天地源不动产代理有限公司                                         第 7 页 共 54 页
     
    西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告 
                  
    目    录
     
    第一部分    西安宏观经济状况
    第1节      西安宏观经济状况的研究
    第二节 西安房地产状况的研究
    第3节       西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析
    第二部分    项目位置及周遍环境分析
    第1节       项目及地块介绍
    第2节       道路及交通网络现状
    第3节       周边物业功能分布
    第四节 主要竞争区域分析
    第五节 高新区及各类物业市场情况介绍
    第三部分   大型商业零售市场分析
    第一节 西安零售市场现状
    第2节      西安优质商业物业价格收益水平
    第三节 主要竞争区域分析
    第4节       项目位置特性和周围环境综合分析
     
    第四部分    总结
     
     
     
     
     
    西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告 
     
    第一部分    西安宏观经济状况
         房地产市场的发展，特别是零售商业物业，在很大程度上受到整体经济运营情况的影响和制约。因此，分析研究和预测城市的宏观经济发展及社会环境的变化趋势，有助于了解房地产投资的市场环境。同时考察城市发展规划、政策及相应的市政投资忠心，有利于明晰项目所处城市功能区域划分及开发地位，为合理建议项目发展方向奠定基础。
     
    第一节 西安宏观经济状况的研究
        西安市2005年生产总值1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1％。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5％；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4％；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7％。“十五”期间，全市生产总值年均增长13.3％。按常住人口计算，2005年全市人均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。三次产业结构由2000年的6.9：44.0：49.1调整为2005年的5.0：42.5：52.5。“十五”期间三次产业年均增长速度分别为4.3％、15.7％和12.3％。 
　　2005年全市居民消费价格总水平比上年上升0.3％，其中居住价格上涨5.6％。商品零售价格下降0.3％。房屋销售价格上涨4.3％。工业品出厂价格上涨3.9％。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6％。 
　　2005年全市完成工业增加值419.99亿元，比上年增长12.1％，“十五”期间年均增长15.0％；其中国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值310.89亿元，比上年增长14.1％。 
    2005年全市全年完成全社会固定资产投资835.10亿元，比上年增长29.1％；其中城镇固定资产投资776.33亿元，增长26.8％。工业投资成为投资增长的最大亮点，受能源、化学、汽车、通信工业及专用设备制造业项目的拉动，全市完成工业投资140.44亿元，比上年增长46.6％，工业投资占全市城镇投资的比重为18.1％，比上年提高2.4个百分点。 
　　2005年全市非公有制经济完成投资402.17亿元，比上年增长44.4％，高于同期国有投资增幅30.9个百分点，占全社会投资总量的48.2％，所占比重较上年提高了5.1个百分点，成为全市投资持续快速增长的重要力量。 
　　　2005年全年新增固定资产409.72亿元，固定资产交付使用率52.8％。各类房屋竣工面积1131.41万平方米，竣工率28.1％。共有957个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率54.2％。 
　　　2005年全年社会消费品零售总额666.48亿元，比上年增长15.2％。其中，批发零售贸易业589.16亿元，增长15.9％；市的零售额600.95亿元，增长15.4％；县及县以下零售额65.53亿元，增长13.4％。商品房销售继续大幅度增长，全年共销售商品房面积497.34万平方米，增长62.8％，其中销售给个人476.39万平方米，占全部销售面积的95.8％。超市、连锁店等新兴零售业发展强劲，全年限额以上商贸连锁企业实现销售额18.20亿元，比上年增长20.8％。全市亿元以上的商品交易市场19个，成交额61.82亿元。 
　　2005年年末全市户籍总人口741.73万人，其中男性382.02万人，女性359.71万人，性别比106：100。在总人口中，农业人口408.59万人，非农业人口333.14万人。全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7％，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6％；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1％，“十五”期间年均增长8.1％。城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4％和14.3％，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0％和36.3％。年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8％。城市居民人均居住面积13.85平方米，农村居民人均居住面积35.80平方米。 
     
