第一部分营销整体策略

一、太原市场状况分析

1.1太原宏观市场分析

    1.1.1 2007年太原房地产市场整体分析
    2007年，太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平方米4606元，同比增长13%。2007年底，太原市新建商品房每平方米均价达到4800元，较2006年上涨14.6％。

    商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859元，同比增长近7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000元的大关，已经脱离普通市民收入水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求也在逐渐增加。

    据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004年高居全国之首！排在其后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。

    2007年太原市新增楼盘近80个，新增在售项目住宅规划总建筑面积400多万平方米，投放市场销售面积300多万平方米，市场供应量远远大于往年。太原市房价随之水涨船高，2007年底每平方米均价达到4800元，个别地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超过6000元。（数据来源：太原市房地产交易市场）
    1.1.2 2007年太原高档住宅分析
    今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007年7月份，山西省经济适用房价格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达5.8%。有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升与目前市场上不断扩大的需求有着直接的联系。现在人们购房越来越注重户型、小区环境及配套设施等方面，而且随着今年股市的不断趋热，一些赢利资金也从股市撤出转而流向了高档住宅。”

    1.1.3 2008年高档住宅市场综合预测分析
    2008年高档住宅市场竞争将从争夺地段优势转向环境性、景观的营造及服务配套方面的提高。
    目前太原的楼盘比较高价位的项目大都是主要以其地段或周边的自然景观为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生,景观也是不可复制的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高档项目再想纯粹以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。随着上海绿地集团和富力集团、及广州恒大、珠江地产等知名开发商的进军太原，可以预见，未来高档住宅的竞争将会从争夺地段优势转而向环境性和景观性及项目的独特性的方向转化，服务和配套方面的竞争也会日益激烈。
    高档住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高档住宅将会逐渐以商务型公寓为主。
市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。

    商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，商住两用的酒店式公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。

    而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如小店区、汾河两岸、或靠近自然景观公园的一些地块）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。
    市场将呈“细分化”发展。
    现在的高档住宅，除了小部分是纯居住性质以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。

    未来的太原的高端市场将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现。
    高档项目的质量会越来越高，物业向精品化发展。
在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是内部配套、物业，服务等的各项小分，比质量、比服务、比物业、比配套。这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高档住宅将会越来越没有市场。

