2007年上海房地产市场回顾与思考
    罗欣瞻
     
    2007年，在“严管土地，看紧信贷”为核心的宏观调控政策下，上海房地产市场总体呈现以下特点：房地产业增加值占全市GDP比重略降；房地产开发投资规模大、增幅小；国内贷款占本年资金来源比重下降；市场供应出现“四降一升”，市场需求出现“两个增长”；商品房价格上涨较快。为促进上海房地产市场稳定发展，文章就当前市场需要关注的几点情况提出一些初步的建议。
     
    一、上海房地产市场基本情况
    1、房地产业增加值占全市GDP比重略降
    2007年上海房地产业增加值781.64亿元，比上年增长8.7%，占全市GDP的6.5%，比重同比下降0.1个百分点，对全市经济增长的贡献率为4.4%。
    2007年上海房地产业税收收入（包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等）达到451.47亿元，比上年增长24.3%，占全市税收收入的7%，比重同比回落1.8个百分点。
    2、房地产开发投资额创历史新高
    房地产开发投资规模大、增幅小。2007年上海房地产开发投资额创历史新高，达到1307.53亿元，比上年增长2.5%，占全社会固定资产投资的29.3%，比重同比下降3.2个百分点。
    2007年各月上海房地产开发投资运行情况
       
    虽然上海房地产开发投资额的绝对量达到了有史以来的最高值，但增幅大大
    低于“十五”期间年均13.1%的水平。2007年各月投资增幅呈“V”字型走势。上半年房地产开发投资均呈现增长态势，最高增幅达到19.8%，但总体增幅呈逐月缩小趋势；下半年起出现同比下降，之后降幅有所扩大，至第三季度降幅开始缩小，全年比上年增长2.5%。
    商品住宅投资占房地产开发投资比重下降。从上海房地产开发投资结构看，随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身调节作用的显现，商品住宅投资占房地产开发投资的比重下降。2007年，上海商品住宅投资837.53亿元，比上年增长0.2%，占房地产开发投资的64.1%，比重同比下降1.4个百分点；办公楼投资157.51亿元，增长26.7%，增幅同比高出5.1个百分点，并高出全部房地产开发投资24.2个百分点，占房地产开发投资的12%，比重上升2.3个百分点。
     
    2005－2007年上海房地产开发投资结构及增长
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    房地产开发投资占全国比重下降。从全国范围来看，2007年上海房地产开发投资总额（1307.53亿元）列江苏（2515.86亿元）、广东（2510.05亿元）、北京（1995.82亿元）、浙江（1820.84亿元）、山东（1519.07亿元）、辽宁（1497.58亿元）和四川（1331.49亿元）之后，居全国31个省、市、区的第八位，位次比上年下降3位；投资额占全国（25279.65亿元）及东部地区（15639.64亿元）的比重分别为5.2%和8.4%，比上年分别下降了1.4个和1.9个百分点；增幅（2.5%）分别比全国（30.2%）和东部地区（26%）低27.7个和23.5个百分点，排名全国31个省、市、区的倒数第二位，仅高于西藏（-7.2%）。
    3、国内贷款占本年资金来源比重下降
    2007年金融政策对房地产市场的调控作用已有所显现。上海房地产开发企业国内贷款558.43亿元，比上年下降2.9%（2006年增长19.1%）；占本年资金来源的21.9%，比重同比下降4.5个百分点。从资金来源的其他几种渠道看，其他资金占比上升较快，达到52.4%，比上年上升7.9个百分点，主要由于个人按揭贷款增长较快。
    2007年上海房地产开发资金来源构成情况
         
    4、上海房地产市场供求情况
    市场供应出现“四降一升”。一是房地产企业购置土地面积和完成土地开发面积双双下降。由于近年来上海土地供应趋紧，2007年，上海房地产企业购置土地面积141.44万平方米，比上年下降73%，这已是连续第四年下降了（2004-2006年购置土地面积分别比上年下降29.3%、27.4%和30.5%）。同时，受“以熟地出让为主”的土地“招、拍、挂”政策影响，上海房地产开发企业土地开发力度明显减弱，共完成土地开发面积137.2万平方米，下降45.3%。
    二是商品房新开工面积下降。2007年上海商品房施工面积10766.72万平方米。其中本年新开工面积2251.75万平方米，比上年下降19%，本年新开工面积中，商品住宅1633.94万平方米，下降22.6%，降幅比上年扩大7.6个百分点。
     
