第一部分    高档住宅宏观市场简析

2006年第二季度，中央政府颁布了新一轮的房地产调控措施，政策主要是针对调整住房结构，引导合理消费，重点发展普通商品住房。

新的房地产政策使市场逐步降温，并更合理和健康地发展。但新措施的推出后市场需求有减弱的迹象。2006年第二季度豪宅市场的租赁和销售交易继续保持其谨慎的状态，空置率较上季度上升了1.8%至13.8%的水平。在主要的豪宅区域中，长宁的空置率最低，为6.26%。

受到空置率不断上升的影响，豪宅租赁市场继续受到压力，平均租金较上一季度小幅下跌0.28%至每月每平方米25.26美元的水平。在供过于求的租赁市场中，对租户最为有利，特别是跨国公司企业的企业租户，在谈判过程中，大多以减低租金和提高租赁条件等有利租户的条件为结果。主要豪宅聚集区域中，以卢湾和静安两区的平均租金仍为最高，分别达每月每平方米38.7和33.6美元，这主要得益于该二区内服务公寓较高而稳定的租金水平。

新的宏观调控政策，令豪宅销售一手市场也受到政府打击投机的影响，潜在的买方对于调整其长短期投资策略更为谨慎。2006年第二季度，豪宅市场的平均售价下降了2.06%至每平方米3012美元的水平。

第2部      中心城区高档住宅市场分析

各区域高档住宅情况分析：（仅以静安为例，由于篇幅有限，不展开分析）

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第三部分　个案分析（这里仅以汇贤居为例）

案名：    汇贤居

开发商:   和记黄浦

开盘时间  2003.1.18

地理位置：徐汇区乌鲁木齐中路、长乐路

价格范围：2003年售价：均价约在2550/平方米

               目前售价（3448 -5000美金/平方米）

               目前租金（2200-4000美金/平方米.月）

物业管理：5.5元/平方米*月

地理位置：

汇贤居位于徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口，共7幢建筑，最高为43层，是浦西目前最高的住宅楼。占据极佳的地利优势。周边生活配套设施齐全，道路通畅，符合豪宅所需的必备条件。

产品规划:

总建筑面积达62700平方米。由2幢5层高、1幢7层高、1幢9层高、1幢17层高、1幢31层高及1幢43层高的建筑组成，面积规划146-548平方米。

其中第一座的顶层超豪华复式单位，室内面积达548平方米，不仅拥有空中花园，更备有上海罕有的屋顶空中暖水泳池。规划设计近5000平方米的花园中庭，超过50%的绿化率，多个主题景区，包括路易广场、水幕广场、南法香薰园等。会所规划共有两层，建筑面积逾2200平方米，设有全天候室内恒温泳池、按摩池、健身室、蒸气桑拿室、雪茄厅、阅读室、儿童玩乐室、沙狐球室及桌球室等。

销售分析：

汇贤居于2003年开盘，2002年11月起先后三次内部认购,市场反应空前热烈,首期6幢中小高层共205个豪华单元推出即迅速售罄。在求购者的要求下,发展商特别遂将原先保留作长线收租用途的压轴一幢楼高43层豪华府邸、共150套单元推出发售，以应市场强烈需求。“汇贤居”的理想销售情况正反映着市场对上海优质物业的殷切需求。

客源分析：

在“汇贤居”的买家中，60%是海外人士，剩下的是上海本地以及上海周边地区人士。

价格分析

“汇贤居”当年的楼价创了上海同等规模楼盘的价格之最，达2500—6500美元/平方米，均价约在2550/平方米。目前根据房型及装修标准的不同，二手房售价在3448—5000美金/平方米，在市中心区域较高。目前租金2200-4000美金/平方米，其高档属性与地段的特殊性，其二手租赁市场也较为活跃。

开发背景分析：

“和黄地产”在上海一直是“出租公寓”，汇贤居属于其第一个“销售”的项目。业界认为和黄看好内地，尤其是人气旺盛的上海地产市场。当年而打出均价2550美元依然取得良好的市场反应，更是加强了香港投资者对上海楼市的信心。

上海地产市场一直非常吸引港资企业前来投资，况且业内人士认为上海地产现状虽有泡沫，但并不像外界炒作得那么大。港资地产公司的优势在于资本雄厚、品牌突出、拥有庞大的地产营销网络。但是由于开发成本、利润等一系列问题，他们在内地的市场目标只能是高档楼盘。

第四部分　未来发展预判

?      上海作为国际大都市，随着都市经济的强势效应，境外公司和外地企业纷纷将总部迁入上海，商务往来对上海高档物业市场的需求是强大的推动力。而对外省市居民、境外人士的“魅力”正得以进一步释放，这部分人已经成为上海楼市消费的主力。

?      上海未来城市规划发展对高档住宅市场发展的促进作用也不容忽视。新一轮的城市建设、旧区改造将对房地产市场形成巨大拉力。新开发项目将成为这一市场的持续补充。

?      两岸开发雏形初现，世博临近，将在2005-2006年间引发市场想象。“世博会”的利好效应，会使世界进一步认识上海，使其向“世界级城市”的概念迈进，必将推动上海市第三产业的发展，促进城市化进程，因此高档房产市场被看好。

?      高单价、高总价物业品种按揭成数降低，抑制中心城区物业投资性泡沫形成。

?      中心城区新批土地容积率不准超过2.5，优化未来中心城市形态，阶段性阻扼发展商进入取地速度，但成本推动中心城区物业将在三、四年后可能形成新的一轮价格拓展。

?      调控使开发商准入门槛提高，大型品牌开发商的进入，形成未来市中心高品质品牌化聚居区。

结论：市中心房地产业的发展在过去3-4年快速发展的、价格大幅飑升的基础上，未来2到3年可能因惯性维持小幅上扬态势。新一轮价格拓展行情大致在2007-2008之间启动，整体启动时机将与世博会启动时机相吻合，起到一个过渡性的作用。其间将成为下一轮市中心房价的上升拐点。

■　未来高档住宅市场租赁预测

上海良好的经济发展态势，使未来的一至三年的时间内，仍有一批高品质的别墅、服务式公寓和高档公寓竣工并投入市场，持续的外籍人员数目的增长可望缓和部分压力。另外高档公寓作为豪华住宅租赁市场的末端，租金较其他两类型物业便宜，将会更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望稳定上升。

■　高档物业销售市场预测

由于土地开发成本、旧城改造压力在不断加大，预计未来三至五年内高端住宅供应市场供应量仍呈增加态势，高档物业间同质化竞争也将更为激烈，而未来的高端住宅需求市场亦由于境内外客户的实际需求使市场容量日益增加，所以，预计总体高端住宅市场近期将维持稳中有升的态势，商品住宅的价格亦将趋于平稳。