沁县房地产开发调查报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    2008年3月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
     
     
    第一部分、沁县基础概述------------------------------------------3
    一、沁县概况----------------------------------------------------3
    二、沁县的经济发展状况------------------------------------------5
    三、沁县县城市建设规划------------------------------------------6
    第二部分、市场调查问卷分析 -------------------------------------11
    一、住宅部分----------------------------------------------------12
    二、商业部分----------------------------------------------------17
    第三部分：项目推广-----------------------------------------------22
    一、总体推广策略------------------------------------------------22
    二、媒体工具运用------------------------------------------------22
    三、广告投放计划------------------------------------------------23
    第四部分、整体建议-----------------------------------------------23
    一、项目分析----------------------------------------------------23
    二、目标客户群分析----------------------------------------------26
    第五章、结论--------------------------------------------------26
     
     
     
     
     
     
     
    调查目的：深入全面了解沁县房地产情况
    调查方式：定点调查、走访调查、问卷调查
    调查时间：2008年2月28日---2008年3月4日
    调查地点：沁县县城
    调查公司：太原宝星隆华公关策划有限公司
    调查人员：武海飚    刘  洋
     
    第一章、基础部分
     
    一、沁县概况
    沁县位于山西省晋东南地区北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部与沁源毗邻，北部与武乡及晋中地区的平遥接壤，位居省城太原与市府长治的中轴线上。地理座标：东经112°28′～112°54′，北纬36°26′～36°59′。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁路过境畅通，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县的政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四周隆起，中部低平，整个地势西北高、东南低，平均海拨1000米，最高点为位于西部的棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡的二神口，海拨高度为916米，全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县的县境似“仙童指路”势，地形四周隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米，最低处是二神口，海拔只有916米。全县总面积1319平方公里，其中山区占19.5%，丘陵占65.5%，平地占15%。
    沁县属于暖温带大陆性气候，这里四季分明，气候宜人，冬无严寒，夏无酷署，年平均气温8.9℃， 全年无霜期167天，年平均降雨量为606mm，年平均日照时数为2529.1小时，太阳总辐射量约为134.5千卡/平方厘米。    
    沁县的土壤类型比较复杂，全县可分为褐土和草甸土2个土类、6个亚类、20个土属、57个土种。其中广泛分布于本县二级阶地上的褐土为186.8万亩，占全县总面积的94%。根据本县褐土的发育情况，又分为五个亚类，17个土属，40个土种。在褐土中以亚类说：山地淋溶褐土2.4万亩，山地褐土74万亩，山地粗骨性褐土19.7万亩，褐土性土85万亩，碳酸盐褐土分布于浊漳河及其支流的二级阶地和郭村丘间槽地上，面积为5.2万亩，占本土类面积的3%，现全为耕地，是本县高产农业土壤之一，占全县总耕地面积的14.3%。草甸土分布于我县浊漳河及其支流的河漫滩和一级阶地上，面积11.8万亩，占全县总面积的6%，多为农业所用，是本县经济作物的主要产区。
     沁县地下蕴藏着优质煤和石油，但属深层资源，暂不宜开采。石膏、铝、钒土也有储藏，现尚未开采。土地资源是沁县地上自然资源的优势。河川、丘陵区土层厚、土质肥。全县总面积为1945500亩，其中耕地387045亩，宜林宜牧面积685000亩(其中包括天然草地)，300亩以上的牧坡有69块。全县植被为万分之四十。
