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                              宏观形势研判及土地拓展思路          集团发展中心
    2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判
    目   录
    一、宏观经济形势              2
    1、目前宏观经济形势：              2
    2、2013年宏观经济基本面判断：              2
    二、近期国家领导人动向              3
    1、习近平“南巡”启示              3
    2、李克强“新型城镇化”理论              3
    3、中央政治局会议——加强房地产市场调控              4
    三、全国房地产市场分析              6
    1、2008--2012年全国房地产市场分析              6
    2、2012年1—11月全国房地产市场分析              6
    3、全国2012年1-11月房地产开发投资              7
    4、全国2012年1-11月全国房企购地面积增速              7
    5、全国2012年1-11月商品房销售面积及销售额增速              8
    6、重点城市2008—2012年房地产市场量价分析              8
    7、重点城市2012年1-11月商品住宅供求情况              9
    8、房地产市场总结              10
    四、全国及重点城市土地市场分析              11
    1、2008-2012年及2012年1-11月全国土地市场成交分析              11
    2、重点城市土地市场分析              11
    2-1、重庆土地市场分析              11
    2-2、成都土地市场分析              12
    2-3、北京土地市场分析              13
    2-4、苏州土地市场分析              14
    3、土地市场总结              15
    五、2012年1-11月标杆企业拿地分析              16
    1、标杆企业1-11月总体拿地情况              16
    2、标杆企业2012年1-11月拿地总量及分布城市              17
    3、典型标杆企业2012年1-11月拿地情况              18
    4、标杆企业拿地总结分析              21
    六、2013年投资建议              21

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一、宏观经济形势

1、目前宏观经济形势：

    ?      宏观经济运行企稳回升：进入4季度以来，在前期稳增长系列政策作用下，除外需仍旧疲软外，国内工业、投资、消费、财政等各项宏观经济指标均出现明显回升态势，CPI也回升至2%，种种迹象表明，整体经济复苏向好的势头明显。
    ?      货币环境趋于宽松：1-11月，新增人民币贷款7.75万亿，高于去年全年的7.47万亿；1-11月社会融资规模为14.15万亿，比上年同期多增2.6万亿。整体货币环境较为宽松，流动性稳中有升。
    ?      房企资金面明显改善：1-11月，房企到位资金8.6万亿，同比增长14.1%，其中国内贷款增长16.1%，定金及预收款增长20.2%，按揭贷款增长23.7%，房企资金面在销售市场回暖作用下明显得到改善。

2、2013年宏观经济基本面判断：

    ?      GDP——经济增速将温和回升，全年增速预计将回升至8%左右。由于近期大量新项目上马,基础设施投资将获得新的动力；同时,受益于住房销售的回暖,房地产投资正趋于平稳；此外,消费支出仍保持活力；以上多方面因素结合起来将推动明年经济增长的反弹。
    ?      三驾马车——外需不容乐观，出口仍是负贡献，消费和投资仍然是经济增长的主要推动力；
    ?      CPI——通胀将呈现温和走势，预计全年维持2.5%-2.8%，保持在合理范围；
    ?      宏观政策——基于未来温和的通胀预期和经济触底温和反弹的判断, 预计货币政策和财政政策仍将保持适度宽松。2013年宏观经济基本面将朝着对房地产行业有利的方向发展。

二、近期国家领导人动向

1、习近平“南巡”启示

? 12月7-11日，习近平上台后的第一次地方视察选在了深圳及广东诸地，释放两大讯息：一是表明新中央领导集体将坚定不移继续推进改革开放；二是表明新中央领导集体将以更大的政治勇气和智慧，敢于啃硬骨头，敢于涉险滩，勇于突破利益固化的藩篱，不失时机深化重要领域改革。

2、李克强“新型城镇化”理论

    ?      十七大报告全篇提及城镇化仅为2次，十八大报告全篇提及城镇化多达7次，可以看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位。
    ?      从克强总理发表的文章和讲话中可以梳理出其执政思路：中国经济必须实现结构调整和转变发展方式，“调整经济结构最重要的是扩大内需”，而“扩大内需的最大潜力在于城镇化”。
    ?      城镇化与房地产调控：李克强曾提出，“中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。
    ?      从李克强的“新型城镇化”理论可以得出结论：
    1      城镇化会成为中国经济转型和持续发展的关键突破口，未来10年中国仍会处于快速城镇化阶段；
    2      快速城镇化将导致每年近1500万人进入城市，并真正成为城市居民，会创造巨大的住房刚需，房产需求仍然会比较旺盛；
    3      “双轨制”住房供应体系逐步构建，但 “中国式住房情结”将会使保障房成为一种过渡，加上十八大提出“收入倍增计划”，未来改善性刚需会有较大的市场空间；
    4      “高房价抑制城镇化进程”的观点使房地产调控不会出现明显松动，房价大幅反弹的局面不会重演，“量增价稳”是未来市场的主要格局。