    第二节 西安房地产状况的研究
    2005年上半年西安商品房市场销售较2004年同期有所回落，2005年第3季度伴随着对市场政策的适应及磨合，市场销售开始回暖，进入年末，商品房销售则完全得以恢复，继续保持着较高的增幅一路高走。2005年度个人购房占商品房销售总量的92.4%，个人购房比例与上年相比略有所回落。2005年西安商品房平均销售价格3952元/平方米，较2004年增长了3.54%。其中住宅部分销售价格为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。
　　 受国家宏观调控政策的影响，西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓。2006年1-5月，西安市完成房地产开发投资70.57亿元，增长14.5％，增幅比2005年同期减少17.2个百分点；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量稳步攀升，商品房销售面积115.51万平方米，实现销售额38.94亿元。2006年上半年西安市商品房销售价格稳中有升，累计上涨3.2％。从房屋类别观察看，2006年上半年住宅类价格上涨3.7％，其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7％、4.6％和1.5％；非住宅类用房同比上升1.8％，其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3％和0.6％。 
     
    第三节 西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析
         在以下部分，将介绍西安市和项目所在区域高新区的未来城市发展规划和商业发展规划，以及将对西安城市经济，特别是零售业和零售物业开发产生的重大影响，包括西部大开发的主要内容，然后将综合分析这些事件对西部电子信息大厦可能产生的影响。
    
    在西安城市总体规划（1995-2010年）和西安城市空间发展战略中，确定了西安的城市性质、城市发展方向、城市布局、城市功能分区，指导着西安市的未来的城市发展。高新区是西安市的重要组成部分，其发展要与城市整体发展相协调，因此，西安市城市规划的理念和成果，是编制和调整高新区规划时需要考虑的重要内容。
    西安城市近期主要向南发展，中心市区向南，拓展高新区；远期城市发展方向主要向西，考虑与咸阳形成一体化大都市。
    西安城市按照中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的形态布局，划分为中心城市（中心市区和外围组团）、卫星城、建制镇三级城镇体系。市区建设坚持“中心集团、外围组团”的布局，旧区调整改造与新区开发建设并重，实现两个转移：一是严格控制中心集团规模，将部分城市功能转移到外围组团；二是调整和改造中心集团，将一环以内的新增城市功能转移到二环与三环之间，重点开发二环沿线地带。增设开发区是调整和改造的重点之一。
    西安市已形成十二个大的功能区，包括旧城区内的市中心，南郊的文教区，西郊的电工城，东郊的军工城，西南郊的高新区，东南郊的曲江旅游开发区，北郊的经济技术开发区，沿秦岭北麓的旅游度假区，沿浐、霸、渭河的度假区，沿陇海铁路线北侧的仓储物流中心区，阎良飞机城，临潼旅游区。另外，规划新增6个城市新功能区，分别为六大物流中心，中央商务区，新的城市居住区，开发区扩展区，大学城和空港区。
    根据“西安商贸现状及发展规划（2002年-2006年）”“实施西部大开发西安商贸发展规划（2000年-2010年）” 等指导性文件，可以了解西安市未来商业网点的发展方向。
    战略目标
    战略地位：把西安建设为北方西部地区的商业贸易中心。
    对城市的贡献：商业贸易在第三产业中所占的比例明显提高，在城市经济协调发展中占重要的位置。
    商业企业：组建适应大市场、大流通的商贸集团，形成与国内外市场有广泛联系的、有竞争力的产业集群。
    运营机制：建立更加完善的商业经济运营机制。
    商贸战略目标将分为三个阶段逐步实施：
     
     

时间阶段                 2000		社会零售总额					商业网点	商贸在第三产业中的比例
				年增长率					最终规模
近期     20002002		11%	400			13	28%
中        期     2003-2005		10%	530			15