2008年南昌市1月份房地产市场调研报告
    1、      本月度房地产市场简析
    ?      政府加大宏观调控力度，陆续出台系列政策
    1.11月10日，中国人民银行日宣布决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行13.5%的存款准备金率标准，创近年历史新高。今年以来，除了3月份和7月份，其他时间央行平均保持每月一次的存款准备金率调整频率。8月份以来，调整频率进一步加快。此次调整，已是年内第九次上调。
    2.国家发改委和商务部公布将于今年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，这是继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“限外令”）、今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后的又一次调整，目录明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
    3. 11月30日7部门联合发布《经济适用住房管理办法》，办法明确经济适用住房购房人拥有有限产权。提出购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
    政府频繁的出台一系列政策表明中央政府对目前房地产市场调控的决心，温家保总理之前在新加坡国立大学的重要讲话和中央政治局研究部署明年经济工作的会议显示在未来一段时间内仍是细化政策出台的密集期。
    ?      珠三角房产遭遇寒冬，流感蔓延全国大中城市
    深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示， 10月新建商品房与9月环比下降了10.35%。在新建商品房销售面积上10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。深圳的这场寒流传到广州乃至整个珠三角,又影响到北京、上海、长沙、重庆、成都等大中型城市，价格都出现松动的迹象，各楼盘纷纷打出极大的优惠或者其他促销活动；二手房市场上一些规模较小的公司都关门歇业，大中型公司也受到影响，裁员或者停止扩张，而中天置业总裁蒋飞潜逃事件，更是让房产行业雪上加霜。
    ?      南昌土地市场继续复苏态势，成交略有回落
    本月南昌市土地成交六宗，成交面积340.562亩，比上月减少141.692亩。本月成交的六宗土地具体位置分别是建设西路以北，富大有堤以西、赣江以南，高新区昌东大道以东、紫阳大道以南，江纺路以南、城东一路以北民营科技园A-16、18号地块，英雄开发区英雄北二路以南、规划路以西和英雄开发区英雄大道以北。在用途上一宗居住、商业服务用地，两宗工业用地（符合国家产业政策项目），一宗办公用地，一宗居住用地和一宗商业、旅馆业、商业用地。
    ?      住宅供应稳定，市场观望氛围浓厚
    本月南昌市住宅供应面积473449.97㎡，同比增加289451.57㎡，增长了157.31%；环比增加51581.65㎡，增长率为12.23%。在07年1-11月中，仅低于5月份的供应量，成为07年住宅市场的又一高点。
    受政策、珠三角市场等各方面因素的影响，中低收入人群对得到政府在廉租房、经济适用住房和双限房的帮助期望增强，投资客者则对未来市场的不稳定性难以把握，很大部分消费者都持币观望，市场观望氛围浓厚，可以说在一段时间内是消费者、开发商和政府的三方搏弈。本月南昌市商品房市场销售率创下07年销售新低，整体销售率仅为68.36%，同时也低于去年同期水平；二手房市场也受到了很大影响，成交量相比10月份减少15%以上。
    ?      市中心、象湖板块再度崛起，红谷滩板块日渐凋落
    市中心、象湖板块供应本月集聚增加，相比上月分别增加104079.23㎡和71032.97㎡，增长了3.49倍和2.25倍，本月两个板块的供应面积分别为133847.98㎡和102567.59㎡，供应量排在前两位；新建板块突出重围，以65048.82㎡的供应量、13.74%的市场份额在07年度第二次入围三甲；青山湖板块另人刮目相看，月供应面积达到63744.44㎡；红谷滩供应则在上月减少18022.43㎡后本月再次减少37839.32㎡，显的日渐凋落；其他板块供应坚守本份。
     
     
    ?      户型结构继续改善，但仍无法有效解决供需矛盾
    本月一房、两房、三房、四房、复式和别墅供应面积分别是94650.70㎡、112044.19㎡、169307.69㎡、30672.47㎡、35197.12㎡和31577.80㎡，中小户型一房、两房和三房比例近8成，但是依然无法有效解决供需矛盾，因为本月中小户型供应的增加主要来源于一房的大幅增加，而一房多以精装修公寓的形式入市，且基本处于市中心位置，价格昂贵，难以符合普通消费者的需求。
    ?      多层、小高层和高层供应稳健，公寓异军突起
    多层、小高层和高层本月供应面积分别是154194.32㎡、70169.79㎡和109576.06㎡，所占比例分别为32.57%、14.82%和23.14%，三者占市场比例为70.53%，表现稳健。公寓产品则呈现井喷状态，本月供应面积达95443.98㎡，相比上月增加了85187.76㎡，增长了8.31倍，相比1-10月供应最大的月份8月份也多出53129.53㎡，公寓产品在本月达到颠峰。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

    二、本月度土地市场分析
    2.1  土地供应量
    

    2.2  土地供应分布（土地供应分布图）
         从上图可以看出本月南昌市土地成交六宗，总供应面积为340.562亩，平均地价为223万元/亩。从供地方向上看，六宗土地分布在市中心、京东和红谷滩经济技术开发区三个板块，六宗土地的具体位置分别是建设西路以北，富大有堤以西、赣江以南，高新区昌东大道以东、紫阳大道以南，江纺路以南、城东一路以北民营科技园A-16、18号地块，英雄开发区英雄北二路以南、规划路以西和英雄开发区英雄大道以北。
    
     
    从土地用途上看，本月成交土地用途以居住为主，面积为217.58亩，占总本月土地总成交面积340.562亩的63.89%；工业、居住商业和商服用地成交面积分别是65.012亩、5.89亩和52.08亩，所占比例分别为19.09%、1.73%和15.29%。11月份的供地仍然延续10月份的方式：增加住宅用地供给，缓解住房压力；提高配套公建、商业等用地比例，改善人们的生活水平。
    
     
    从上图可以看出，本月成交的六宗土地分布在市中心、京东和红谷滩经济技术开发区三个板块，其中京东的供应量最大，面积为229.06亩，所占比例达到67.26%，其次是红谷滩和市中心板块，其比例分别是19.09%和13.65%。结合土地用途看，在市中心生态环境等下降的时候，南昌住宅逐渐向外围扩展，而市中心增加的土地则用来改善人们的生活水平。
     
    2.3      月度供地纳入整体趋势分析