2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测
概要:
以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面.
房地产市场发展
中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。
图：历年全国与上海GDP增长情况
经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧. 2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。
图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）
分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.
图:2008年上海分月住宅交易情况
本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观察后市走向.但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。1－10月住宅供求比为1.2，是除2005年以外的最高值.
图： 2007与2008年上海住宅供求比较
从价格方面来说,2003-2007年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机,但本年价格仍未出现普遍的深度回调.上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场，最近也出现了租金下调的现象，这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型，侧面反映了当前楼市的紧张形势。
图： 2008年上海分月住宅价格情况
土地市场的情况同样不容乐观.上海是全国较早启动土地财政的城市,住宅用地出让面积(可建面积)在1997年突破2000万平方米,并在2001-2003年间达到3000万平方米的高峰,对应了上海楼市在2003-2004年间的住宅成交高峰;但随后上海的住宅用地出让量逐年减少,减少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出让可建面积仅为915万平方米,比2006年缩减幅度超过一般,不足最高峰2001年全年出让的1/4,并且低于十年前楼市进入新一轮发展期起点的1997年,这一奇特的现象对于了解上海近年尤其是2007年住房价格的急速攀升有重要影响.2008年楼市的低迷使得本年的土地市场更是一片冷清, 政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。而根据上海市房地部门公布的2008年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值，经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800-1000公顷，但宅地最终成交量仅为上述供地计划的约1/4。
图： 上海历年土地出让情况
房地产开发企业的发展
上海房地产企业的发展周期与行业周期具有高度相关性。在第一个发展周期中，1988－1991年为房地产开发企业的起步阶段，经营性的房地产开发公司开始起步，并开始外资对上海房地产行业的第一批进入。大华集团、农工商房产等房地产企业在1988年开始成立。
第一轮发展周期的小高潮出现在1992－1996年，主要拉动力来自于邓小平南巡讲话和浦东新区开发序幕的拉开。房屋商品化进入正式实施阶段，在此阶段房地产企业出现跨越式发展，企业数量显著增加，绿地、复地等均在此期间成立。这时也产生了外资、尤其是港资企业进入上海房地产市场的高峰期，和黄、新世界、恒隆、东方海外、恒基均在1993年前后进入上海，集中在开发领域，当时所拿地块放置今日，绝大多数均处于市中心位置。虽然90年代中期出现了全国范围的宏观调控，但上海房地产并未受到明显影响，房地产投资额仍快速增加，1996年上海房地产企业个数比上年增长了21％。
其后，由于亚洲金融危机的影响，上海房地产投资额从1998年开始连续下降，房地产企业也受到影响，1999年开始房地产企业数量出现了下降，并进入了长达五年的调整和恢复阶段。2003－2004年，上海楼市再现繁荣，受此鼓舞，房地产企业数量在2004年出现了爆炸式增长，2004年房企个数剧增127％到5000家，为自1992年以来的最大值。两外企业（外地房企和外资企业）进入上海房地产市场的新一轮热潮出现，房地产开发主体出现百花齐放的特点。2005年开始的宏观调控使得房地产企业格局再度出现盘整局面，而2008年全球性的金融危机的爆发，预计将加大本轮调整的幅度和深度。
总体来说，当前上海房地产开发企业格局呈现以下特点：
（1） 房企重头云集
上海是98年以来第二轮全国房地产市场发展的领头兵，经过多年的快速发展，已经成为了大型房地产企业的必争之地，房企重头云集。2008中国房地产综合实力TOP10企业中，除了碧桂园之外，万科、中海、合创、保利、首开、恒大、绿城、大连万达、大华集团均已进入上海。
图：1995－2007年主要省市房地产企业个数
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统
（2） 目前市场集中度仍然偏低，但企业的整合趋势明显
2007年，上海房地产开发企业个数为3116家，当年上海房地产投资额和销售额分别为1308亿元和3089亿元，平均每家企业的投资额和销售额分别为4196万元和9914万元。2006年，上海销售前十强的房地产集团销售额443亿元，占全市商品房销售额之比为19％，这与香港相比市场集中度相距甚远，侧面反映上海房地产行业尚未成熟。但在市场环境和宏观调控的双重压力下，调整苗头非常明显，市场集中度逐步提高。一方面，房地产企业个数逐年减少，从2004年的5000家缩减到2007年的3116家，减少幅度达到38％；另一方面，优秀企业的市场份额逐年提升，上海销售前十强的房地产集团所占销售份额从2005年的13.0％上升到2006年的20.3％；排名前五强的销售份额则从8.5%提升到16.6%。预计2008年的市场调整将使得房地产企业格局的集中化程度更加提高。
图：上海房地产（按集团）市场集中度
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统
（3） 两外企业加速涌入，市场主体更加多元化
国企曾经在上海房地产企业中占据半壁江山，1995年上海房地产企业中国有企业所占比例高达45％，陆家嘴集团、中星、上实、绿地、中华企业等企业占据市场开发主体，高于当时的其他活跃省市（北京、江苏、浙江、广东）。但上海房地产市场的开发程度迅速提高，与此相伴的是房地产企业主体的迅速多元化。到2007年，国有企业个数所占比例已经下降到了8.3%,集体企业下降到4.1%。当然国有企