2013年5月房地产市场风险测评月报
    
     
    
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    2013年5月杭州房地产市场分析与预测


       
     
     

5月杭城楼市“红五月”表现为成色不足，但土地市场成交火爆

    【本月导读】
    ◆      5月杭州楼市成交平淡，成交量环比下降3成，同比自2012年3月首次下降 2013年5月，杭州楼市“红五月”表现为成色不足，杭州全市（含余杭、萧山）共成交商品住宅4999套/55.75万平方米，环比下降31.18%/34.18%。同比来看，降幅分别达21.68%/19.96%，这也是自2012年3月以来成交量首次出现同比下降趋势。
     
    ◆      全市成交均价结构性下降3.07%，主城区则微幅上涨  据统计，5月杭州全市（含余杭、萧山）住宅市场成交均价结构性下跌，仅17815元/平方米，环比下降3.07%。主城区商品住宅成交均价高达22795元/平方米，环比则上涨1.69%，延续2013年2月以来的上涨势头。
     
    ◆      5月新上市87.51万方住宅房源，环比下降21.82% 据统计，5月杭州市共计有31个住宅项目申领预售证，比4月减少17个；新增商品住宅供应总量7388套/87.51万平方米，环比分别下降15.91%/21.82%。
     
    ◆      5月住宅可售房源体量再创新高，整体销售压力有所加大 截至5月31日，据杭州透明售房网显示，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅库存量高达61256套/819.89万平方米，环比上涨4.93%/3.36%。从出清周期来看，现有库存需13个月的时间才能被市场完全消化掉。
     
    ◆      5月宅地成交量超过230万方，创2010年以来单月新高，多个外地房产大鳄首次强势入杭 5月杭州市（含余杭、萧山）土地市场表现火爆，成功出让宅地18宗，总出让面积95.8万平方米，环比大涨268.57%，规划总建筑面积231.55万平方米，环比涨幅高达320.28%，创下自2010年1月以来单月成交量新高；总出让金额142.64亿元，环比大涨293%。

1、2012年5月杭州房地产市场运行现状

1.1当前市场的成交及价格情况

    5月杭州楼市成交平淡，成交量环比下降3成，同比自2012年3月首次下降 2013年5月，杭州楼市一改3、4月份的成交旺势，“红五月”表现为成色不足，杭州全市（含余杭、萧山）共成交商品住宅4999套/55.75万平方米，环比下降31.18%/34.18%。其中，主城区商品住宅成交2559套/29.41万平方米，环比下降24.42%/23.55%。同比来看，本月杭州市商品住宅成交套面分别下降21.68%/19.96%，这也是自2012年3月以来成交量首次出现同比下降的趋势。
    5月成交量的大幅下降，一方面由于3月、4月出现的抢买现象，在一定程度上透支了市场需求，由此导致楼市成交在5月出现疲软；另一方面，开盘量的大量缩减也是成交下滑的主要原因之一。5月初，全市预计近60个项目计划在5月开盘。但是部分楼盘由于蓄客情况不理想而取消了开盘计划，导致实际开盘项目数量大幅减少。
    图1：2012年1月-2013年5月杭州商品住宅成交情况
    
    数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
    全市成交均价结构性下降3.07%，主城区则微幅上涨  据统计，5月主城区商品住宅成交均价高达22795元/平方米，环比上涨1.69%，延续2013年2月以来的上涨趋势。5月，杭州主城区均价2万元/平方米以上的房源占比较大，由此主城区商品住宅成交均价出现微幅上涨趋势。而余杭、萧山区成交均价均下跌明显，且两区成交占据近5成市场份额，由此导致全市（含余杭、萧山）住宅市场成交均价结构性下跌，仅17815元/平方米，环比下降3.07%。
    图2：2011年1月-2013年5月杭州住宅成交均价走势图
    
