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天津宝德北方IT数码广场项目产品建议24页2008年WORD文档

    专注地产  科学营销








    宝德北方IT数码广场项目产品建议














    2008年9月
目  录
    第一章  关于房地产走势的几个话题              3
    话题一  2008年天津市场回顾              3
    话题二  “拐点”分析              4
    拐点的成因              4
    从供给角度看拐点              5
    从需求角度看拐点              5
    结  论              5
    话题三   汉沽市场预测              6
    汉沽商品房成交情况              6
    从政府角度看汉沽              7
    从供应角度看汉沽              7
    从需求角度看汉沽              7
    结论              7
    话题四   稳健操作  控制风险              8
    第二章  建筑规划建议              9
    商业地产开发团队的“三通”技能              9
    一、              商业部分的探讨话题              9
    1.              宝德北方IT数码广场的“4W”思考              9
    2.              数码广场部分建议              14
    二、              住宅部分的探讨话题              15
    1.              现有方案分析              15
    2.              保守的市民将限制户型的设计              16
    3.              容积率过高为项目带来了风险              17
    4.              建筑规划建议              19
    5.              静态成本核算              24

第一章  关于房地产走势的几个话题

话题一 2008年天津市场回顾

    8月份天津市共成交商品住宅31.8万平方米，比前一个月环比下降了21.3%，成交量下降至本年度2月份以外的次低点。其中，中心城区共成交商品住宅7.6万平方米，环比下降15.9%；郊县商品住宅共成交18.4万平方米，环比下降了15.4%；滨海新区共成交商品住宅5.8万平方米，环比下降了40% 。

    8月份天津市商品住宅平均成交价格为6893元/平方米，环比上涨4%。但8月份的前后2个半月呈现较大波动：后半月均价为6631元/平方米，与前半月的7186元/平方米相比出现大幅度的下跌。8月底再次跌破8月份上半月勉强恢复的7000元/平方米大关。

    影响8月楼市走势的主要原因是奥运会的召开使需求方的关注点被转移，而对奥运会后宏观经济和房地产市场走势的预期不明，也加重了买方持币待购的心理

    卖方角度——天津楼市严寒似冬
    天津楼市在去年年底的“自然冬眠”过后，并没有像诸多开发商预期那样遇暖回春，反而继续打起了“夏盹儿”。进入8月份，以奥运为题材的送精装、婚房基金、“无条件退房”等活动轮番上演，甚至有些地产商不顾“忌讳”直接降价。然而，价格松动带来的市场观望程度愈演愈烈。

    买方角度——等等还会有空间
    一份关于天津楼市在北京奥运会结束后走势的民意调查数据显示：50.02%的参与调查者认为奥运过后房价将继续下跌；29.81%的参与调查者认为房价将上涨；13.24%的参与调查者认为房价变化不会太大；其余6.93%表示对房价走势不能确定。由此可见，大多数人们对房价未来走势并不看好。

话题二 “拐点”分析

    深圳房价跌了30%，北京房价跌了20%，天津房价也在下调，是不是市场的拐点到了？我们的结论很简单：房价持续下降，成交量长期处于低位。现在的市场处于调整期，或者也可以说是“拐点”。
    是不是“拐点”其实并不重要，重要的是要解决以下三个问题：“拐点”要持续多久？“后拐点”时代什么样？我们如何应对目前的“拐点时代”和随之而来的“后拐点时代”？

拐点的成因

    2003年，全国房地产市场开始繁荣。市场繁荣有几方面的原因：1、土地控制改变了房地产规则；2、进入“人均GDP3000美金阶段”；3、民间游资、外资、股市资金等推手造成“房价只涨不跌”定律。

    2007年，房价上涨被地价上涨所拉动。价格循环：上市圈钱（已经上市的和即将上市的）→高价买地→拉动周边房价上涨→后续地价上涨→房价继续上涨。从这个循环而言，购房者被排除在循环之外成了看客，住宅价格呈现非理性上涨。最终出现没人接盘（成交量下跌）的报复性反馈。

从供给角度看拐点

供给是有限的，这取决于土地资源稀缺。1996年我国耕地面积为19.51亿亩，而到2005年仅剩18.3亿亩。随后中央政府提出18亿亩的高压线，城市的土地资源就变得非常有限了。与此同时，“招拍挂”土地交易政策执行，土地交易环节更佳透明，获取土地的成本更高，从这一点保证了未来市场的发展。

从需求角度看拐点

    人口众多的中国国情特殊，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。一方面，2003-2007年的繁荣市场体现了市场的需求规模，除却投资比例刚性需求远大于当前成交水平；另一方面，虽然国内的经济遇到一些困难，但并不会出现逆向的市场发展，随着经济逐步复苏，对于商品住宅的需求仍然非常乐观。
    至于房价涨跌，我们的看法是，以静态的眼光来看，房价与人均收入比例确实很不合理；但以动态的眼光来看，人们的收入还处在一个整体的上升趋势当中。但市场的发展常常事与愿违，我们必须以客观的心态来对待市场房价的涨跌。

结论

当前市场处于拐点，但房地产不存在“二元拐点”
调整期在2-3年的时间才能完成
本轮调整可能是上升周期的自我修正，或是成长周期向成熟周期过渡

话题三汉沽市场预测

汉沽商品房成交情况

    ?      汉沽区08年1到8月份总成交量为108261平米，成交均价为5374元/㎡。
    ?      成交价格在7月份达到历史峰值5807后，8月份成交量及价格均出现大幅跳水，成交均价5278元/㎡，仅相当于年初的价格水平。
    ?      市场情报1：8--9月份以来，各在售项目销售困难，绝大多数项目整月销售套数以各位计，金九月并未出现，预计9月份成交情况应和8月份数据相当，预计汉沽区08年商品房成交量不超过15万平米。
    ?      市场情报2：宝利人民街及津滨发展天润新苑项目内部认购情况：
    ?      两项目均为汉沽区近期新上市项目，均位于河东城区北部，两项目仅一路之隔，土地获取时间及开发节奏均相近。均在5月份开始客户咨询，并计划于10月份开盘，两者目前从价格及优惠措施上展开叫板。
    ?      人民街实际报价5700元/㎡，5月---9月客户积累近5个月，仅认购6张卡；预天润新苑项目并无准确报价，因其土地成本低于宝利项目，因此，其售价必将低于人民街，其认购情况亦不理想。
    ?      市场情报3：天房发展九方格拆迁后，将在原址开发部分经适房及限价房，针对拆迁户推出明确还迁举措：经济适用房4000元/㎡，限价房4800元/㎡。预计九方格部分的经济适用房供应量将达到60万㎡。该举措将消化大部分拆迁产生的刚性需求，亦将对汉沽区房价产生巨大冲击。

从政府角度看汉沽

    1、      地方政府不希望房价过低。在土地供给和房价控制这个两个问题上，中央政府与地方政府之间存在一个相互博弈过程。中央政府希望稳定、和谐，不希望房价过高；地方政府依靠地价拍卖筹钱。因此，当中央政府实施宏观调控，希望房价不要涨的时候，地方政府却不希望房价跌。
    2、      汉沽政府存在发展压力。汉沽作为滨海新区的重要组成部分，地方政府存在着非常大的发展压力。汉沽区政绩好坏会影响滨海新区政策落实得好坏，甚至影响到天津市政府的政绩水平。因此汉沽区地方政府将面临着非常大的发展压力。