开发管理-开发流程-房地产项目开发程序及业务流程PDF文本建筑方案文本PDF文本

房地产项目开发程序及业务流程一、我国现行的房地产设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注提出项目设的必要性和依据、拟规模和地点、资源、条件、项目议书（申请报告）发改委（计划局）投资估算和资金筹措、设进度以计划管理为主；安排、效应分析规划、土地、环保项目前期水利、林业、旅游项目选址方案项目核准或备案资料：等部门参与选址：阶段申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、设设计任务书、投资计划预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批初步设计（设方案）压覆评估等+营业执照。办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；施工图设计、图纸审查办规划许可证：申请报告和发改委（设局）项目筑委我天用地规划许可征、土地 SC 证、已审批规划图和筑设计准备阶段图；办施工许可证：土地证、规划许土地、环保、可证、招标确定施工队、施工图消防、人防、项目征地、报、招标审查证明、质量安全监督手续规划、设等等。行政管理部门项目质量监督记录、分项（分阶段）施工组织施工（安全、监理）工程质检报告、隐蔽工程验收记设局阶段录等。验收备案资料：验收备案表、竣设、规划、验收、结算、备案工验收报告、验收原始文件、质消防、环保等量检测证明，规划、消防、环保项目行政管理部门验收证明、质量保修书。竣工资料整理归档设档案馆验收内部资料室阶段办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工产权登记、物业管理房地产管理局验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。理筑素前阀Z.ZC.ET

二、房地产公司项目开发的内部工作流程主要工作内容工作部门节工作点主项主办主办协办备注阶段大类小类说明分项部门岗位部门地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件项目部土地对地块现状、地质条件、是否有研发部信息现场踏坳地下埋藏物等影响开发的因素项目部工程部收集详细了解了解地块周遍的商业、教育、交了解周边配套情况项目部通等情况了解地块所属区域的规划，对以了解未来发展规划项目部研发部后项目开发的影响和支撑同土地所有方进行接触，了解土了解地块的上市方地出让方式和土地款，以及能否项目部式和士地款土地调整价值了解当地的安成本、政府收费了解项目开发成木初判项目部项目和具体情况土亮解当地的房地产品形式开发周期的安排 J 销售部地市场状况获现状图（四至电子文件）项目部取阶销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范固内的客户销售部市场深度调研分析、产品分析、市项目部场竟争分析等；研发部研发部：负责协助进行区战市场调研根据以往及周边项目成交客户分析和销售部土地项目最终定位产品分析等，对项目研发部项目部价值定位、客户定位、产可行性研究报售品定位等，提出策略工程部深判性议.成本测算：针对多个方案进行初进行项目开发的方成本步成本测算、利润率分析及比选案设计和成本测算.控制部各部门会同研讨：根研发部项目部开发周期及付款计划据土地的开工条件、销售部市场情况，共同制定开发节泰工程部项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

主要工作内容节工作工作部门点阶段主项主办主办协办备注大类小类分项说明部门岗位部门项目招商报告区域宏微观市场研究 (前期阶段)项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书制定项目财务数据项月部财务部明确合作伙伴、合作伙伴确定找合作方式制定合作方式、投资财务项目部合作方案确定寻找 (招商阶段)回报方式、草拟合同总监财务部合作细节确定合作项目引资行政办：协议盖章，财务上报资金签署战略合作协议项目部 Lionful (商业计划书)存档。总监公司财务部：协助办理股合作实施权、增资等相关财务项目部副总合作公司成立及相关手续办理问题：财务部 (实施阶段)行政办：工商局办理经理行政办公司注册」投方案标项目方案确定投经济标确定士地上限投标竞争对手分析、确定士地上限、拍卖摘牌价格敏感性分析、制定拍卖战术 J.NE 地摘牌章争手分析确地上限价格敏感性分析、制定出价战术获取行政办法务：合同条项目部土地取签订土地确定用地图、桩点交纳土地款、契税、交易费等款的草拟和完善：总经理出让合同坐标、用地条件财务部财务部：提供资金。段行政办：提供土地出用地规划提交土地出让合同和土地出让让合同：财务部准备材料，办证项目部许可证金、交易费等交费证明财务部：提供资金嫩行政办钠出让金、交易费办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制企业投资项目备案研发部：协助提供相关项目资料项目部研发部《项目申请报告》向项日备案机关提交申请报告项目部设用地规划许可证原地上物土地证登 (原有土地证作废)土地报声明确权土地补偿费 (原户主需交纳的士地使用费)资料室：提供土地出土地出让合同让合同、付款凭证及相关图纸核定用地图、核定用地相关图核定土地边界规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用 1:500现状地形图需准备3份興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

