高力快报所有物业类型1研究|中国区12020年2月13日主要作者新冠疫情对中国商业地产市场的影响邱义昇全球最大规模在家办公驱动线上转型总结与建议新冠病毒肺炎疫情的爆发给中国零售租户应借势大多数的制造业和服务业行业带来了较大压力。作为回应,中央与地方各级政府已推出了一系列财政和货币改策以扶持经济增长。办公楼业主与租户电商、物流与年注订甲多投资与估值走势的影响仍然暂时难以评体,并能尚未得以充分表现,因此在现段内被压低,但应会以做出全面的经济预测。刻包出企乐数收下在下半年反弹为了深入了解市场对疫情影响的40%的零售商预计第二半自疫情爆发以来真实看法,高力国际在两天内对感到业务量有所减少;季度客流将有望复苏际投资者多呈观包括业主、租户和投资者在内的而24%则认为需要等到望态势,但国内投专业人士进行了超700个电话调业主应主动与租户接资者仍保持活跃;查,全景展示了商业地产市场参进与现有租户的关系经济发展资金短缺的业主或与者所面临的挑战,以及如何在未来的几个月及全年内做出自我更灵活地定价调整以应对疫情影响。对于希望抓住中国根据此次调查结果,我们建议2020年数据中心业务的主要长期增长潜力的投业主应积极倾听租户的需求。数据中心需求来源零售业主与租户应扩大其在线据高力国际调查显示,有81%的企业要求员工近口期业务,数据中心可借此把握机期在家远程办公。由此可见远程办公将成为趋势遇。Colliers>近期较低的资产估值提供了逢对数据中心的需求预计将不断增张,租户应尽快低买入的机会寻求与高质量数据中心签订条款有利的租约尚建到系网2.、 高力快报所有物业类型1研究图1:中国政府针对疫情出台的主要经济政策与措施来自市场一线的真实声音政策与措施的类别主要内容财改政策业的给予税收优惠新冠肺炎的影响与政府的应对措施业免税,并给予补贴向金融市场注入17万亿元人民币(240C美元)提自从新冠时发以来,数亿中国民从的生产生活与消费活动受到了货币政策与措施忆亿元人民币专项再贷央行已向货币市场投放了约1.7万亿元人民币(合2440亿美元)的额外流动性,并降低了贷款利率以支持企业渡过难关,稳定经济增长。再由财政给予息,确保企业贷款利率低于1.6%而各级地方政府也不断积极推出企业扶持政策与措施,包括为中小企业提供优惠贷款、减税和补贴等,以共同抗击病毒所带来的经济影响就业扶持提供收入支持与求职帮助信息来源!高力国际整理高力国际的市场调查带来实时的市场反应当前,本次对中国的影仍然暂时难以评估,并目可能尚末得以充分表现,因此在现阶段难以做出全面的经济与市场预测,为了更好地了解商业地产市场对冠状病毒疫情的反应,高力国际在两天内针对各类型商业物业的业主、租户和投资者进行了724个电话调查29%71%此次调查应当能够全面、准确地展示中国商业地产市场的实际情况在调查中,受访者的普遍共识是:虽然2020年上半年房地产市场可能会相对低迷,但在政策的支持下,下半年市场需求或将回升并弥补上半年的大部分损失高力国际此次的调查对象来自138个办公楼业主、337个办74个零售物业业主与租户、105个数据中心运营商,以及701物业业主与租户,并与大量客户进行了有关商业地产资产估值和投资情绪的详细讨论。调查涉及的城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、南京、苏州、杭州、沈阳、大连和西安。地理范围遍及华北、华南、华东和华西,从一线城市到新兴市场均有涉及,因此能全面地覆成都数越来源:高力国际问延置、 高力快报所有物业类型1研究图4:办公楼业主对2020年租金和空置投资市场:议价机遇业主对2020年租金的预期业主对2020年空置率的预期根据高力国际对投资者的调研,外国投资者自新型暂不明确冠状病毒爆发以来多数时间处于观望状态,并在上暂不明确半年采取较为保守的策略。当前部分国家实施的旅行禁令使投资者获取市场一手信息受阻也相应加重了该情况。但受访的大多数外国投资者也表示,他升高们对中国的长期前景保持乐观,并且将在下半年更加活跃金温相对而言,我们的调查显示由于疫情使部分资产所有者或企业出现现金短缺,因此可能在价格上更加延筑2.JZS数来源:高力国际图5:办公楼租户在2020年的扩租意向办公楼业主受影响有限,暂不明确3%但应关注新兴行业可能有4%受访业主中的59%认为租金将保持相对稳定,29%预计租金会有下调压力。空置率方面,40%的受访业主认为空置率会保持不变,而有40%预计会出现小幅上升。自疫情爆发以来,已有一些业主积极与租户对接这一举措有效增进了业主与租户的关系,我们预计租户会因此而愿意长期合作。我们建议更多业主借此机会积极倾听客户需求,与租户建立稳定而长久的合作关系。