昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
    第一章  项目概述
    一、项目区位及用地                5
    1．项目区位              5
    2．项目用地              5
    二、项目宗地概况                6
    1．四至范围              6
    2．地形状况              6
    3．地质条件              6
    4．地上物现状              7
    三、项目周边社区配套                8
    1．周边3000米范围内社区配套              8
    2．周边3000米外可辐射到主要公共设施              9
    四、项目周边环境                9
    五、项目周边基础配套设施                9
    1．道路交通              10
    2．市政条件              10
    六、规划控制要点                11
    第二章  整体市场分析              
    一、整体市场状况分析                12
    1．经济总量              12
    2．2007年昆明市房地产开发总体运行状况              12
    3．昆明市房地产建设区域走向              13
    二、整体市场对本案影响                13
    1．投资因素              13
    2．价格因素              14
    3．政策因素              14
    第三章  区域发展分析              
    一、呈贡新城总体情况                15
    1. 自然资源              15
    2. 投资环境              15
    3. 产业进驻              16
    4. 教育发展              16
    5. 市府搬迁              16
    6. 轨道交通              17
    二、大渔片区总体情况                18
    1. 旅游资源              18
    2. 交通资源              19
    3. 旅游开发              19
    4. 集镇建设              19
    三、市场供应产品分析                20
    1．区域产品供应状况              20
    2．产品共有特征              20
    3．区域内产品对比分析              21
    四、呈贡新城土地市场分析                25
    1. 呈贡新城总体规划及土地储备              25
    2. 2007年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析              26
    3. 呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点              26
    第四章  开发模式及项目定位              
    一、区域价值                27
    二、开发模式探究                27
    1. 以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发              27
    2. 以旅游度假为目的的度假房地产开发              28
    3. 以旅游接待为目的的自营式酒店              29
    4. 与旅游相关的写字楼              29
    5. 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发              29
    三、产品定位                30
    1．产品形态              30
    2．同类产品比对              30
    四、产品规划建议                31
    1．居住区域              31
    2．商业区域              32
    3. 五星级酒店（度假村）              32
    第五章  投资分析
    一、成本预测                35
    二、附加成本                38
    三、资金预测                38
    四、盈利能力分析                39
    五、结论                39
     
     
     
     
    第一章  项目概述
    一、项目区位及用地 
    1．项目区位
    昆明滇池旅游度假区大渔项目位于昆明市区东南部，呈贡县境内，邻近昆玉高速公路、环湖东路、中正路和前新路，距昆明市中心约25千米，距昆明巫家坝国际机场约20千米，距呈贡县城约8千米。
    2．项目用地
    项目所在区域原多为耕地及湿地，部分为村镇建设用地及水域。现拟规划为一个以旅游业为导向的、具有浓郁民族特点和水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区。
    图1：宗地地面现状1
    
    图2：宗地地面现状2
    
    二、项目宗地概况
    1．四至范围 
    北至前新路（在建）
    东至环湖东路（规划修建）
    南至梅家山
    西至关坡
    2．地形状况 
    项目地块形状总体为三角形，南北走向长，东西走向短。
    3．地质条件
    ?      水文
    度假区内水资源充沛，主要水体为滇池，另有梁王河、捞鱼河等。规划区域内滇池湖岸线长14.7千米。
    滇池呈南北向分布，湖体略呈弓形，弓背向东，海拔1887．5米，总面积311．338平方公里。湖长41．2千米，最大宽度13．3千米，平均宽度756米，最大水深11．3米，平均水深5．12米，容积15．931亿立方米。上游河流主要有盘龙江、宝象河、新河、运粮河、马料河、大青河、洛龙河、捞渔河、梁王河。湖水由西面海口流出，经普渡河而入金沙江。是中国第六大内陆淡水湖。
    ?      植被
    大渔乡湖滨湿地项目包括新村、大河口村和大海晏村三个村的湖滨范围，一个半岛，建设面积为708亩，湖岸线长4800米。708亩生态带中，恢复湖滨湿地570亩，在部分地势高的区域建设陆地生态带138亩。
    捞鱼河河口湿地整体布局为扇形，为滇池东岸湖滨生态带建设在呈贡县第一期实施的项目之一，位于呈贡县大渔乡入湖河口，紧靠滇池湖滨，属典型的河口湿地类型，建设湿地总面积为241亩。滇池湖滨生态带既是滇池水体不可分割的重要组成部分，又是保护和净化滇池水质不可缺少的过渡地带。作为过渡带，湖滨带有利于恢复滇池和环湖周围的生态平衡，对维系城市及其区域生态系统的平衡具有重要作用。
    ?      土壤
    区域内的土壤类型具有明显的地带性和地域性特点，主要是红壤和水稻土，类型单一，肥力状况尚好，有机质含量较高，氮、磷、钾含量属中等水平。但近年随大面积种植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈现轻度盐碱化趋势。
    4．地上物现状
    地上物主要为种植花卉、农作物、丘陵林地、池塘及部分村镇农舍。
    ?      图1：昆明滇池旅游度假区大渔片区卫星图
    