    2006年、2007年上海商品房施工和新开工面积区域分布
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    从区域分布看，2007年外环线以外商品房的施工面积比重超过一半，内外环线之间不到三分之一；新开工面积的六成以上分布在外环线以外区域，而内环线以内不到一成。
    三是批准新建商品房预售面积下降。据市房地产交易中心统计，2007年上海批准新建商品房预售面积2251万平方米，比上年下降18.4%。其中商品住宅1748万平方米，下降18.4%。
    四是商品房空置面积下降。2007年末，上海商品房空置面积735.46万平方米，比上年底下降6.5%。其中商品住宅空置273.97万平方米，下降31.7%。在全部商品房空置面积中，空置1年以下基本处于正常销售阶段的有436.58万平方米，下降21.8 %。其中商品住宅159.89万平方米，下降48.9%。
    “一升”是商品房竣工面积小幅增长。2007年，上海商品房竣工面积3380.12万平方米，比上年增长3.2%，其中商品住宅2752.45万平方米，增长2%，占全部商品房竣工面积的81.4%，比重同比下降1个百分点。从竣工商品住宅的区域分布看，外环线以外区域的比重超过全部商品住宅竣工面积的六成。
     
    2007年上海竣工的商品房及商品住宅区域分布

     
    市场需求出现“两个增长”。一是新建商品房销售面积增长22.1%。2007年，上海全年新建商品房销售面积为3694.96万平方米（其中，现房销售1076.15万平方米，期房销售2618.81万平方米），比上年增长22.1%，增幅分别比一季度、上半年和前三季度回落16.2、3.6和11个百分点。
    2007年上海新建商品住宅销售面积3279.17万平方米（其中，现房销售921.77万平方米，期房销售2357.4万平方米），比上年增长25.4%，超过销售历史最高年份2004年3233.74万平方米的规模，扭转了近两年新建商品住宅销售连续下降（2005年下降12%，2006年下降8.1%）的趋势。
    二是存量房交易面积增长16.7%。据市房地产交易中心统计，2007年上海存量房交易面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%（上年下降13.4%）。其中存量住宅交易面积1715.05万平方米，增长24.7%（上年下降14.5%）。存量房与新建商品房交易面积之比35:65。
    5、商品房价格上涨较快
    2007年，上海商品房销售价格水平同比上涨3.1%，其中商品住宅销售价格水平上涨3.4%。商品房销售价格水平累计环比上涨8.8%，其中商品住宅销售价格水平上涨9.3%。二手房销售价格水平同比上年上涨3.8%，累计环比上涨10.8%。
     
    2007年上海房屋销售价格水平涨跌情况
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    2007年上海商品房平均销售价格每平方米8361元，比上年上涨1165元，其中商品住宅平均销售价格每平方米8253元，上涨1214元。
    2007年上海房价上涨较快，主要有以下三方面的原因：
    一是供给相对不足。受宏观调控政策影响，近几年来上海土地供应较少，特别是市场化住宅用地（即非配套住宅和中低价住宅用地），造成商品房新开工面积持续下降，市场供给相对紧张，形成阶段性有效供给不足的局面，造成房价上涨。同时，少数房地产企业在利益驱动下放慢上市供应节奏，甚至采取捂盘的方式，这在一定程度上加剧供求紧张的局面，也助长房价的上涨。
    二是自住需求释放。自2005年初国家对房地产行业实施宏观调控以来，部分潜在的自住需求者推迟了购房计划，但是经过两年多的观望，房价并未出现明显下跌，并且自2007年第二季度开始，上海房价出现较快上涨的态势，这部分前期潜在的需求在2007年较为集中释放，在短时期内造成需求量快速上升，从而拉动房价上涨。
    三是投资需求上升。在当前流动性过剩及人民币升值的大背景下，持有房屋资产也是一个重要的投资选择。在房价上涨预期的诱导下，投资性需求有所上升，从而扩大需求总量，推动房价的上涨。
    6、居民居住条件得到进一步提高
    2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米，比上年增加0.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%，比上年提高0.7个百分点，居民居住条件得到进一步提高。
    2007年全市建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%。动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。
    截至2007年末，全市符合廉租条件累计登记家庭为30431户，其中已有30254户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的99.4%。享受廉租住房家庭比上年末增加7857户，廉租住房受益面进一步扩大。
    7、个人购房贷款余额增幅高于房地产贷款余额增幅
    据中国人民银行上海总部资料：2007年末上海中资银行人民币商业性房地产贷款余额为5130.76亿元（比年初增加457.38亿元），比上年增长10.7%。其中，房地产开发贷款余额2004.94亿元（比年初增加41.77亿元），增长7.1%；个人购房贷款余额3089.63亿元（比年初增加416.08亿元），增长15.6%。个人购房贷款余额增幅分别高出全部房地产贷款和房地产开发贷款余额4.9个和8.5个百分点。
    从上海中资银行人民币商业性贷款余额结构看，2007年末，房地产贷款余额占各项贷款的30.9%，比上年下降0.4个百分点，其中本年新增房地产贷款占全部新增贷款的25.6%，下降7.7个百分点。
     
    二、当前上海房地产市场值得关注的情况
    1、房地产