详规研发：委托设计详规主要工作内容工作部门节工作主项点阶段分项主办主办协办备注大类小类说明部门岗位部门土地出让合同交费证明缴纳土地费用设用地规划许可证获地籍图4份 (薄膜图)办理取土地证土地登记申请书阶土地确权来源证明段文件申请人主体资格证明、法人代表土地权人证明材料行政部：提供企业相证明或个人身份证明关证明资料项目所在地房地产市场的总体对项目区域内及周房地产市场调查供求现状、价格水平等边进行市场分析、客销售部户需求分析、产品分研发部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查析、已成交客户分项目部析、竞争楼盘分析等区域项目所在商圈或临项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进行市场近商现状调研布状况经营状况、经营特点，专向访谈，同时组织相关专业人士进行 NE 调研 (商业部分)预期发展方向等专业论证。研发部商业竞争项目开发规模、定位种类、重点访谈了解重点销售部同期操作商业地产商家对竞争项目的运营部操作方式、开发周期等：提取数项目部项目调查相关看法、同时了解据库相关数据进行重点分析、竞 (商业部分)投资客户对竞争项争项目实地调研了解相关信息目的投资意向通过行业发展分析、消费需求分划公部分拟选业态商业析，确定可开发公部分业态种商业运营部：配合完运营部设种类确定、所选业成公部分业态选研发部类。结合市场相关类型物业供求计态数量确定择与数量确定销售部状况，确定所选业态开发数量阶市场定位段客户定位依据控规指标，提出产品类型商业运营部：配合完总经理产品定位议，完成项目定位工作成公类配套定位各部门项目价格定位定位逐步细化成木测算及利润率分财务经济测算析，进行现金流测算总监各部门开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划：项目发展报告研发、商业：结合市场现状完成项目公部分开发不同业态产品开发顺序议：工程：按营销计划和工程情况排定工期」项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划：项目：制订配套费及土地款支付计划节主要工作内容工作部门工作主点阶段项主办主办协办备注项大类小类说明分部门岗位部门根据区域市场内客户需求状况成木和在销楼盘热销产品分析，对户控制部研发部明确产品设计思路型设计、户型配比、面积区间、工程部设计销售部景观规划、筑风格、配套标准商业前期等规划设计提出改善性意见。运营部工作明确设计单位选择标准，了解相设计院初步选择必要时，对设计单位关设计院的价格行情。进行实地考察制定设计组织计划方案、规划设计院法务：合同文本审核选择与合同签订成本：设计货用审核研发：依据筑规划、景观规划及交工标准初步确定安、由二击而规乐观成筑弹体的设环境等成本指标设计任务书与稻关计任务书、交工标准，及规划指工程：参与制定交技术指标初订规标、环境指标的初订标准，对主要部位做划法、结构方案、设备方策等提出设性设意见计营销：结合项目地块阶的基本素质，成本测段算情况和预期销售方案对于初步测算的成本指标逐步情况，对项目规划设规划方案结合成本设计细化、结合市场调整售价，确保计提出议：测算的研讨及确定工程：从施工角度组织预期利润率。对主要部位做法提出设性意见：项目：提供各项配套贵用标准彩色总平面图方案彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图纸送规划预审修性详规成果各部：提供参考意见详细性规划方案的 (含配套场站点)报市政府研发：负责提供图纸报及确定筑平、立面功能各部门共同商讨成本指标，逐步各部门结合项目实效果及成本测算的示，从不同角度提出深化、细化。研讨及确定合理化议彩色立面效果图送（上报市政府）研发：负责提供图纸理筑素前阀Z.ZC.ET