    全县水量富足，水资源总量为3.2亿方，总蓄水量达4852万立方米，宜渔水面8000亩。境河流以浊漳河为主，它发源于漳河村的漳河神庙下，向南经交口、县城、段柳、新店，过万安山下的二神岭口流入襄垣县，沿途汇集了景村河、迎春河、圪芦河、铜革是河、徐阳河等五条较大的支流和其它二十余条小河。全长38.9公里，流域面积(包括支流)1003.8平方公里；西北部的西汤河、南涅水河、松村河等向东汇入涅河流入武乡县，全长11.5公里；南边在瓮城山以南的庶纪河则南流入屯留县，全长11公里。先后建成了圪芦河、月岭山、徐阳河、迎春河等四个较大的水库和九个小水库，修建水渠107条，高灌站11处。
    沁县县城定昌镇是在2000年底撤乡并镇时由原城关镇和迎春乡合并而成，全镇总面积82平方公里，辖37个行政村，6个居民委员会，2个资产管理开发中心。全镇总耕地面积为3.4万亩，总人口4.2万，城镇规划区面积18平方公里，建城区面积4.5平方公里，城镇人口2.5万。（如图）
    图1为县城人口与全县人口的比例：1为全县人口、县城人口为全县人口的24% 
    二、沁县的经济发展状况
         国民经济增长速度持续加快。初步测算，2004年全县实现生产总值6.8亿元，按可比价格计算，较上年增长13.5%，增幅高于上年 0.5个百分点，人均GDP3991元，较上年增长13.8%。其中:第一产业增加值2.07亿元，增长8.1%；第二产业增加值2.06亿元，增长15.1%；第三产业增加值2.7亿元，增长17.2%。第一、第二、第三产业比重分别为：30.2：30.2：39.6，经济总量持续增加，结构趋于合理。
    国民经济和社会发展存在的主要问题是：没有稳固的经济增长基础；龙头企业带动辐射能力不强，国有企业改制不彻底；财政税源溃乏，可支配财力缺口较大。
    三、沁县县城市建设规划
    1. 沁县县城市建设规划
    ◎城市用地发展方向
    “西进北拓，建设北方水城，打造中国沁州”
    工程分县城水系建设和全境水系贯通两部分。在完善老城的基础上，设计将包括北海、西湖、瘦西湖、南湖和圪芦引水工程，漳河、小河、下曲峪河、迎春河等五条径流在内的“四湖五河”贯通一线，绿水绕城，沿河湖配套开发，建设功能各异的商贸、休闲、娱乐区域，把县城建设成为集自然风光、休闲旅游、文化商贸为一体的具有南国风韵的新型城市。
    ◎城市总体布局结构
    城市布局形态分为两个层次：从总体上呈分散的组团布局形态，由老城区、西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区等若干组团构成，这一组团结构将会得到进一步加强；而老城区与西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区又围绕城中湖构成相对紧凑的“城市环”格局，形成“城中环水，水中有城”的独特城市格局。
    2、县城近期建设发展
    ◎公园改造建设：①西湖改造，投资390万元；②瘦西湖建设，投资1亿元；③南湖建设，投资2亿元；④东湖公园建设，投资2000万元；⑤城南公园建设，投资500万元；⑥环湖绿化，投资1000万元，面积5万余平米；⑦漳河源森林公园建设，投资30万元；⑧环城荒山绿化，投资2200万元，建设烽火台、北海渔村等生态景观园，绿化面积5000亩；⑨县城进出口景点绿化，投资600万元，完成县城东西南北四个进出口的绿化，面积600亩。
    ◎水系建设：①下曲峪河水系建设。投资1810万元；②迎春河水系建设，投资1000万元，东起迎春河桥，西至208国道，全长700米，河道宽40米；③漳河河道治理及延伸工程，投资3400万元，完成县城段的配套及连接北海段的工程；④圪芦河贯通工程：投资4400万元；⑤小河水系建设，投资650万元，完成东湖至小河村段的河道开挖疏通及护岸砌石工程。
    ◎基础设施建设：①供气工程，投资2500万元，实现煤气家家入户；②供暖工程，投资5000万元；③垃圾添埋场，投资200万元，占地50亩；④220千伏变电站建设，争取资金1.5亿，列入全省电网规划；⑤水保淤地坝建设，投资290万元，新建17座；⑥安全饮水工程，投资1470万元，解决132个行政村、266个自然村、35000口人的饮水安全问题。
    ◎交通设施建设：⑴县城大街改造，投资3000万元，全长2500米；⑵西外环路建设，投资1000万元，全长650米，宽8米；⑶西内环路二期工程，投资411.5万元，全长588米，宽12米；⑷红旗西街延伸工程，投资1500万元，全长960元，面宽24米，护坡砌石300米；⑸友谊西街改造，完成路面铺装工程；⑹太长高速公路连接线建设，境内投资7000万元，长20公里，按二级路设计，建设期二年；⑺208国道大修改造，按二级路设计，全长44公里；⑻东长线过境段改造，全长15公里；漳石线，投资897万元，完成15.3公里的三级路建设；⑼离寺线，投资680元，完成13.5公里的四级路建设；⑽故古线，投资430万元，完成8公里四级路建设；⑾通达通畅工程，投资330万元，全长22公里。
    ◎其他设施建设：①教育园区，总投资1.5亿元，在北海东侧建设占地500亩、容纳万名师生、设施齐全，一期投资5000万元；②体育馆新建工程，投资5000万元，在县城北街新建面积3500㎡的现代化体育馆；③牲盟决死队纪念馆，投资5000万元；④县医院医技楼，投资300万元；⑤职业中学实验基地建设，投资200万元；⑥西苑小区开发，在漳河西岸建设管理规范、档次较高的公寓住宅和别墅区。
    ◎县城南面开发工业园区：①尧山煤化工工业园，投资300万元，做基础建设等准备工作；②华安焦化公司，投资2亿元，达到65万吨焦碳生产能力；③大华焦化公司，投资1亿元；④泰昌玉米公司，投资1000万元，扩大生产能力；⑤唯思可达公司，投资2000万元；⑥棕刚玉公司，投资2000万元；⑦亚白刚玉公司，投资2000万元；⑧巧克力加工生产，一期投资5000万元；⑨玉马植物纤维，投资163万元；⑩康源能源公司铁路煤炭发运站，一期投资5000万元；煤电综合开发；招商引资。
    ◎县成东面开发农业园区：①绿色农业园区，一期投资1亿元，完成配套设施；②沁州黄深加工，投