无锡规划中最大的新城之一，总面积有150平方公里，是现在主城区的2倍；
    新城规划有无锡新的行政中心、商务办公中心、国际社区，是无锡城市发展的主要方向。
    太湖新城也是无锡近年投资最多的区域，政府决定在5年内投入268个亿做基础配套；中心区计划在“十一五”期间基本完成主要干道和重点绿化环境建设，基本完成水系整治和基础设施配套，完成市民中心建设。 金融商务第一街、金匮公园、尚贤河湿地三大标志性工程已在新年第一天动工。
     
     
    2   地块现状
    地形地貌：本地块内A—1地块现状为农田，A—2地块为农田和农民村落，A—3地块为农田。地块南北、东西基本平整，无明显高差。
    地下情况：未发现特殊情况；
    土地的完整性：规则且方正；
     
     
    3   周边规划道路情况
    ?      西侧立信路：45M宽城市主干道(已建成)
    ?      北侧高浪路：55.5M宽城市主干道(已建成)
    ?      南面观山路：40M宽城市主干道(即将建成)
    ?      东面立德路: 25M宽城市次干道(规划中)
     
     
    4   项目地块的周边情况
    4.1 新城区规划配套
    太湖新城的规划还在进行当中，目前能确定的是用地性质和分区规划：东区约２３平方公里，以太湖国际科技园为载体。中区５５平方公里，重点建设太湖新城商务办公中心、ＣＢＤ及国际社区。西区７２平方公里，以太湖山水城度假区、南泉旅游配套区、太湖科教产业园为建设重点，发展创意产业和生态旅游业。
     
    太湖科教产业园：近30平方公里的居住、教育、研发、高科技产业及旅游服务为主体的生态型园区。太湖新城科教产业园北至蠡湖，西至太湖山水城旅游度假区，南至南湖中路，东至太湖街道，总规划用地面积28.14平方公里。规划还对这一区域确定了功能结构、功能分区、配套设施规划等强制性内容。
    无锡（太湖）国际科技园： 无锡（太湖）国际科技园是以创意研发为主导，以高新技术产业为支撑，以休闲居住为配套，产业研发、软件设计、商务服务、居住休闲良性互动、综合发展的滨水生态国际科技园。
  本项目地块紧临金匮公园、尚贤河湿地和行政中心、商务中心。
     
    4.2   周边社区配套与环境
    教   育：无锡太湖高级中学、无锡大学城江南大学、无锡职业技术学院等。
    江苏省太湖高级中学2004年3月被评为江苏省首批“四星级学校”，是国家示范级高中，是面向江苏省招生的省重点高中，学校现有80个教学班，4000多名学生，其中寄宿生3500多人。学校拥有江苏省一级图书馆和江苏省标准实验室，智能化学生公寓配有空调，计算机、电视机等生活设施，校园网已遍及每一个教室及宿舍。
    江南大学是教育部直属的国家“211工程”重点建设高校，学校学科涉及经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等8大门类，设有 18个学院，共有62个本科专业，全日制在校本科学生19400余人，成人继续教育学生5600余人。学校还设有国际教育学院、经教育部批准的中外合作办学的莱姆顿学院。学校是我国轻工、食品、生物技术高科技的摇篮与依托单位之一。国内唯一的“食品科学与技术”国家重点实验室已经科技部批准并开始建设，同时建有国家、省部级工程研究中心3个，部省级重点实验室7个以及教育部科技查新工作站、工业微生物资源数据库整合及共享信息平台。
    市内交通：紧邻太湖新城主干道高浪路，公交7路、23路、59路可直达；
    7路中南公交公司-后宅，日班车，大方桥→横梗→后宅→双象集团→杨家浜→窑厂→墙门→方家里→谢家桥→杨家湾→营房→塔西村→机场→新安→高墅桥→华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城路→中南公交公司 ；
    23路，新安镇-火车站，日班车， 火车站→东门→朝阳广场→南长街→永丰路→永乐路→南扬新村→沁扬市场→沁园新村→五星小区→新联→芦庄五区→东绛→东群村→塘铁桥→王兴幕墙（金通化纤）→华庄锅炉厂→华庄→袁塘桥→工业园区→高墅桥→中华村→三房桥→新安镇 ； 
    59路，华庄-河埒口，日班车，上行停靠： 华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城湾路→南桥村→水厂路→美湖村→蠡湖路→夏家边→景丽苑→体育中心→新天地婚姻中心（建筑路）→西郊装饰市场（青祁桥）→河埒新村→河埒口
    公    路：经高浪路连接苏锡路、312和沪宁高速，蠡湖大道北上无锡老城区，高浪路东往无锡机场；地块周边规划了和正在建设密集的城市路网；
    轨道交通：规划地铁1、4号线紧临项目，并设有站台；
     
    铁    路：距无锡火车站25分钟车程；
    机    场：距离无锡机场30分钟车程；
    生活配套：因为是新城开发，项目周边生活配套较少。
     
     
    5   主要楼盘

    表格 13周边主要楼盘
     
    6   大市政配套
    ?      供水：市政管线已到小区红线；
    ?      供电：金匮公园将建设110kv变电站；
    ?      燃气：市政管线已到小区红线；
    ?      供热：无锡地区不考虑；
    ?      电讯：市政管线已到小区红线；
    ?      排污：市政管线已到小区红线。
     
     
     
     
    第三节  自然条件
    1   气候特征
    无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。
     
    2   气候要素
    ?      温度：1月平均气温在2.8℃左右；7月平均气温在28℃左右。
    ?      降水：无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。
    ?      日照：无锡市区日照时数2019.4小时。
    ?      风和气压（1996-2000）：全年多东南风，夏秋两季多受热带风暴影响，年平均气
    ?      压1015.0～1016.5hPa。
    ?      湿度、蒸发量和无霜期：全年无霜期220天左右。
     
    3   自然灾害
    常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章 无锡历史文化背景
     
    第一节 历史文化内涵与底蕴
    1   城市历史文脉
    1.1  无锡概况
        地理位置：无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
     
    土地人口：无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。2006年末，无锡市户籍人口为457.80万人；市区232.30万人（包括崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区），江阴市119.45万人，宜兴市106.05万人。
    交通布局：沪宁、沪宜高速公路、京沪高速公路、宁杭高速公路、312、104国道、无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
    沪宁铁路、新长铁路、及将来的高铁都为无锡提供便捷的铁路交通；江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。
    无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。
    无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京禄口国际机场180公里。
    基本市情：无锡是江南著名的历史文化名城，距今已有3000多年的历史。无锡自古物产丰富，富庶江南，是中国著名的“鱼米之乡”。早在明代就有制砖、冶坊、陶瓷、缫丝、织布等手工业。二十世纪以来，更以工商业闻名于世，素有“小上海”之称。
    无锡的市树是香樟、市花是梅花和杜鹃。
     
    1.2   文化文脉
    1.2.1  历史沿革
    商末(公元前12世纪)周太王古公檀父长子泰伯偕弟仲雍南来 “荆蛮”，定
    居梅里(今锡山区梅村一带)。
    周武王十一年(公元前1066年)封仲雍后人周章为吴君，吴国随之建立。
    战国末年，无锡成为楚春申君黄歇的封地。
    汉高祖五年(公元前202年)，始置无锡县。新始建国元年(公元9年)改无锡县为有锡县。东汉建武年间复称无锡县。
    三国时，孙吴废无锡县，分无锡以西为屯田，置毗陵典农校尉。
    晋太康元年(280年)，复置无锡县。元元贞元年(1295年)，升无锡县为州。
    明洪武元年(1368年)，又降