规划预审及审批筑方案报图研发：提供报图纸各部门结合项目实际，从不同角景观概念方案设计度对客户景观需求、景观规划设及确定计方案提出合理化议。节工作主要工作内容工作部门点阶段主项主办主办协办备注大类小类说明分项部门岗位部门营销、企划：对销售货用指标，进行讨论确定；商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供项目成本指标确定有关配套设备设施种类、数量议：项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、项目工程、配套、费用等指标落实指标营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调确认项目考核指标确定其他各部门制定项目的考核指标体系：工程：制定工期。营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新年度考核指标调整增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系：工程：制定工期考核标准。施工图、筑设计成本控制部：配合研发进行设计招投标：院选择与合同签定工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务合用的审接 ?NE 制定综合管按产品型式不同，提供筑设计限额指标、景观限额网、景观施工图设设计指标：划计任务书（交工标营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参准确定、景与景观规划和交工标准的讨论制定；观限额指标确定)工程：提供工程技术专业议计结构方案及设备选成本：针对不同结构方聚进行经济测算，选优：阶型研讨及确定工程：参与结构方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质物察报告地质拗察报告施工图研发：负贡提供规划总平面图设计总平面图组织放线图桩位图施工图报图消防、人防报图施工图审查全图及计算书施工图成果编制典型楼座安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见：工程：对施工图的完整性，设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

编制典型楼座安预算，安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化：研发：负责图纸优化变更：工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核」主要工作内容工作部门节工作主项点阶段主办主办协办备注大类小类说明分项部门岗位部门规综合管网方案设计项目：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设施工图成本控制：成本核算及费用控制设计设计计组织景观施工图成本测销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，阶算、分析、反馈并参与景观苑工的讨论制定段研发：负责图纸优化变更进行图纸优化工程：对选材、工艺做法提出专业性意见.设计方案（含总平面图）申报表研发：配合提供设计院的盖章确认项目：提供土地出让绝卖合同、付软凭证及相 NE 关图纸规划方案及市政方修性详细规划2份，电子文件案送审 1份（注：审定前，提交10本研发：提供所需图纸规划设计方案，电子文件1份》申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书施筑设计方案申报表研发：配合提供设计院的盖章确认设准工程 1/500现势地形图1份备规划项目：提供土地出让阶许可证土地出让合同合同、付款凭证及相关图纸段筑方案送审投资计划筑设计方案2份（含筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等)重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资计划取得许可证大配套财务：提供资金保障興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

小配套财务：提供资金保障消防证明研发：负责提供消防报图人防证明研发：负责提供人防报图地名证明必主要工作内容工作部门工作主项点阶段分项主办主办协办备注大类小类说明部门岗位部门设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电准备相关文件子文件研发：出图及图纸问现场首层平面图题解决：工程工程：现场配合放线出放线报告按照施工总平图进行楼座点放工程：配合勘测、清器出放线报告除现场障碍典可闺施工单位配合做记录，现场保护工程：组织现场保护现场保护与移交研发：现场发现问移交施工单位题，及时解决：工程：组织交接设用地规划许可证施设工程规划许可证工施工图纸及技术资料报告书准工程施工中标通知书及经过签备准备相关文件证的施工合同阶设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价施工的1/3以上许可证项目年度投资计划（当年计划》施工图审查研发：负责提供施工图及计算书质景监督登记表工程：配合办理工程：组织施工单住质量监督手续安全措施做好现场围墙及现场相关安全措施.安全施工措施登记表工程：配合现场安全企业投资规划成果项目备案大配套开工临水、临电 “三通一平”工程：确定临水、临电位置及数量：前期项目：协助临时电送电、接入水接入：興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

地基备案研发：配合参与验收地基处理混凝土垫层研发：负责提供所需基础施工的全部图纸，配合解地下防水决图纸设计问题，混凝土基础基础承单位自评施工监理对验评资料审查、现场观感基础验收备案质量量测和检查监理组织相关部门验收研发：配合参与验收签定筑工程分部工程（基础）验收表核对全部设计变更、现场签证及工程：提供全面的现基础处理竣工结算场签证、水电扣款等各项扣款的增减项造价。基础性资料主要工作内容工作部门节工作阶段主项主办主办协办备注点大类小类说明分项部门岗位部门审核施工方案、施工组织设计施工单位填报材料进场报验单征科合格买，进入现场的取样检羚明、门日委远品质景认证)模板分项工程钢筋分项工程钢筋混凝土工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程程混凝士结构子分部工程主体设施工配套管线预埋核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，阶重要分项工程及隐天面层钢筋段蔽工程质量验收地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋：超高层筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题的发现及分析图纸问题解决研发：配合分析问题设计变更研发：配合完成设计变更：成本：核定成本影响施工质量问题、事故的调查分析研发：配合分析问题施工质量问题、处理方案的制定、审核、审批事故处理研发：配合制定方案：成本：核定成本影响处理方案的实施变更设计变更研发：配合究成设计变更；興尚理筑素前阀Z..ET

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