管许多行业因疫情受创,但也有部分行业电商、在线教育和医药健康等可能疫情而业务有所增长主主动对接这行业的企业,以期调整自己的租户结构证了这一需求有多达92%的业主认定其现有租户在2020数据来源:高力国际问延置、 高力快报所有物业类型1研究办公楼租户预期较保守,数据中办公楼租户复工方式的选择轮班3%心成为新赢家错峰上下班6%尚未确定9%99调查显示远程办公需求在上升在家办公81%国内多数企业的春节假期已经结束,根据高力国际物业及资产管理服务尽管租户对前景仍的调查,79%的受访企业已于2月10日正式复工。然而,出于对疫情持保守态度,但全扩散的担忧,81%的受访企业选择安排员工在家远程办公,我们认为这国范围内的远程办意味着远程办公在国内将成为趋势,并使本已激增的数据使用量进一步歡来翏:瘾力團公将会使本已激增上升,带来对数据中心的更多需求的数据使用量进一步上升,带来对数数据中心运人方他炼从力公的求增长续/54%的受计4相户0年业务的有一定正面影响据中心的更多需求者预计2020年数据中心的租金将上涨调查中,30%的受访者预计数尚不明确15%据中心机柜租金将在2020年上涨0%-10%,15%的受访者预计上涨0%-20%,而9%预计上涨幅度将超过20%业主与租户对疫情影响的预判有所偏差有明显负面影响19%有一定负面影响26%在337名受访租户中,34%的受访者认为其业务基本不会受疫情影响数玩来:高力国际%的表示受到明月的面影,26%示到定程的负面影图8疫情造成力公楼相户负面影的主要原因访业主预期租金会下降,而45%的租户已受到疫情的负面影响。而更深员工无法到岗生产/供应中断入的调查数据显示,一线城市业主与租户的预期差异较小,而在其它重点城市中,约15%的业主预计2020年租金会下降,而69%的租户已经受到疫情带来的负面影响计划拖延/取消我们建议近期疫情期间,租户应在其办公空间持续做好防疫消杀工作业务量减少以保证办公在环境疫情期间的安全,井赢得员工的信任;高力国际亦建30%57%议末受疫情影响或因疫情有所增长的企业(如医疗健康类企业)应借此机会与业主寻求签订长期租约与更有利的条款。数据来源:高力国际问延置、 高力快报所有物业类型1研究备受考验的零售市场期间零售租户的业绩同比下降情况毫无疑问,零售业是自疫情爆发以来受影响最严重的行业,受访的提升持持平甚至有所增长。大多数购物中心与店铺缩短了营业时间并提防控措施,客流量亦显著下降。受此影,16%的受访租户表示计划在2020年可能关闭部分门店,而11%的受访租户正在调整或暂缓开店计划以控制成本。从租金的角度来看,大多数业主已提供了0.5-1.0个月租金减免的政朝望获得至少1-2个月的免租期。因受疫情严重但未核算40%的受访租户认为客流应于2020年第二季度出现复苏,而31%24%的受访者则更为悲观,预计下半年才会出现反弹60%-80%为了弥补线下客流与业绩的损失c52%的受访38%码线上比外个,我们电建议零包物亚业应与租户打造线上渠道,打造更好的线上与线下的融合体验,为区域经济发展做出贡献。本次疫情也可能因此给予部分品牌与零售物业一次快速增长的机遇,在未来的市场竞争中赢得先机数据来源高力国际图9:零售租户已取的应对措施及对2020年客流复苏时间的预判无法预知20%第四季度的國7%第三季度加大线上销售力度暂无措施加大优惠力度增加防疫措施数据来源高力国际问延筑、 高力快报所有物业类型1研究物流物业需求将因疫情增长电商和物流行业应会受疫情而在未来获得长期增长。本次高力国际的调查中,45%的受访者为第三方物流物流物业开发商,而34%为电商企业,因此应可准确反应业主与租户两者的观点。受访的电商企业中有24%认为2020年线上销售将同比增长0%-15%,而31%的受访者则认为15%或更高99从产品的角度来看,大多数受访者认为增长将主要来自于医药健康类与生鲜类产品,但另一方面调查中也有保守观点认为劳动力短缺,以及城市与交通防控措施的增加将使2020年的业绩有所老年消费者在加入网络购物之后,未就租金预期而言,结果较为平衡,有40%的受访者预期租金将同比增长,但43%则认为租金将来将转化为电商与能因租户要求优惠或免租期政策而下降。空置率预期方面,有32%的受访者认为会有所上升物流运营商新的客物流物业开但41%的受访者认为线上销售的增加将使空置率下行户群体如此前因对科技用电商平台购物的老者,当下正因无法外出而开始在线购买生鲜食品与其他产品。此外,受到压抑的消费者的需求可能会使下半年零数据来源:幕力国乐售和电商的需求强劲反弹。图12:受访电商对2020年业绩增长情况图13:受访者对2020年物流物业市场的图14:受访者对2020年物流物业市场的的预测租金预测空置率预测同比下降尚不明确同比增长15%31%同比上升32%同比增长10-15%同比持平43%41%同比增长5-10%同比增长0-5%数据来源:高力国际数据来添:高力国际数据来源:高力国际问延筑、
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