瑞安新城二零壹零年度营销计划书
    （第一季度）
     
     
     
     
     
     
     
    瑞安新城项目组
    二零壹零年元月
     
     
     
     
    〈第一部分〉零九销售总结
    （数据统计截止于09.12.31日）
     
    1、      市场研究（针对瓦房店）
     
    （1）市场趋势研究

• 土地放量：09年瓦市土地放量集中且偏大，主要放量区域集中在新城区（西口区），其次是老城区（岗店区）2大区域。

• 待售商品房面积：由于09年的土地放量集中于新城区，待售商品房面积突增，约百万平的待售面积；老城区约62万平的待售，区域竞争激烈。

     
    待售商品房面积

• 住宅商品价格走势：

    09年瓦市商品房市场的价格总体上基本保持在较为稳定的态势，呈缓慢减速增长，同时对国内房地产市场的冲击影响反应相对滞后。
    价格分布，高价区集中在新城区和城中心，中低的价区集中在岗店和瓦轴区，高价区的均价高于中低价区约至少500元/平。
    价格走势，09上半年，市场处于减速上升阶段，市场价格略有小幅攀涨，涨幅在50-100元/平；下半年，受外区域不良市场环境的影响，至11月前价格基本维持不变，随着经济危机的加重，11月房地产市场出现整体销售瓶颈。
    随即，市场出现局部的价格战，降幅在1000元/平。如
    EG,都市阳光推出特价房1890元/平起价，2月销售30余套，现于不足20套；
    EG,润丰家园整体均价下调1000元/平（调价后均价3000元/平），封盘；
    EG,鸿富家园推出特价房10套（抵债），1400元/平，全部售罄。
    说明：低价促销受用于低端产品使用者的少数低端客群。
    瓦市住宅价格走势
    
     

• 住宅商品销化情况

    全年消化量情况约1500套，总交易面积约11万平左右。
    主要项目的消化情况

     
    说明：年消化量相比往年大幅下降，往年在5-6万平/项目，09年2万平左右/项目，全年瓦市消化量约在8-10万平。
     
    （2）市场竞争研究

• 竞争格局：仍呈现两大竞争格局：新城区和老城区为主，其次是城市中心区域和城北瓦轴区

• 发展趋势：新城区仍是价格标杆，并在近1-2年内仍然保持价格领袖地位；老城区跟随新城区同比增长，性价比较高，具有较强的竞争力；城市中心板块呈现疲态，上涨空间进入瓶颈期，随着新城区的日益成熟以及城市交通和商业的发展，未来几年内将逐渐退出高端市场的区域竞争；城北区域因工业环境限制，将成为中低端的大型居住群。

• 竞争项目

    目前，依据市场竞争现状，我们选取三类竞争项目，进行研究分析：
     

     
    竞争小结：

• 总体上，外部竞争主要来自于经济危机下的价格竞争，形式严峻。

• 竞争重点除了价格竞争外，其次在于产品竞争，尤其表现在中高定位的项目。

• 新城区的主要竞争点产品竞争第一，价格竞争其次；岗店区因受购买力限制，则以价格竞争为主导

• 与发展同处于成长期的区域内的项目（新城区），存在同质化资源与产品竞争。

• 五一路沿线由于其具有复合性资源条件而会拥有竞争优势，表现为以圣嘉美地为代表的区域项目。

• 对区域认知上，老城区的心理认知明显低于其他区域，即客户群置业引导应以区域成熟和土地稀缺带来的现存价值为主。

     
    （3）客户分析
     
    客户特征/需求分析

     
    （4）推广/蓄客渠道分析
     
    依据各家数据统计，

• 市场最有效的宣传渠道是户外展示和外销派单两种方式，其次是口碑宣传和电视广告

• 利用客户占小便宜心理，转介绍方案和针对性营销类活动对发掘客户源卓效显著

    Eg。都市阳光启动转介绍活动（积分送家电、赠送高达2500元购物卡、现金折扣）成交客户中，转介绍占10%
     
     
    二、销售回顾
    （1）零九销售数据分析
      1、一/二期基本情况概述
    瑞安新城项目总占地面积80463平方米，总建筑面积177322平方米，为于瓦市日益成熟的岗店居住区。一期于8月28日开盘，销售3栋（10#、11#、12#）多层产品，合计192套，今年年底基本入住；二期于10月11日开盘，推出2栋多层各2个单元（9#1、2单元和13#5、6单元）和1栋（15#）多层产品，合计130套。项目面积区间在47㎡-99㎡之间，以74㎡两居室为主，二期项目计划在年底前交屋。
     
    2、一/二期户型配比情况
    瑞安新城一期户型配比表

     
    瑞安新城二期户型配比表

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