    1.1.4太原房地产市场利好政策和市场特征分析
    2007这一年，从春末到严冬，房地产新政不断出台，各种控制房价上涨的手段也五花八门。可喜的是，2007年太原楼市经受住了市场的考验，市场并没有大起大落的现象，反而迎来了众多房产巨头以及大量的外来投资购房者。目前太原房地产市场东西南北四方均驻扎有外来地产巨头，太原楼市正在呈现出群雄逐鹿的格局。
    1.1.4.1市场利好政策
    城市棚户区改造的契机
    太原市政府2007年7月宣布：力争用3-5年时间，拆除棚户区建筑面积269.2万平方米，涉及居民约58012户、19.43万人，新建住房约65212套，建筑面积约423.9万平方米。城市建成区国有土地范围内，使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大的集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼等都在改造范围之列。这对太原本土的开发商来说无疑是个利好的消息，带来了前所未有的发展商机。
    卫星城市的综合开发契机
    目前房地产行业的一个典型特点，国内开发商包括外资都开始关注二、三线城市的开发，他们关注的焦点就是这些城市的成长性特别强，资本密集度相对低，开发成本和操作风险相对也低。现在布局抓住了未来3—5年的市场成长期，利空非常看好。一、二线大城市的卫星城市，就具有二、三线城市的特点，成长性非常强。随着太原城市的进一步发展，工业、服务业布局进一步调整，这些卫星城市将会迎来大规模的置业移民，市场看好。晋中榆次的发展就印证了这一点，有些开发商已把目光转移到清徐、古交等太原周边的市县，据说这些地方的地价低、房价在2000元／平方米左右，引得一些太原的退休人员去那里买房。
    1.1.4.2太原房地产市场特征
    应该说，2007年是理性、稳健的房地产市场开发秩序的纪元之年，是新的房地产开发行为的开端。在经过1—2年的震荡和调整之后，宏观经济将趋向合理和稳定，房地产市场也会趋于理性与平和，社会会更加有序与和谐。
    巨头挺进格局有变
    众所周知，在过去的一年，房地产市场已呈现出了逐渐走热的态势。虽受种种条件制约，楼市放量的商品房总数有限，但购房需求已空前释放。与此同时，受外地知名房地产企业进驻的影响，各大板块正在酝酿变局。
    目前，汾河以西的河西板块供应量明显上扬，其区域价值开始显现。老城区的房地产市场表现一直相当稳健，但随着钟楼街改造、龙潭公园改造的利好带动，明年有望掀起新一轮的开发高潮。城南板块新项目最集中的区域，竞争也最为激烈，其后市的供应量充足。而变化最大的可能将是东山板块，随着太行路的规划筹建，枣园新区、王家峰新区开发建设的启动，上海绿地、富力等大牌开发商的入驻，以及府东街、南内环街、胜利东街等主干线的东延，东山板块出现变动的几率最大，亮点也最为集中。
    另外，近两年一直充当黑马的小店镇板块今年较为逊色，但其价位也呈现出了快速上升的势头。随着恒大、嘉隆等房地产公司所开发项目的启动，该区域明年也将值得关注。除此之外，一直是冷门的晋源板块，随着碧桂园在此落户，也或将掀起一轮发展高潮。
    整体而言，在外地房产巨头纷纷落户、本土房企迅速崛起的太原房地产市场，明年的市场供应放量将显著增加，而东山与河西两大板块的相继崛起，和五大新区的开发建设工作拉开序幕，将成为龙城楼市较为显著的亮点。
    住宅结构变数依旧
    在过去的一年，汾河外滩、晨憬天地等项目的上市，市场上中小户型房供应有所增加，供求矛盾也有所缓解，但整体情况依然不容乐观。从市场情况来看，大户型依然占据着主导地位。
    根据政策，包括经济适用房在内的中低价房土地供给应占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小户型占每个城市的新建商品房供应的70%以上。目前在售的新盘中，90平方米以下小户型在增量供应所占的比例仅在30%左右，且小户型的朝向、户型存在诸多瑕疵。
    就明年而言，供应放量已成定局，但不少项目都位于太原的周边区域，如恒大绿洲、半山国际，这些楼盘都是定位高端的项目，很难相信这些项目能配建大体量的中小户型。中小户型的供应增加不容置疑，但能否达到政府制定的标准，且充分满足市场需求，目前还很难预料。毕竟这一局面的改变并非朝夕间可以完成。
    土地市场持续收紧
    在过去的一年，政府要求开发商一次性支付土地费用，在房地产市场引来了激烈争论。且不论此政策将会对房地产市场将造成什么样的影响，国家将继续执行紧缩的土地政策已毋庸置疑。
    事实上，在太原上半年的土地市场，两个消息值得重点关注，一是上海绿地亮相太原，其在长风东街占地1700多亩的半山国际花园奠基，二是大连万达龙潭湖片区占地500亩旧城改造项目签约。还有广州恒大在小店区拿的地块,占地1049亩左右,但除此之外，挂牌拍卖的地块基本以零散的小地块为主。进入下半年，广州恒大、珠江地产、嘉隆地产等开发公司高价拿地，再次印证着政府阳光出让土地使用权的决心，印证着政府将继续推行现有紧缩的土地政策。
    目前，开发商对土地的“增持”需求已日益凸显，在外地开发商开始进军太原的背景下，对优质土地资源的渴求，使得开发商之间关于土地的争夺战已愈演愈烈。但作为制衡楼市过热发展的有力武器，政府也加紧把好土地“闸门”。不能认为政府将减少土地供应，但土地管理出让的严格性必将得到加强，出让价格也可能将持续攀升。

1.2区域市场分析（小店区）

    小店区无疑是太原楼市近几年来的明星区域，在太原市府“南移西进”政策的影响下，该区近年来快速发展，太原市每年新增的楼盘中，有1/3集中在该区。
    对于小店区来说，其最大的优势在于土地存量——从南内环街以南到小店镇都属该区范畴，而其中南内环至南中环为该区核心地段，囊括亲贤街、长风街等热点区域。该区域范围广，可扩展性很强，而随着楼市开发的加快，相关配套也在逐步完善。
    从太原市房地局网站可以看到，2007年太原市取得预售许可证的项目为44个，其中小店区就有15个。体育西路的长风画卷参考均价为6000元/㎡，长治路的大唐长风上街

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