    三、项目周边社区配套
    1.周边3千米范围内社区配套

    注：该宗地周边为多为农田，目前该区域具备基本生活配套设施，但主要集中在乡政府所在地太平关小集镇。现有配套设施位置较分散，规模有限，虽可以被我项目利用，但因我项目体量巨大，现有配套在档次和数量上都明显不足，拟在度假区建设过程中，着力加大生活配套设施的建设力度，使得社区内部生活配套可以自给自足。
    2.周边3000—8000米可辐射到主要公共设施

    注：从该宗地沿昆石高速10分钟可到呈贡新城中心，20分钟内可到达广福路商圈，其设施可辐射该项目。
    四、项目周边环境
    （1）项目所在区域是滇池国家旅游度假区核心区域，属于呈贡新城板块。该板块自2000年开始建设，现已形成较完备的市政基础设施，随着昆明市政府即将搬迁至此和规划轻轨2号线临近的利好，该板块在近年房地产开发持续升温。
    （2）项目东侧紧邻规划修建的环湖东路；西南侧紧邻规划修建的中正路，作为重要的市政景观路，两侧建大型景观绿地，未来可有效提升该区域整体环境及区域便捷性，为我项目升值提供了条件。
    （3）项目西侧为关坡，是区域内制高点，绿化情况良好，如规划得当，将大幅提升项目周边整体形象。
    （4）项目周边无大型污染源，远离高速公路，紧邻滇池环湖湿地，空气质量优良，适宜居住。
    五、项目周边基础配套设施
    1.道路交通
    （1）道路
    东、南：昆玉高速公路、昆洛公路。
    南：项目南侧紧邻昆石高速公路。
    西、南：环湖东路（规划修建）。
    北：前新路（在建）。
    （2）现有交通
    目前设有市区经此的长途客运站，不具备公共交通线路。
    （3）近期规划及对项目主要影响
    随着正在修建的环湖东路和中正路逐步竣工通车，由昆明城区前往该旅游度假区，将有环湖东路、中正路、昆玉高速三路直达，交通更为便利。
    2. 市政条件
    （1）供水系统：规划区内现已接通自来水，并建有直饮水处理设施，规模35吨/小时，占地600平方米。
    （2）供电系统：已建成22万伏及11万伏高压电网。
    （3）通讯系统：移动设施、宽带网络、程控电话等，均按未来新城的发展要求进行配套。
    （4）排水系统：规划区内已建有排污干管，并建有污水处理厂和再生水处理厂，处理规模9万吨/天，占地100亩。
    （5）燃气：项目用地具备使用天然气条件。
    （6）中水：初步勘察没有规划的中水管线。
    （7）有线电视：附近村镇均已铺设有线电视线路。
     
    六、规划控制要点
    1.建设用地面积：约为3000亩。
    2.建设控制规模：总建筑面积在300万平方米。
    3.建筑容积率：1.5左右
    4.建筑密度：不大于35%
    5.建筑控高：50米以下
    6.绿化率控制：不小于40%
    7.车位控制：1∶0.75
    图3：昆石高速公路