    数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

1.2当前市场的供应情况

    5月新上市87.51万方住宅房源，环比下降21.82% 据统计，5月杭州市共计有31个住宅项目申领预售证，比4月减少17个；新增商品住宅供应总量7388套/87.51万平方米，环比下降15.91%/21.82%。其中，主城区仅有10个住宅项目推出3449套/44万平方米体量住宅，环比下降14.33%/6.42%。
    从新增房源区域分布来看，余杭区依旧是本月供应房源最为集中的区域，全区共计有18个项目申领预售证，新增供应量高达3047套/33.85万平方米，占全市总供应量的41.24%/38.68%。 其次，滨江区本月有两大项目新上市1111套/13.37万平方米住宅房源，其中，龙湖·春江彼岸共计推出908套/11.59万平方米住宅房源，成为本月杭城推盘量最大的楼盘。紧接着，之江区推盘量高达860套/13.22万平方米，位居第三位。
    从新开盘来看，本月全市共计有40个项目新开盘，其中住宅项目有30个。开盘楼盘以刚需、小户型和老盘新推为主，首开楼盘只有3个，包括龙湖·春江彼岸、顺发·江南丽锦、大家·之江悦。3大首开项目开盘当天去化成绩颇为亮眼，其中，滨江奥体板块的龙湖·春江彼岸实现日光，2小时劲销20亿元。
     
     
     
    图3：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅新增供应情况
       数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

1.3当前市场的销售速度和去化周期

    5月住宅可售房源体量再创新高，整体销售压力有所加大 本月杭城开发商保持推盘热情，存量房也再创历史新高。2013年5月截至31日，据杭州透明售房网显示，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅库存量高达61256套/819.89万平方米，环比上涨4.93%/3.36%。其中，主城区住宅库存25833套/35.59万平方米，环比上涨2.23%/4.19%。
    从出清周期来看，前6个月月平均消化65.32万平方米房源量，销售速度有所下滑。按照以上去化速度，现有库存需13个月的时间才能被市场完全消化掉。目前市场吸纳水平还不够，整体销售压力有所加大。
    图4：2011年5月-2013年5月杭州市场销售速度、出清周期
    数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
    5月住宅销供比继续下滑，供求差距再度拉大 5月，杭州市供需双双下降明显，但相较而言，成交量降幅更大，由此杭州商品住宅供求差距再度拉大，销供比从0.76下降至0.64。
    图5：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅销供比走势图
    
    数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

1.4  5月商品住宅细分市场的需求表现

    余杭区成交18.88万方蝉联冠军，滨江区成全市唯一成交上涨区域，涨幅超150% 5月，成交面积居首的区域依旧为余杭区，成交量高达18.88万平方米，占比33.87%；其次，滨江区以9.68万平方米的成交总量位居第二位，市场份额高达17.36%，比4月提高12.84%，龙湖·春江彼岸是区域市场份额大幅提升的最大功臣；位居第三位的是萧山区，本月共成交7.45万平方米，占比13.36%。除以上3大区域外，其余区域成交量均在6万平方米以下。
    从各区成交走势来看，十大区域中滨江区是唯一成交上涨的区域，涨幅高达152.74%。其余区域成交量均有不同程度地下降，其中，上城区降幅最大，高达93.55%。
     
     
     
     
     
     
    图6：2013年5月杭州商品住宅成交各区域分布情况
    
    数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com

1.5当前热销项目

1.5.1住宅销售套数排行榜

    TOP10项目总成交环比上涨25.34%，奥体单元龙湖·春江彼岸602套销售量领衔冠军 5月，在个别楼盘高销售量的带动下，市场集中度大幅提升，住宅销售排行榜TOP10项目共成交1516套/15.65万平方米，环比上涨15.2%/25.34%。入榜项目分布较为分散，其中，余杭区有3个项目入榜，拱墅区有2个项目入榜，滨江、下沙、下城、萧山和江干区各有1个项目入榜。
    入榜项目中，以滨江区奥体板块的龙湖·春江彼岸成交