三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告
    第一章    总  论
    1.1、项目概况：
    1.1.1、项目名称：初步拟定为“三亚海棠湾新天酒店”。
    1.1.2、项目地址：项目选址于海棠湾旅游度假区一线海景酒店商业规划用地，毗邻海棠湾公共商业服务中心和哈萨克斯坦国家度假村（9#、10#、11#地）。海棠湾规划区位于三亚市东北部滨海地带，紧邻陵水境内的土福湾，距三亚市区仅28公里。场地沿东线高速公路向北至海口250公里，约2.5小时车程，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里。
    1.1.3、占地面积：规划用地面积153000平方米（229.5亩），临海沙滩宽度约220米，纵深长度约700米。
    1.1.4、建筑面积：拟规划建筑面积约6.12万m2（不含地下建筑面积7000 m2），其中：一座超五星级酒店，建筑面积约35000m2，64栋产权式别墅酒店，建筑面积约2.61万m2。
    1.1.5、项目总体规划构思及建设内容：
    项目将充分整合“海棠湾”及周边区域独特而丰富的旅游自然资源、人文资源和独特的区位优势，将其建成具有独特的海棠浪漫休闲主题和异域度假文化风情，颇具热带海滨生态特色的国际高标准的，拥有原生态热带水景健康乐园、风情万种的明星文化演艺、多彩的SPA温泉康体、浪漫情怀的银滩海滨等旅游环境，配备顶级半坡海景度假酒店、国际会议中心、世界艺术交流演艺中心、世界各风情的顶级度假别墅、养生康乐SPA、沙滩健康运动及国际游艇海上运动俱乐部码头等顶级度假运动休闲设施的顶级旅游度假酒店，使其成为海棠湾“国家海岸”旅游度假区的龙头，成为国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。
    位于项目滨海路入口设置海棠园文化广场（入口活动广场），沿地块西北、东北两侧至沙坝西南、东南两侧海滨，依次设置含350间客房的超五星级标准的酒店客房楼2座（共约4层），产权式度假酒店别墅64栋（依北至南端海滨分别建设40栋200-300 m2明星度假别墅、20栋约500 m2的企业会所别墅、4栋约1500m2的总统别墅）。在紧挨入口海棠文化广场东南侧、两翼客房楼的中心配建酒店大堂综合服务楼（1楼的大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，负1楼的休闲购物水吧和地下停车场、2楼的特色中餐厅、3楼的国际会议中心及宴会厅、4楼的娱乐中心），并沿大堂主楼的东南侧至海滨，两翼别墅的中心分别配建世界（时尚）艺术交流演艺中心楼(含1楼的演艺中心、2楼的红酒雪茄吧、3楼的企业影视明星俱乐部)、健康理疗水疗中心楼（1楼的室内水疗中心、2楼的健康理疗中心、3楼的休闲运动中心）、室外的温泉SPA中心（含2个标准泳池、戏水池及10余个各功能疗效的水疗小浴池，树荫下、温泉湖畔、小溪旁设休闲情调亭台、酒吧、咖啡、轻饮等设施）及沙滩运动休闲俱乐部，包括热带风情的海鲜餐饮场、沙滩酒吧、沙滩咖啡亭、沙滩阳光浴、沙滩排球、网球运动、海上运动休闲餐饮场（摩托艇、帆板、拖曳及垂钓、游船海鲜世界等）等功能内容。
    其中：酒店客房楼面积约21000 m2，酒店大堂综合服务楼面积约6000 m2（不含负一层），艺术交流演艺中心楼面积约4000 m2，健康理疗水疗中心楼面积约4000 m2，产权式酒店别墅面积约26200 m2。
    1.1.6、项目投资规模：总投资约17亿元人民币，其中：土地购置及前期费用约59027万元，市政基础工程约3060万元，建筑主体工程费用约19410万元；装修费用约25080万元；设备电器配置费用约18060万元；广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约9950万元；公司管理、工程监理及计提预备费用约15830万元；酒店经营筹备费2500万元，产权酒店别墅销售等税费15224万元。
    1.1.7、计划营业时间：项目建设约2年后2011年对外营业。
    1.1.8、项目主要经济指标：容积率0.4；建筑密度12%；绿化率50%；限高15米；财务内部收益率21.84%；投资回收期4.87年。
    1.2、项目开发商：
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.3、项目提出的背景及发展前景
    20世纪50年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最快的产业之一，2005年以来世界经济增长4%左右，全球金融危机对世界经济的影响将在今后2、3年内得到复苏。世界经济的复苏将大大促进全球旅游业的上升和旅游消费的增加，世界旅游组织机构预测，2010年，全球国际旅游人次将达到10亿，2015年将达到12亿人次。随着我国经济的进一步开放和加入WTO后的国际化进程的加快与融入，中国旅游业的国际化发展遇到了难得的历史机遇，据世界旅游组织机构预测，到2020年，我国将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次。随着海南国际旅游岛的加快建设，三亚作为中国唯一的热带旅游度假目的地，进一步发展国际旅游业有难得的历史机遇。