3、中央政治局会议——加强房地产市场调控

    ?      12月4日，中共中央政治局召开会议分析2013年经济工作。会议指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化。加强房地产市场调控和住房保障工作。
    ?      住建部部长姜伟新在十八大记者见面会上表示，正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出，房地产市场调控政策目前还不想放松。
    ?      从近期中央表态及领导人讲话分析：
    1      目前楼市调控政策在新的长效政策建立之前，会保持政策的持续性；
    2      从李克强提出“改革是最大的红利”，到习近平将上台后的巡视首站选在深粤改革深水区等一系列举动判断：未来各方面的改革会逐步展开。而持续三年的楼市调控本身已说明，目前市场存在不合理因素，无法用市场完全解决。比如土地财政、收入分配、社会保障、金融体系等，这些因素在短期内难以根本改变，因此决定了房地产调控将在未来仍会继续存在。
    3      新领导班子上台，若房价出现大幅反弹，会产生民怨，也决定了调控政策不会放松。
    4      但同时，房地产行业对整体经济的影响不容忽视，尤其是在外部需求减弱的大环境下，一个稳定健康的房地产行业，不仅有利于刺激内需，也能带动上下游众多周边产业的发展。因此，未来的政策面整体仍将保持稳定。2013年或将出台新的楼市政策（如扩大房产税试点），但对全国房地产市场的平稳运行，应该不会产生大的影响。预计2013年全国楼市量价仍可保持平稳的小幅增长。

附表1：2012年各月份宏观经济指标（数据来源：国家统计局）
科目	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月
工业增加值同比增幅	11.4%	11.9%	9.3%	9.6%	9.5%	9.2%	8.9%	9.2%	9.6%	10.1%
社零总额同比增幅	14.7%	15.2%	14.1%	14.5%	13.7%	13.1%	13.2%	14.2%	14.5%	14.9%
固投累计同比增幅	21.5%	20.9%	20.2%	20.1%	20.4%	20.4%	20.2%	20.5%	20.7%	20.7%
房投累计同比增幅	27.8%	23.5%	18.7%	18.5%	16.6%	15.4%	15.6%	15.4%	15.4%	16.7%
财政收入同比增幅	13.1%	18.7%	6.9%	13.1%	9.8%	8.2%	4.2%	11.9%	13.7%	21.9%
进口同比增幅	40.0%	5.3%	0.2%	13.0%	6.1%	4.6%	-2.6%	2.4%	2.4%	0.0%
出口同比增幅	18.4%	8.9%	4.9%	15.3%	11.3%	1.0%	2.7%	9.9%	11.6%	2.9%
PPI指数	0.0%	-0.3%	-0.7%	-1.4%	-2.1%	-2.9%	-3.5%	-3.6%	-2.8%	-2.2%
CPI指数	3.2%	3.6%	3.4%	3.0%	2.2%	1.8%	2.0%	1.9%	1.7%	2.0%
PMI指数	51.0%	53.1%	53.3%	50.4%	50.2%	50.1%	49.2%	49.8%	50.2%	50.6%

三、全国房地产市场分析

1、2008--2012年全国房地产市场分析

2008-2012年全国房地产市场宏观数据
全国房地产市场数据	2008	2009	2010	2011	2012年1-11月
房地产开发投资（亿元）	30580	36232	48267	61740	64772
房屋施工面积（万㎡）	27400	319600	405500	507959	556658
房屋新开工面积（万㎡）	98000	115400	163800	190083	162413
土地购置面积（万㎡）	37000	31906	41000	40973	31638
土地成交价款（亿元）	/	/	9992	8049	6594
房屋竣工面积（万㎡）	59000	70200	76000	89244	67006
商品房销售面积（万㎡）	62000	93713	104300	109946	91705
商品房销售额（亿元）	24071	43995	52500	59119	53526
商品房销售均价（元/㎡)	3882	4695	5034	5377	5837
商品房待售面积（万㎡）	18626	19947	23423	27194	33567

（本表数据来源—国家统计局）

2、2012年1—11月全国房地产市场分析

全国房地产市场数据	1-2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	合计
房地产开发投资（亿元）	5431	5496	4908	6378	8397	6164	6914	7358	6583	7143	64772
房屋施工面积（万㎡）	394901	409221	427187	451364	475614	489216	511657	525377	538149	556558	556658
房屋新开工面积（万㎡）	20049	19897	14522	18391	19521	11525	19035	12074	11778	15621	162413
土地购置面积（万㎡）	4684