中原-保利济南营销策划报告(终稿打印版)2008
    目   录
     
    第1章              市场研究分析              4
    1.1              项目背景分析              4
    1.1.1              项目片区空间尺度              4
    1.1.2              项目的交通优势              5
    1.1.3              周边产业片区的引导作用              6
    1.2              住宅市场分析              7
    1.2.1              住宅市场总体供应              7
    1.2.2              区域划分依据及界线              9
    1.2.3              住宅区域成熟度分析              10
    1.2.4              在售项目供应量              11
    1.2.5              住宅产品特征              13
    1.2.6              住宅价格走势              16
    1.2.7              整体市场总结              17
    1.3              区域住宅市场分析              19
    1.3.1              项目周边板块              19
    1.3.2              高新区板块              24
    1.3.3              区域住宅市场研究结论              36
    1.4              竞争楼盘分析              41
    1.4.1              总体概况              41
    1.4.2              竞争楼盘个案分析              45
    1.4.3              竞争对手分析              80
    1.4.4              研究结论              83
    第2章              项目分析及定位              89
    2.1              项目SWOT分析              89
    2.1.1              SWOT矩阵              89
    2.1.2              SWOT分析结论              96
    2.2              市场定位              96
    2.2.1              定位诠释：              96
    2.2.2              目标客群定位              97
    2.2.3              项目价格定位              103
    2.2.4              项目形象定位              107
    第3章              营销推广策略              116
    3.1              推广阶段划分              116
    3.1.1              营销推广目标              117
    3.1.2              营销推广战略              118
    3.1.3              营销策略组合              119
    3.1.4              营销推广阶段划分              119
    3.2              阶段性推广策略              120
    3.2.1              预热期（08/1/—08/3，约2个月）              120
    3.2.2              认筹期（2008/3/—2008/4，约1.5~2个月）              121
    3.2.3              开盘期（2008/5中旬到下旬，约0.5个月）              122
    3.2.4              强销期（2008/5——2008/8，约3个月）              123
    3.2.5              保温期（2008/8—2008/12，4个月）              124
    3.2.6              持续期（2008/12—2009/3，3个月）              125
    3.2.7              尾盘期（2009/3-2009/5）              126
    3.3              媒体策略              126
    3.3.1              媒体选择策略              126
    3.3.2              大众媒体              126
    3.3.3              分众媒体              129
    3.3.4              阶段性媒体组合策略              129
    3.3.5              推广费用              130
    3.4              开盘前团购策略              133
    3.4.1              团购目的              133
    3.4.2              团购对象              133
    3.4.3              组织方式              134
    3.4.4              团购策略              134
    3.4.5              操作流程              134
    3.4.6              优惠政策              136
    第4章              产品建议              136
    4.1              规划设计建议              136
    4.1.1              整体规划布局思路              137
    4.1.2              设计要点建议              137
    4.1.3              外部空间细节设计建议              138
    4.2              建筑风格建议              144
    4.2.1              建筑风格对住宅的重大意义              145
    4.2.2              外立面色彩及材质建议              146
    4.2.3              建筑外立面细部建议              146
    4.3              户型设计建议              147
    4.3.1              设计原则              147
    4.3.2              户型定位              148
    4.3.3              户型设计特色建议              149
    4.4              建筑景观建议              159
    4.4.1              本案园林景观的设计原则建议              160
    4.4.2              本案园林景观的设计手法建议              162
    4.4.3              高层院落·半遮挡式庭院              167
    4.5              配套设施建议              169
    4.5.1              会所建议              169
    4.5.2              商业建议              171
    4.6              物业管理建议              172
    4.6.1              物业管理服务内容建议              173
    4.7              智能化系统              175
    4.8              新材料的运用              176
    4.8.1              管道布排技术              176
    4.8.2              楼板的隔声技术              176
    4.8.3              夜光导示装置              176
    4.8.4              太阳能技术的运用              176
    4.8.5              温屏节能玻璃              177
    

第1章      市场研究分析

    1.1      项目背景分析
    1.1.1      项目片区空间尺度
    
    受地理因素等客观因素的影响，在2005-2020年济南市城市总体规划方案中主城区城市功能外溢，构建东西两城，城市功能发展轴为东西方向；本项目位于这条主轴线的东部，主城区的一部分。
    中心城区—项目片区沿线城市功能节点：
    

    中心城区
    燕山新区
    贤文片区
    本项目
    
    上述城市功能节点通过交通路网等相连接，一脉相承，按照各片区的现状和城市规划中的定位，燕山新区、贤文片区承担着主城区城市功能的外溢，项目所受到的辐射和影响强烈。
    1.1.2      项目的交通优势
    
    项目南南为经十东路，距离中心城区约为11公里，东侧紧邻东绕城高速，交通极为便利。
    新一轮城市规划中的火车东站、快速公交系统、轻轨路线等交通网络对项目有较强的引导作用；规划中的周边各个产业片区距离项目的直线距离都不是很远，通过几条交通干道基本上都能连接起来，便捷的交通可以吸引周边片区大量的消费者。
    1.1.3      周边产业片区的引导作用
    
    高新技术开发区：
    定位：产业为主
    现有十几个产业园区，近万家高新技术企业，从业人口达十万人；目前此区域的居住氛围基本上已经形成，房地产市场亦较为火爆，但各种生活配套不是很完善。
    空港组团城市组团：
    定位：城市副中心之一
    以济南临港经