    中国旅游业的20余年的发展已经历了三个主要阶段，从观光旅游，到度假旅游，逐步向“文化体验与养生度假”组合式精品旅游发展。阳光、沙滩和海洋（3S）是当今世界和中国旅游度假的发展主题，滨海旅游热已成为世界和中国的旅游发展趋势。而针对特定阶层的差异化的“文化体验+养生度假”组合式精品滨海旅游将是21世纪旅游的发展趋势。
    三亚市以其丰富、良好的热带滨海旅游资源、完善的旅游配套设施条件，将获得可持续发展的良机。海棠湾作为三亚最后一块高品质的海滨资源，第一个作为国家海滨旅游度假形象推出的“国家海岸”，是三亚成为世界级旅游度假天堂的最后希望和国内外高端人士商务休闲度假养生的旅游目的地。该集团选择海棠湾投资开发“三亚海棠湾新天酒店”项目，正是符合海南及三亚市旅游产业国际化发展的需要，符合三亚及海棠湾规划区旅游总体发展目标，也符合该集团在目前住宅房地产市场低迷情况下，选择旅游商业地产开发实现集团产业结构调整，进军海南三亚的发展战略，其市场发展前景巨大，酒店经济效益良好，资产保值增值能力强，投资风险小。
    1.4、项目实施依据
    ?      项目符合《海南十一五发展总体规划》和《海南旅游总体发展规划》
    ?      项目开发建设符合《三亚市城市总体规划》和《三亚市海棠湾旅游区概念性总体规划》。
    1.5、项目可行性研究报告编制的文件依据与研究范围
    1.5.1、编制的文件依据：
    根据国家有关部门的规定和项目具体实际情况编制，本可行性研究报告编制的文件依据主要有：
    ?      项目可行性研究报告编制咨询合同
    ?      国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价参数》、《关于建设项目经济评价工作的若个规定》
    ?      《海南旅游总体发展规划》、《三亚城市总体发展规划》、《三亚海棠湾旅游区总体规划》
    ?      《海南省工程预算定额》
    ?      《建设项目经济评价方法与参数》；
    ?      项目单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料等
    1.5.2、研究范围：
    根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：
    ?      项目实施背景分析
    ?      市场可行性分析
    ?      项目产品定位与总体功能规划设计
    ?      项目工程建设可行性分析
    ?      项目财务经济可行性分析
    ?      结论和建议
    1.6、可行性报告编制单位
    海南百舸投资顾问有限公司是一家专业化的高端顾问公司，拥有一流专家队伍，团队由具有长期实战阅历和咨询行业从业经验的两栖类实战型专家组成,来自于国家旅游局、中国（海南）改革发展研究院等知名研究机构，具有广泛的旅游、市场、物流、投融资、工程建设、广告媒体及政府各职能部门的关系资源与整合优势。
    公司致力于为企业、事业单位和个人提供项目咨询、策划、培训与管理支持服务。公司的主营业务是提供旅游地产业、商业地产业、港口物流业、海洋渔业、酒店业、旅游业、商业与文化业等领域的咨询与策划服务。公司本着对上述产业的深刻理解和卓越的实践案例，为客户提供量体裁衣的咨询与策划服务，并协助客户执行实施。其目的是提高客户持续竞争能力和持续盈利能力，帮助客户做大、做强、做长。
    公司秉承“专业、诚信、勤奋、务实”的经营理念，公司的使命是为客户的持续发展提供持续性、高品质、实效性的管理支持与策划服务。
    公司专家团队组织、参与了数十个旅游、房地产、商业地产及港口物流项目的策划包装、整体运作和咨询顾问工作。
    ?      独立创意策划“世界海岛城”大型国际生态旅游度假区项目，组织“世界海岛城”一期、二期、三期项目的商业营运策划和招商融资策划、可研报告的编制。
    ?      “海南旅游广场”、“明星花园”、“长秀高尔夫”、“金世纪百艺商城”等项目发展策划及营销策划。
    ?      “沈阳裕宁大厦”产权酒店项目整体运营策划、湖南长沙“乌川水生野生动物园”项目策划及预可行性研究报告编制（项目已被升为长沙市和湖南省2003年度重点建设项目）。
    ?      “五指山景成酒店改造项目”的市场定位和营销策划（开创性组织了项目商务产权酒店的目标市场销售工作）。
    ?      “海南中华百草园”、“中华颐生园健康旅游区”等大型旅游项目的策划和商业计划书、可研报告的编制。
    ?      “海南天邑国际大厦”项目市场定位、目标市场调研、营销策划及其品牌推广、广告策划、项目可研报告的编制。
    ?      “武莲渔港项目”与“海南厚水湾国际渔业物流中心项目”的策划及可研报告的编制。
    ?      “三亚崖州古城旅游景区”项目策划及预可行性报告编制。
    ?       “江西大觉山200平方公里旅游区”的项目总体策划、“五指山黎族文化村”和“热带大峡谷漂流”项目前期策划
    ?      “海口百合花园房地产”项目总体策划及可行性研究报告的编制，“海口阳光百和”项目营销策划及营销实施计划的制定。
     
     
     
     
     
    第二章   项目建设背景分析
    2.1、中国宏观经济形势分析
    2.1.1、国民经济持续快速增长，综合国力增强，2008年受全球金融危机增长放缓。
    
    我国国民经济保持了持续平稳较快发展的良好态势，十五期间国内生产总值从2000年